שכירות מפוקחת - טוב לשוכרים וגם לכלכלה
ה-OECD קובע כי לשוק שכירות מפוקח והגנה על דיירים, יש השפעה חיובית על הכלכלה ועל ניידות תעסוקתית. בזמן בשישראל מתגבש חוק הטלת פיקוח על שכר דירה הנוטה לטובת המשכירים - מה קורה במדינות אחרות בעולם?
בעוד שממשלת ישראל עושה צעדים משמעותיים לקראת החלטה היסטורית על הטלת פיקוח על שכר דירה , בעולם מגלים מחדש את המעלות של שוק שכירות מפוקח. מדינות רבות במערב פיקחו על שכר דירה עוד לפני מלחמת העולם השנייה, ועם השנים זנחו את השיטה. באחרונה פרסם הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) מחקר שקורא למדינות לאמץ מחדש פיקוח על שכר הדירה והגנה על דיירים.
כתבות נוספות על שכירות בערוץ הנדל"ן :
- השוכרים שצריכים לבקש סליחה מבעל הבית
- "הדירה שלך - אם תקנה ריהוט ב-6,000 שקל"
- בדיקה: כמה עולה לגור ליד האוניברסיטה
>> גם אתם יכולים להשקיע בקלות - הערוץ שלכם לעולם שוק ההון
"למגזר שכירות מתפקד ושוק דיור יציב ישנה השפעה חיובית על הכלכלה ועל ניידות תעסוקתית והם עשויים להפחית חוסר-יעילות וסיכונים", כותבים החוקרים ריק דה-בור ורוזה-מריה ביטטי. כאמצעים לפיתוחו של מגזר שכירות מתפקד, ממליצים החוקרים על "הסרת תמיכה שאינה מוצדקת מבחינה כלכלית במגזר המגורים בבעלות הדייר ובמגזר הדיור הציבורי", אך מציינים גם כי "הגנה על שוכרים היא תנאי הכרחי ליצירת ביקוש לחוזי שכירות לטווח ארוך".
המחקר מזהיר ממדיניות שמעודדת בעלות על דירה, על ידי הענקת משכנתאות שמכסות שיעור גבוה מערך הדירה, או (כמו בישראל) על ידי פטורים ממס. "עידוד משמעותי לבעלות על דירות יכול להוביל לסיכונים עבור הבנקים, הצרכנים והממשלות, ולהשפיע על הכלכלה בכללותה", קובעים החוקרים ומציינים כי "למדינות המעודדות בעלות על דירה ישנן רמות חוב גבוהות והן חוות תנודתיות רבה במחירי הנדל"ן".
שוק שכירות מפוקח, מציינים החוקרים, יכול לשמש כאלטרנטיבה ראויה לסיכון שברכישת דירה ולאפשר גם ניידות גבוהה יותר, שמקלה בחיפוש עבודה. החוקרים מצדדים בהגנה על שוכרים מפני פינוי ובפיקוח על שכר דירה אך מציינים כי "הסדרה של גובה שכר הדירה דורשת איזון עדין בין האינטרסים של השוכר ושל המשכיר".
| מדינה/עיר | איך נקבע שכר הדירה ההתחלתי? | בכמה מותר להעלות את שכר הדירה? | על אילו דירות/דיירים חל החוק? | מתי מותר לפנות דייר? |
| ניו יורק (1) | נקבע על ידי מחלקת השיכון. לא מתעדכן | פעם בשנתיים בהתאם לעדכון הוצאות התפעול | דירות שנבנו לפני 1947, דיירים שגרים בדירה ברציפות מאז 1971 | במקרה שלא עמד בתשלומים או גרם נזק לדירה |
| ניו יורק (2) | על פי הנחיות הוועדה לשכירות בעירייה. מתעדכן כשמתחלף דייר בתנאי שלא הועלה בשנה שלפני כן | כאשר נעשו שיפורים במושכר. 1 חלקי 60 מהסכום שהושקע בשיפורים | דירות שנבנו לפני 1974 או דירות חדשות יותר בתמורה להטבת מס | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, הריסת הבניין |
| לוס אנג'לס | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר. מתעדכן כשמתחלף דייר | פעם בשנה. בצמוד למדד המחירים לצרכן | בניינים שנבנו לפני 1978 | במקרה של הפרה חמורה של החוזה. על המשכיר לשלם פיצויי מעבר |
| וושינגטון הבירה | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר. לא יותר מ-10% תוספת לשכר הדירה של הדייר הקודם | פעם בשנה. בצמוד למדד המחירים לצרכן | בניינים שנבנו לפני 1975 | אין מגבלות |
| שבדיה | בדירות עירוניות: משא ומתן בין החברה לאיגוד הדיירים עם אפשרות לפנות להכרעה של המועצה לשוק השכירות. בדירות פרטיות: משא ומתן עם אפשרות לפנות לגישור של טריבונל השכירות האזורי | פעם בשנה. ללא הגבלה כל עוד לא עבר את התקרה המותרת | כל הדירות | אין מגבלות |
| שוויץ | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר. מתעדכן כשמתחלף דייר | בחוזים ל-3 שנים: על פי החוזה. בחוזים ל-5 שנים: בצמוד למדד המחירים | כל הדירות | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, הפרה חמורה של החוזה |
| ספרד | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר. מתעדכן פעם ב-5 שנים בלא יותר מ-20% | פעם בשנה. צמוד למדד/ במקרה של שיפורים במושכר עד 20% | כל השכירויות שהחלו לאחר 1994 | בעל הדירה זקוק לה/ בתום 3 שנים |
| גרמניה (1) | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר | על פי החוזה/ בהתאם למחירים באזור/ 11% מעלות השיפור במושכר | כל הדירות | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, הפרה חמורה של החוזה |
| גרמניה (2) | עד 10% מעל לשכר הדירה הממוצע באזור | עד 20% ב-3 שנים | אזורים שבהם יש מצוקת דיור | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, הפרה חמורה של החוזה |
| צרפת | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר, מתעדכן אחת ל-3 שנים בשיעור של עד 10% בפריסה ל-3 שנים | בהתאם לחוזה, לא מעבר לתקרה שקובע משרד השיכון | כל הדירות למעט דירות יוקרה | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, מכירת הדירה |
| הולנד | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר, יש תקרה | פעם בשנה, לפי קביעת שר השיכון | כל הדירות למעט דירות לטווח קצר ודירות יוקרה | בהוראת בית משפט או בהסכמת הדייר |
| קנדה: קולומביה הבריטית | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר | פעם בשנה. על פי נוסחה של הממשלה | כל הדירות למעט דירות נופש ומעונות סטודנטים | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, הפרה חמורה של החוזה |
| קנדה: אונטריו | במשא ומתן בין המשכיר לשוכר | פעם בשנה, בהתאם להחלטת ממשלה | דירות שנבנו לפני 1991 | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, הריסת הדירה |
| קנדה: קוויבק | בהתאם לשכר הדירה הנמוך ביותר ששולם בשנה שקדמה לעריכת החוזה/ בהתאם להחלטת טריבונל השכירות | אחת לשנה. בהתאם לחוזה | כל הדירות. למעט דירות נופש | בעל הדירה או קרוב מדרגה ראשונה זקוקים לדירה, שינוי ייעוד |
החוק המסתמן בישראל: נוטה לטובת המשכירים
ובינתיים בישראל, חוק הפיקוח המסתמן נוטה בבירור לטובת המשכירים. הכנת טיוטת הצעת החוק לפיקוח על השכירות הסתיימה והיא ממתינה כעת לאישור שרי האוצר והמשפטים. הטיוטה טרם פורסמה אך מקורות בממשלה מספרים כי היא תקבע חוזי שכירות ל-3 שנים, שבהם שכר הדירה ההתחלתי נקבע במשא ומתן ועולה מידי שנה בצמוד למדד המחירים לצרכן. במהלך החוזה, יישמר שכר הדירה גם אם הדייר יתחלף ורק בתום 3 שנים יוכל בעל הדירה לדרוש שכר דירה התחלתי חדש.
מהשוואה בינלאומית שערכה המחלקה המשפטית בכנסת לבקשת ח"כ סתיו שפיר (העבודה) עולה, כי ברוב המדינות שבהן מונהג פיקוח על שכר דירה נקבע שכר הדירה ההתחלתי במשא ומתן בין המשכיר לשוכר. עם זאת, בכל המדינות הללו מוטלות מגבלות על גובה השכר ההתחלתי שמשכיר יכול לדרוש או על יכולתו של המשכיר לפתוח במשא ומתן חדש על שכר הדירה ההתחלתי.
באופן זה, נמנעים מקרים שבהם משכירים מעלים כל כמה שנים בחדות את שכר הדירה ההתחלתי, כדי לפצות את עצמם על הפיקוח שלא מאפשר להם להעלות את שכר הדירה מדי שנה. בכל המדינות המנהיגות פיקוח על השכירות נעשה שימוש באחד משלושה כלים כדי למנוע זאת: או ששכר הדירה ההתחלתי מפוקח גם כן, ואז אין למשכיר תמריץ לפנות את הדייר כדי להעלות את שכר הדירה ההתחלתי; או שקיימות הנחיות ברורות המקשות על פינוי דייר; או ששכר הדירה ההתחלתי לא מתעדכן עם פינויו של דייר.
בישראל, עם זאת, שוקלת הממשלה להעניק לבעלי הבתים את האפשרות להעלות את שכר הדירה ללא הגבלה כל 3 שנים. בתנאי השוק הנוכחיים, כאשר גם מחוץ לתל אביב הביקוש לשכירות גבוה ובעלי הבתים מכתיבים לדיירים תנאים ללא קושי - קיים סיכון ממשי שהפיקוח על השכירות יהפוך למכשיר שתומך דווקא בעליות מחירים חדות ולא ביציבות.
לפנייה לכתב/ת 
