דעה: יותר מתמיד, כל בית צריך ממ"ד

במשך 14 שנה נתונים תושבי הדרום למתקפות פצמר"ים וטילים מרצועת עזה. כבר לפני מספר שנים הבינו ביישובי עוטף עזה והסביבה כי מיגון סביבת המגורים הוא צורך הכרחי, וכיום, בעיקר על רקע מבצע "צוק איתן" והתחדשות הלחימה, אנו נוכחים לראות את חשיבותו מצילת החיים. לכן יותר ויותר מתעצמת הזכות והחובה להתמגנות אורבנית.

• איך למנוע מהמקלט להפוך למחסן של השכן
• "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
• תמ"א עם מזל: כך תקבלו דירה עם שטח כפול
  

בשונה מיישובי עוטף עזה והדרום, במאות אלפי דירות באזור המרכז והשרון לא קיים ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), ובחלק מהמקרים גם אין מקלט זמין. יחד עם זאת, ניתן לראות כי ישנם פתרונות זמינים להוספת ממ"דים לדירות רבות שאינן ממוגנות.

בשוק יש מספר אפשרויות של מיגון, והעלויות עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. האפשרות הזולה ביותר מתאימה בעיקר לבתי קרקע - המיגונית, המוכרת בנוף עוטף עזה במרחבים הציבוריים, בעיקר במימון ממשלתי. מיגונית לרוב אינה נותנת מענה בפגיעה ישירה של טיל אלא לרסיסים, ועלותה בין 25-35 אלף שקל.

אפשרות נוספת היא מיגון חדר פנימי בדירה (חמ"ד). איכותו של מיגון זה ירודה ממיגון של ממ"ד העומד בתקנים ועלותו נעה בין 50-80 אלף שקל. האפשרות העדיפה והבטוחה ביותר, אך גם היקרה ביותר, היא בניית ממ"ד בתוספת לדירה - 80-130 אלף שקל. כפי שניתן לראות, רבים מבעלי הדירות שאינן ממוגנות לא יוכלו לדאוג למרחב מוגן תקני.

תגובת שרשרת באיכות החיים

מאז 1972 ועד 1991 חויבו הקבלנים בבניית מקלט בבניין או בהקמת חדר ביטחון קומתי בקומות הגבוהות. החל מ-1992 חויבו הקבלנים לבנות את בנייני המגורים בתוספת ממ"ד, ומאז ועד היום הוכיחה החלטת המדינה כי היא מצילת חיים. כיום, כאשר רוב בעלי הדירות שאינן ממוגנות אינם יכולים לרכוש ממ"ד, צריכה המדינה להתערב כדי לבצע מיגון קולקטיבי וחכם. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות התחדשות עירונית.

מכיוון שמדינת ישראל איננה בעלת תקציבי ענק המסוגלים לפרויקט לאומי של מיגון אזרחי המדינה הזקוקים לכך, תידרש מחלקת התכנון במשרד הפנים (האמונה על חוק התמ"א 38) לבצע תיקוני חוק נוספים, מעבר לתיקון השלישי בתמ"א, כדי לדאוג לכלל תושבי המדינה למיגון ראוי. נזכיר כי תמ"א 38 היא התוכנית המדינית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה.

(צילום: יובל חן)

צריך להבין: תוספת ממ"ד לבניינים הישנים איננה התשובה אך ורק למצב הביטחוני. היא תגרום לתגובת שרשרת חיובית באיכות החיים ולהורדת מחירי הדיור. כיום, מתוך 810 אלף דירות הזקוקות לחיזוק, אושרו רק 1,650 בקשות לתמ"א 38 שיתנו מענה ל-16,500 דירות. הנתונים הדלים מדברים בעד עצמם: הסיבה לכך הם החסמים הבירוקרטיים והחוקיים הזקוקים לשינוי מהותי.

ברוב ערי ישראל, ובעיקר באזורי הסיכון הזקוקים לכך ביותר, אין היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט של תמ"א 38. זאת, גם אם אותה עירייה תגדיל את זכויות הבנייה ל-3.5 קומות ויותר. לכן יש לבצע שינוי מהותי בחוק על מנת לדאוג לכלכליות העניין .ייתכן שבאזורים מסוימים תוספת קרקעות לבנייה והפשרת קרקעות נוספות להגדלת זכויות הבנייה, יתנו מענה ראוי לשאלת הכדאיות הכלכלית.

צריך חוק תמ"א 38 מתוקן

צריך לזכור: תמ"א 38 מתייחסת רק לבניינים שנבנו לפי תקן ישן וקיבלו היתר לפני 1980. לצערנו, המחוקק ביצע בדיקה חפוזה והסתמך על כך שכל רשויות התכנון העירוניות ייעמדו בתקנות שחוקקה המדינה, אך לא כך הוא. רשויות רבות המשיכו להעניק היתרי בנייה על פי תקן ישן, וזאת לאחר 1980. לכן אזרחים רבים הנמצאים באזורי הביקוש, אינם יכולים לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניינם משום שאינם עומדים בתנאי החוק.

חוק התמ"א אינו מתייחס לעובדה שעד 1992 לא הוקמו בבניינים ממ"דים, ולכן בעלי דירות בבניינים שנבנו בין 1980-1992 לא יוכלו להקים ממ"דים במסגרת פרויקט תמ"א 38. למעשה, בחוק אין כל התייחסות למיגון העורף הישראלי מפני טילים. כיום, בימים בהם רוב תושבי המדינה נמצאים בטווח איום הרקטות, נדרשת מחשבה מחודשת ומציאת פתרון הולם למיגון - ובעיקר להענקת תחושת הביטחון בקרב התושבים.

חוק תמ"א 38 מתוקן יוביל לקידום במספר תחומים חשובים:

• שיפור הביטחון ומיגון העורף - הוספת ממ"ד דירתי.

• חיזוק מפני רעידות אדמה.

• הורדת מחירי הדיור - במקומות רבים ובמרכזי הערים יתווספו דירות חדשות למלאי הדירות המצומצם ועל ידי כך ירדו מחירי הדיור.

• התחדשות עירונית - חידוש בניינים ישנים, תשתיות ונראות היישובים.

• שוויון - כל תושב שדירתו איננה ממוגנת ו/או שגר בבניין שבנה לפי תקן ישן ואינו עומד ברעידות אדמה חזקות, יזכה לחיזוק ותוספת ממ"ד.

הכותב הוא עורך דין ומגשר, בעלי משרד עוה"ד גילעד ושדי  המתמחה במקרקעין וחוזים ומלווה דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי