פינוי-בינוי: דייר סרבן? הכירו את היזם התחמן
רבים שמעו על "הדייר הסרבן" שמסרב להוציא לפועל פרויקטים של פינוי-בינוי, וכך מטרפד את האפשרות לקבל דירה חדשה ויקרה יותר. אבל לא רק הדיירים מקשים על התהליך - גם "היזם התחמן" הוא תופעה שאסור להתעלם ממנה
סוגיית "הדייר הסרבן" בפרויקטים של התחדשות עירונית זוכה להתייחסויות לא מעטות, הן בתקשורת והן בפסיקת בתי המשפט. בהתייחסויות אלו נוצרה תפיסה, לעתים מוטעית, כי הדייר הסרבן הוא שמעכב פרויקטים חשובים לבנייה ומונע משכניו קדמה וקבלת דירה חדשה ושווי גבוה יותר. למעשה, קיימת בעיה מרכזית נוספת "היזם התחמן".
- פינוי-בינוי: אוי לדייר הסרבן ואוי לשכנו / דעה
- "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
- מלחמות הפינוי בינוי: כשבניין שלם נגד דייר סרבן
פרויקטים מסוג של פינוי-בינוי הם פרויקטים שמשמעותם הציבורית מרחיקת לכת, אך עבור יזם העוסק בהם המשמעות מסתכמת ברווח עצום. ובדרך לאותו רווח מיוחל, יש יזמים שפועלים בדרכים ובאמצעים שונים של תוקפנות נגד בעלי דירות.
אין ספק שהמלאכה הכרוכה בלשכנע עשרות ולעתים מאות בעלי דירות להסכים לתנאי הסכם אחד היא מפרכת וסיזיפית. אולם, אין זה אומר שהיזם יכול להתנהל מול בעלי הדירות בצורה תוקפנית, מתוך התפיסה שרק כך יצליח היזם לקדם את הפרויקט.
פרויקט פינוי-בינוי מוכרז בדרך כלל בשכונות ישנות שמתאפיינות באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני ומטה. בשכונות אלו יש למדינה אינטרס ברור להביא לחידושן. מטבע הדברים, בעלי הדירות בשכונות הם אנשים מבוגרים, פעמים רבות קשיי יום, אשר הבנתם בפרויקטים מסוג זה ובהסכמים כה מורכבים מצומצמת מאוד, אם בכלל.
מסע הלחצים המופעל על בעלי דירות אלו עלול לגרום להם לחתום על הסכם עם היזם, כתוצאה מפחד. אחרים פשוט מוכרים את הדירות כדי "להשתחרר" מהתהליך הארוך והמורכב הכרוך בהוצאה לפועל של הפרויקט - ונראה כי במקרים לא מעטים אין ממש בחירה חופשית של בעלי הדירות.
יזמים אחרים שלחו "טיוטות" כתבי תביעה לבעלי דירות, ואף הגישו תביעות לא מבוססות נגדם בסך מיליוני שקלים, כדי לסייע "בשכנוע" בעלי הדירות לחתום על ההסכם. לעתים א, קיימים מקרים שבהם אפילו עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות מסביר להם מה עלולות להיות הסקנציות נגד דיירים סרבנים.
אז מה עושים?
דיירים שמתגוררים בבניין או בשכונה המיועדים לפינוי-בינוי צריכים להיערך לכך בהתאם ולקבל ייצוג הולם. אם מדובר במתחם גדול ולא רק בבניין יחיד, לעתים כדאי להעסיק כמה עורכי דין שייצגו כל בניין בפרויקט, כך שהוא יוכל לייצג בצורה אישית יותר את בעלי הדירות, על דרישותיהם והעדפותיהם.
מומלץ לקבוע שנציגות הדיירים תקבל לידיה את שכר הטרחה עבור עורך דין ותנהל את המו"מ לשכירתו. במצב כיום, כאשר עו"ד מקבל סכומים דמיוניים על כל פרוייקט פינוי-בינוי (סכומים שיכולים להגיע עד 5,000-6,000 שקל עבור דירה בפרויקט של 100-150 בעלי דירות), קשה לעצור ולהתחשב בכל בעל דירה, או אפילו בכל מקבץ בפרויקט.
כמו כן, קיים פיקוח בתי משפט על ההסכם, שכן הסכם התחדשות עירונית נעשה בחסות ציבורית, בעידודה של המדינה ורשויותיה. הרשויות המקומיות חוקקו את החוקים והתקנות הרלוונטיים, והן אלה שהכריזו על מתחם לפינוי-בינוי, הן מעניקות הקלות במס, מקדמות את הפרויקט מבחינה תכנונית וכיו"ב.
הבעיה היא שמכוח המושג "התחדשות עירונית", ניתן לפנות אדם מדירתו, להרוס את ביתו ולשנות מהיסוד את מארג הקשרים שלו עם בני משפחתו, שכניו, סביבתו ועברו. במצב דברים זה, בית המשפט מתערב באופן אקטיבי בהוראות ההסכם של היזם עם הדיירים, כך שלא יקפח את בעלי הדירות, ולבחון את סעיפי ההסכם בעיניים של טובת הציבור, ההגינות, הביטחון והוודאות לבעלי הדירות, תוך הקפדה על כך שההסכם מנוסח באופן ברור שאינו נתון לפרשנויות.
נקודה זאת חשובה, הואיל ואין ספק שבמקרה של מחלוקת בין בעלי הדירות ליזם, כוחו של האחרון על העליונה, שכן ליזם יש את הכוח הכלכלי והנסיון להתעקש מול בעלי הדירות על עמדתו; לעומתו, בעלי הדירות יתקשו לארגן את חבריהם לאחד כוחות, לאסוף כספים ולעמוד מול היזם, כשהם מלווים בבעלי מקצוע ראויים. ככל שנוסח ההסכם ברור, כך יצטמצם הסיכון ביצירת מחלוקות בעתיד, ויצומצם כוחו של היזם לנצל לטובתו את אי הבהירות בהסכם.
כמו כן, לא צריך לפחד ולהתאגד. התאגדות נכונה של בעלי הדירות, הסברה ושמירה על תקשורת עם יתר בעלי הדירות, תוך הצגת הדברים לכלל התושבים בשכונה, יכול לשפר את ההסכם מול היזם.
הכותבת היא בעלי משרד עו"ד מיכל שחר, המומחה בהתחדשות עירונית ומייצג דיירים בפרויקטים פינוי-בינוי ותמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
