תמ"א 38: מה קודם למה - העו"ד או היזם?

דיירים רבים העומדים בפני פרוייקט תמ"א 38 נוהגים לשאול מדוע צריך עו"ד לפני שמתכוונים לחתום על הסכם עם יזם. אפשר להסביר בצורה רציונאלית, לתת את כל הסיבות בעד וכל הסיבות נגד, אבל אף הסבר לא יעשה את העבודה טוב יותר מאשר המקרה הבא.

כתבות נוספות בנושא תמ"א 38 :

• תמ"א 38: כשהדייר מתכנן - והיזם צוחק
• עיריית גבעתיים מגבילה תמ"א 38 בשטחה
• יותר מתמיד, כל בית צריך ממ"ד
  

אופיר רכש את דירתו הראשונה לפני כ-15 שנה, דירת 2 חדרים צנועה ומתפוררת בבניין ישן בתל אביב. חלפו השנים, אופיר התחתן, הביא ילדים לעולם, ולאחר מכן שכר בית מחוץ לעיר ודירתו הושכרה. בדיוק כשאופיר שקל למכור את הדירה, נכנס הבניין לפרוייקט תמ"א 38, ושווי הדירה הפוטנציאלי קפץ בסכום ניכר.

הוחלט להמשיך לגור בשכירות ולהמתין שנתיים לסיום הפרוייקט, אך העניינים לא התקדמו כמצופה. בכל פעם שאופיר הגיע לפגישות הדיירים, הוא יצא מהן בתחושה לא נוחה. בעלי הדירות לא שיתפו פעולה ושניים מהם אף קידמו בנפרד את הפרוייקט, כל אחד מול יזם אחר. שאר הדיירים היו מפולגים ביניהם ללא נכונות לוותר.

מפקח חיצוני שנשכר על ידי אופיר ושכן נוסף סקר את שתי ההצעות, בדק את היתר הבנייה והגיע למסקנה ששתי ההצעות נועדו בעיקר להתחרות האחת בשנייה, ושתיהן מופרכות במידה שווה. חלפו 5 שנים, הפרוייקט נותר תקוע ואף יזם נוסף כבר לא היה מוכן להכניס ראש בריא למיטה חולה. כשהסוף לא נראה לעין, ועל מנת שיוכלו להתקדם בחייהם (גם אם במחיר של הפסד כספי), החליטו אופיר ומשפחתו למכור את הדירה כפי שהיא.

תמ"א 38 ברמת גן

ועכשיו אתם ודאי שואלים את עצמכם, איך ניתן למנוע את השתלשלות העניינים הללו ולקדם את הפרוייקט בדרך אחרת ואפקטיבית יותר. התשובה היא הכנסת גורם מקצועי לתמונה, חיצוני ונייטרלי, כדמות מובילה ואחראית. עו"ד מנוסה בייצוג דיירים, שהיה נכנס בשלב מוקדם של התהליך, היה יכול למנוע את התפלגות המחנות, להוביל את הדיירים במסלול משותף לבחירה שהוא לא לטובת דייר או יזם כזה או אחר, אלא למען התוצאה הטובה ביותר.

היתרונות העיקריים של עו"ד מייצג מטעם הדיירים

1. ייצוג נייטרלי וחף מאינטרסים אישיים - עו"ד המשמש כנציג הדיירים מחוייב כלפי כל אחד מהדיירים במידה שווה ואינו מחוייב כלל לשום יזם באשר הוא. תפקידו למצוא את ההצעה הטובה ביותר ולאפשר לכל דייר ודייר לקבל את רוב מה שניתן ומה שחשוב לו. בנוסף עליו לוודא את קיומם של כל התנאים המהותיים המבטיחים את האינטרסים המשותפים לכולם: ערבויות וביטחון, איכות, עמידה בלוחות זמנים ועוד.

2. הובלה לשיתוף פעולה והסכמה - נציג הדיירים יכול לרכז את ההצעות השונות מטעם הדיירים ומטעם גורמים חיצוניים באופן שמאפשר להשוות ביניהן ולהצביע על היתרונות והחסרונות שבכל הצעה. כאשר הקריטריונים להשוואה הם אחידים, הבחירה מתבצעת לטובת ההצעה הטובה ביותר ולא בעד או נגד אדם מסויים.

3. ידע ומקצועיות בתחום תמ"א 38 - עו"ד בעל ניסיון והיכרות עמוקה עם התחום מביא איתו ידע מקצועי רב ערך. הוא מכיר את היזמים העיקריים, יודע מה אפשר ומה ניתן בדרך כלל לעשות בשטח נתון ברשות מקומית מסויימת, ויודע מתי הבטחות היזם הן ריאליות והיכן היזם מוכר לדיירים מגדלים באוויר. בעזרתו ניתן לסנן על הסף יזמים שאינם ישרים, או חסרי ניסיון, והצעות שאינן עומדות במבחן המציאות.

4. הגדרת תנאי הסף לפני חתימה על הסכם עם יזם - חשוב להבין כי הזמן הנכון להציג דרישות ליזם הוא טרם חתימת הסכם ההתקשרות עמו. זהו השלב הקריטי, ולכן זהו השלב בו הדיירים חייבים ייצוג מקצועי איכותי. לאחר חתימת ההסכם, הפרוייקט כבר "בכיס" של היזם ואם דבר מה לא הובא בחשבון, כמו לוחות זמנים או ערבויות למשל, אזי יהיה מאוחר מידי לתקן.

5. הוכחת התקדמות כתנאי להמשך - התחייבותכם כלפי העו"ד המייצג יכולה להיות מוגבלת בזמן. אם תוך פרק הזמן שנקבע מראש, עורך הדין לא הצליח לקדם אתכם למקום הרצוי, תוכלו לשחרר אותו לדרכו מבלי לפגוע בתהליך.

6. התשלום אינו מכיסם של הדיירים - מקובל היום כי התשלום עבור העו"ד המייצג של הדיירים מכוסה על ידי היזם, כחלק מתקציב הפרוייקט. זכותכם, כבעלי דירות בפרוייקט תמ"א 38, לבחור עו"ד מייצג כרצונכם ולהציג אותו ליזם כעובדה מוגמרת. זוהי הטבה הניתנת על ידי היזם במרבית הפרוייקטים ואין כל סיבה שלא להפיק ממנה את מלוא התועלת.

הכותב, עו"ד דביר מאירוביץ , בעל משרד עורכי דין המתמחה בליווי וייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38