כך נזהה אזור שאינו מתאים להשקעה בנדל"ן
אם הפרוטה מצויה בכיסכם ובכוונתכם להשקיע בנדל"ן, כדאי שתדעו לזהות דווקא את האזורים שאינם מתאימים להשקעה - כאלה שסובלים מבריחה של אוכלוסייה מבוססת, מליקויים בתשתיות ומקושי במציאת שוכרים. מדריך
בחירה בהשקעה בנדל"ן מצריכה מאיתנו להיות זהירים כפליים: מדובר בתחום לא יציב, ונכס שכיום נראה כי יניב תשואה נאה - עלול להתברר בהמשך כמקום רווי בהשקעות. בעקבות מדריך שפורסם באחרונה על רכישת דירות להשקעה, החלטנו לבדוק את העניין מהצד השני - אלו אזורים לא לבחור בעת רכישת נכס מניב.
כתבות נוספות על השקעות בערוץ הנדל"ן :
- מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?
- מחקר: רוצים להשקיע בנדל"ן? סעו לעכו
- סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
קרבה מוגזמת לאזה"ת
באזורי מגורים הנמצאים בצמידות לאזורי תעשייה או מסחר, קיימת לרוב סביבה מלוכלכת, גלישה של זיהום אוויר ו/או מזהמים אחרים, רעש ברוב שעות היממה וכן תיתכן זליגה של אוכלוסייה עבריינית לקרבת אזור המגורים בשעות החשיכה. מסיבה זו אזורים כאלה יהיו תמיד בעלי ביקוש נמוך באופן משמעותי, לעומת השכונות המרוחקות יותר באותו מקום ביישוב.
העניין הוא שנכסים במקומות מסוג זה יהיו תמיד זולים משמעותית ביחס למחיר ממוצע של דירה מקבילה באותו היישוב, ולכן חשוב לזכור שהם אינם מומלצים להשקעה. דירות זולות מזמינות דיירים בעלי כושר השתכרות נמוך ויכולת תשלום נמוכה. בנוסף, תחלופה רבה גורמת לבלאי גבוה יותר של הנכס, לחודשים ארוכים שבהם הנכס אינו מושכר ולהוצאות נלוות. בכלל, דירות זולות מזמינות עיסוק רב מדי עם הנכס.
בריחת אוכלוסייה מבוססת
כיום קיימת תופעה חדשה יחסית של "בריחת" אוכלוסייה חזקה ומבוססת מערים ותיקות - למשל צפת ובאר שבע - והצטרפותה ליישובים קטנים ואיכותיים יותר הממוקמים בסביבתן הקרובה. כך, לדוגמא, בצפת קיימת עזיבה לטובת ראש פינה ובבאר שבע הצעירים עוזבים לקיבוצים הסמוכים. תופעה זו משאירה בעיר את האוכלוסייה החלשה יותר.
אמנם קיימים יחסי גומלין בין יישובי הסביבה לבין העיר, שכן הם צורכים את עיקר מרכולתם בעיר ותורמים לכלכלתה. ואולם, בריחת האוכלוסייה החזקה עלולה לגרום לירידת מחירי הנדל"ן בעיר מכמה סיבות: ירידה בביקושים כתוצאה מירידה בכמות התושבים; לצד מידת השתכרות נמוכה של תושבי העיר, אלה שידם אינה משגת מלגור ביישוב מבוסס יותר. השפעה זו חלה הן על גובה שכר הדירה והן על מחירי הדירות.
נכס שאינו סחיר
כאשר אנו רוכשים נכס להשקעה, אנו מעוניינים להמשיך ולגלגל את הכסף לנתיבים רווחיים יותר. לפיכך, עלינו לעקוב אחר הזדמנויות המאפשרות לנו למכור את הנכס במהירות ולא לאבד זמן יקר. לשם כך יש צורך לקנות נכס באזור פעיל, תוסס ולא רדום.
אמנם המחירים ביישובים קטנים ומרוחקים בשולי הפריפריה נמוכים ביחס לאזורי הביקוש, אבל שוק הנדל"ן באזורים אלה הוא סטטי לאורך רוב ימות השנה והיצע הדירות למכירה נמוך. לכן מפסידים זמן רב בהמתנה לנכס איכותי ומתאים וקרוב לוודאי שיהיה קושי רב במכירת הנכס לצורך מימוש ההשקעה, לעומת אזורים מרכזיים פעילים בעלי היצע וביקוש גדולים.
שכונות בלי תשתיות
השקעה בשכונות חדשות בבנייה נשמעת על פניו כדאית בשל הביקוש הצפוי על ידי רוכשי דירות פוטנציאליים. ואולם, קיימות שכונות לא מעטות שנמצאות בבנייה אשר סובלות לאורך זמן מבעיות מתמשכות של תשתיות, כגון תכנון לקוי בסלילת כבישים ודרכי גישה, עיכובים בשל תכנון לקוי של מערכות חשמל, מים וביוב ואפילו חוסר תכנון או מחשבה על תחבורה ציבורית.
גם שכונות ישנות שבהן אין תוכניות להתחדשות עירונית מהוות סיכון להשקעה. במרכזי ערים שהעירייה לא פועלת לתחזוקתם וחידושם עדיף שלא להשקיע - גם אם המחיר נשמע מפתה. במקומות כאלה השוכרים הפוטנציאליים עלולים לא לעמוד בתשלום שכר הדירה, שקרוב לוודאי יהיה נמוך ויניב תשואה לא משתלמת.
לסיכום, כאשר בוחנים כדאיות של השקעה בנדל"ן, יש לבחון אותה מכמה אספקטים במקביל. גם אם למיקום מסוים קיימים יתרונות רבים אך חיסרון אחד מבין אלה שהוזכרו לעיל, די בכך כדי שההשקעה לא תצמח בקצב הרצוי.
הכותבת היא בעלת חברת נדל"ן נבון - ייעוץ כלכלי בנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
