הרכבת הקלה בגוש דן: איפה להשקיע בנדל"ן?
אמנם הרכבת הקלה תגיע למטרופולין תל-אביב רק בשנת 2022, אבל יש כבר מי שמשקיע בנדל"ן באזורים הסמוכים לה. בדקנו באילו שכונות שבהן מסילת הרכבת תעבור, ערך הנכסים צפוי לעלות ומה התשואה מהשכרת דירה כיום
האם קרבה של שכונה לתחנת רכבת משפיעה על מחירי הדירות שבה? על השאלה הזו מנסה להשיב מחקר שהוכן עבור ynet, המתמקד בקו האדום של הרכבת הקלה, שהוא הקו המרכזי והראשון שיופעל כחלק מהמערכת להסעת המונים במטרופולין תל-אביב. במסגרת המחקר, שערכה חברת סביבות מגורים המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני לחברות בנייה, נבדק גם היכן מומלץ לקנות דירה במטרופולין - עם הפעלת הרכבת הקלה.
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- מה יותר יקר: לגור במרכז או בפרברי העיר?
- סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
- בדיקה: מה סוד הקסם של ערי אמצע הדרך
פתיחת הקו תוכננה במקור לשנת 2013, אך לאחר עיכובים שכללו, בין השאר, את הלאמת הפרויקט והגדלת התקציב ל-14.7 מיליארד שקלים, מועד הפתיחה המשוער נקבע לשנת 2021. אחרי הנחה של 7 אבני פינה לפרויקט - סביר להניח שבפועל היא תתחיל לעבוד לקראת שנת 2022. עד אז, בעוד שעתידם של כמה קווים מתוכננים נוספים במטרופולין נמצא בערפל, העבודות על הקו האדום כבר החלו.
על פי נתוני נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ), החברה האחראית על תכנון והקמת מערכת הסעת ההמונים של מטרופולין תל-אביב, הקו האדום יעבור באזורים העמוסים ביותר באזור וישרת כ-70 מיליון נוסעים בשנה. המסלול יעבור מהתחנה המרכזית בפתח-תקווה, דרך בית החולים בילינסון, לאורך רחוב ז'בוטינסקי בבני ברק וברמת גן. הוא ימשיך לתחנת רכבת ארלוזורוב, יעבור בדרך מנחם בגין וליד מרכז עזריאלי (השלום), משם ימשיך לדרום הקריה, מנשיה (אזור פארק צ'ארלס קלור), שדרות ירושלים ביפו, ויסתיים בדרום העיר בת ים.
אורך הקו כ-24 ק"מ, מהם 11 ק"מ במנהרה שתיחפר מתחת לפני הקרקע. הקו יכלול לאורכו 34 תחנות, כאשר 24 מהן יהיו קרקעיות ו-10 תת-קרקעיות. תדירות נסיעת הרכבת בשעות השיא במקטע התת-קרקעי צפויה להיות אחת בכל דקה וחצי ובתוואי הקרקעי אחת בכל 3 דקות.
"אין ספק שכניסת הקו האדום למטרופולין תל-אביב הפקוק, תביא לשיפור בתשתיות התחבורה ולהגדלת נגישות האוכלוסייה למוקדי תעסוקה, מסחר ופנאי", אומר מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, "כתוצאה מכך תחול השפעה כלכלית על ערכי הנדל"ן באזורים הסובבים לתוואי הרכבת".
ניו-יורק: דירה רחוקה מהרכבת שווה 2,300 דולר פחות
גרינברג אומר שמחקרים רבים אשר בדקו את הנושא ברחבי העולם הראו תוצאות שונות, אך לדבריו - ניתן לומר שבמרבית המקרים, הקרבה של דירות מגורים לתחנת הרכבת משפיעה על מחירי הדירות בשלושה פרמטרים:
- מרחק של עד 50 מטר: נגישות מקסימלית לצד סיכוי למטרדים סביבתיים. סך ההשפעה על מחירי הדירות יכולה להיות שלילית או חיובית.
- מרחק של עד 500-50 מטר: התחנה מצויה במרחק הליכה, מטרדים סביבתיים מינימליים. השפעה חיובית על מחירי הדירות.
- מרחק של עד 500 מטר ומעלה: מרחק גדול מהתחנה. השפעה נמוכה על מחירי הדירות, אשר הולכת וקטנה ככל שהמרחק גדל.
לדברי גרינברג, ההשפעה של הרכבת הקלה על נכסי המגורים הסמוכים עשויה לנוע בין אחוזים בודדים לעשרות אחוזים. "מחקר שנערך בסידני הראה כי מחירם של נכסים הסמוכים לתחנות בקו חדש עלו בממוצע ב-58 אלף דולר אוסטרלי לאחר פתיחתו", הוא אומר.
בניו-יורק, ארה"ב, ערך הנכסים יורד בממוצע ב-2,300 דולר על כל התרחקות של 30 מטר מתחנת רכבת קלה. זאת ועוד, בוושינגטון נמצא כי דירות המצויות בסמוך לתחנות בקו הכתום של המטרופולין, יקרות ב-23% ביחס לדירות מרוחקות יותר.
גרינברג ממשיך להדגים באמצעות מחקרים שבוצעו בבריטניה. "בלונדון נמצא שלנכסים המצויים במרחק של 500 מטר מתחנת רכבת תחתית או קלה, ישנה פרמיה של 10.5% ביחס לנכסים דומים במרחק של 1,500 מטר מהתחנה", הוא מסביר, "במנצ'סטר ההפרש בין אותם המרחקים עומד על 4.6% ואילו בגלזגו ההפרש הוא 6%".
ומה המצב בישראל? "אזור גוש דן מאופיין כיום בתשתיות תחבורה ציבורית לקויות, במיוחד ביחס למטרופולינים בסדר גודל דומה בעולם, כך שאין ספק שהקו האדום יביא עימו עלייה משמעותית בערכי נכסי הנדל"ן הסמוכים לתחנות", טוען גרינברג.
במסגרת המחקר, בוצעה בחינה מעמיקה של תוואי הרכבת והמרקמים האורבניים הסובבים אותו, וכך נמצאו 3 אזורים מומלצים להשקעה. גרינברג מציין כי בבדיקה נלקחו בחשבון הן הקרבה לתחנה מתוכננת והשפעת הקו על האזור, והן מדדים נוספים כמו צפי לפיתוח, שוק הנדל"ן וכיו"ב.
שכונת יפו ג', תל-אביב-יפו
בניגוד לאזורים אחרים ביפו, שכונת יפו ג' נשארה מחוץ לרדאר של משקיעי הנדל"ן, ככל הנראה עקב מיקומה בחלק הדרומי ביותר של העיר, על גבול בת ים. אך לדברי גרינברג, נראה שהשכונה האנונימית תהפוך בעתיד למבוקשת - בזכות העובדה שתחנת הרכבת הקלה שתוקם בשדרות ירושלים/רחוב מחרוזת - תהיה מצויה ממש בצמוד לשכונה.
השכונה נבנתה בשנות ה-70 של המאה הקודמת והיא מאופיינת בבתי שיכונים בני 4 קומות ורוויה בגינות מטופחות. 55% מהדירות בשכונה הן בנות 3 חדרים, כאשר שטח של דירה ממוצעת עומד על כ-60 מ"ר. בשנות ה-90, עם גלי העלייה הגדולים, הגיעה לשכונה אוכלוסייה גדולה של עולים חדשים מבוכרה, רוסיה ואתיופיה.
כיום בשכונה יש אחוז גבוה של נתמכי רווחה, אך ניתן לצפות שעם התגברות כניסת משקיעים לאזור, יחל תהליך של ג'נטריפיקציה, שיעלה את הרמה הסוציו-אקונומית. מדובר בתהליך עירוני-חברתי של חדירת אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות מוחלשות, תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה.
השכונה תחומה בין שדרות ירושלים לרחוב יפת, וגבולה הדרומי, רחוב שמחה הולצברג, הוא גבול תחום השיפוט של תל-אביב-יפו עם בת ים. בשנים האחרונות השקיעה עיריית תל-אביב-יפו מיליוני שקלים בשיקום ובשיפור התשתיות בשכונה, כמו גם בתוכניות רווחה שונות. בנוסף, מתוכנן בה פרויקט גדול של תמ"א 38 - מה שצפוי להקפיץ את ערך הנכסים בסביבה.
על פי בדיקת סביבות מגורים, היקף העסקאות בשכונה עדיין נמוך, ושוק השכירות אינו מפותח - רק 20% ממשקי הבית מתגוררים בשכירות. דירות 3 חדרים נמכרות במחיר של 1.1-1.2 מיליון שקלים, והתשואה השנתית עומדת על כ-4%.
רמת הנשיא, בת ים
לא רחוק משם ממוקמת שכונת רמת הנשיא בבת ים, המהווה את אחד ממוקדי הפיתוח העיקריים בעיר - עם שני פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי שקורמים עור וגידים בשכונה. רמת הנשיא ממוקמת בחלקה הדרום-מזרחי של העיר, בצמוד לקניון בת ים, ושתי תחנות של הרכבת הקלה עתידות לקשר אותה ישירות לגלעין המטרופולין.
התחנות ימוקמו בגבולה המערבי של השכונה, לאורך רחוב הרב ניסנבאום: הראשונה בסמוך לרחוב קרן היסוד ברמת הנשיא והשנייה ליד רחוב כ"ט בנובמבר. בנוסף, בשני קצוות השכונה ממוקמות תחנות של רכבת ישראל.
האוכלוסייה בשכונה מאופיינת במעמד סוציו-אקונומי בינוני, עם מרכיב בולט של עולים חדשים בחתך גילאים מבוגר יחסית. ניתן למצוא בה היצע רחב של שירותי ציבור וקהילה, כולל ספרייה עירונית, קופות חולים ותיכונים, ובסמוך לשכונה ישנו פארק גדול וקאנטרי-קלאב.
השכונה הוקמה בסוף שנות ה-60 של המאה הקודמת, והיא מאופיינת בבנייה רוויה מגוונת. בין היתר, נבנו בה מבני מגורים ישנים בני 4 קומות, שם מחיר דירת 3 חדרים בשטח של כ-65 מ"ר עומד על 900-950 אלף שקל.
כמו כן, יש בשכונה מבני מגורים מעט חדשים יותר, שנבנו בשנות ה-70, ולהם 8 קומות עם מעלית. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים במבנים אלה עומד על כ-1.15 מיליון שקלים. במבני המגורים היוקרתיים שהוקמו בשנות האלפיים, החלו המחירים מטפסים למחירים שמגיעים ללא פחות מ-1.9 מיליון שקלים עבור דירות 5 חדרים.
"בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן בשכונה בקרוב ל-2%", אומר גרינברג ומציין כי אחת הסיבות להשקעה בנדל"ן בשכונה, חוץ מההשפעה החיובית של תחנת הרכבת הקלה, היא העובדה שכמעט רבע ממשקי הבית בשכונת רמת הנשיא מתגוררים בשכירות - והתשואה מההשכרה נושקת ל-4%.
שכונת נווה גן, פתח תקווה
משבר הנדל"ן והמחסור בקרקעות זמינות לפיתוח בערי גוש דן היטיבו בשנים האחרונות עם העיר פתח תקווה. שכונות גדולות חדשות כמו נווה גן, משכו אוכלוסייה צעירה וחזקה, והציבו את העיר בראש רשימת הערים הגדולות מבחינת מאזן הגירה - בשנת 2013 לבדה היגרו לעיר 9,300 תושבים, לעומת 6,200 שעזבו אותה.
שכונת נווה גן החלה להיבנות בסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת, ותוכננו להיבנות בה כ-5,500 יחידות דיור בבנייה רוויה - כ-70% מהן מומשו. לשכונה מיקום אסטרטגי בצפון פתח תקווה - מרחק הליכה מהקניון הגדול, הפארק העירוני והמרכז הרפואי רבין. כמו כן, היא אינה רחוקה מתחנת הרכבת "קריית אריה", ותחנה של הרכבת הקלה מתוכננת בגבולה הדרומי של השכונה, בצומת הרחובות ז'בוטינסקי ודנקנר.
על פי נתוני עיריית פתח תקווה, נווה גן כוללת קאנטרי קלאב מהגדולים בסביבה וכן כ-30 גני ילדים, מתנ"ס, מרכז נוער וצעירים, בתי ספר יסודיים לציבור החילוני והדתי, מקווה, בתי כנסת ומעונות יום לציבור הדתי. בשטח השכונה מתוכננים לקום עוד כמה גני ילדים, פארק רחב ידיים, מבני קבע לבתי הספר היסודיים הממלכתיים, בית ספר שש-שנתי (חטיבה+תיכון) ושני מרכזים מסחריים. בנוסף, כך על פי אתר השכונה, שני גשרים אמורים לחבר בין השכונה לשכונת אם המושבות ולפארק פתח תקווה.
על פי בדיקת סביבות מגורים, המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים בשכונת נווה גן עומד על כ-1.63 מיליון שקלים, ואילו המחיר הממוצע של דירות 5 חדרים בשכונה עומד על כ-1.82 מיליון שקלים. לדברי גרינברג, ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשכונה בכמעט 5% - כאשר מרבית העסקאות היו עבור רכישת דירות חדשות מקבלן. 15%-20% מהדירות הן בשכירות, והתשואה השנתית נעה סביב 3.5%.
