בניין עם חברת אחזקה: מי ישלם על כל תיקון?
בניין המגורים המשותף מגלם לא רק את הצורך ברעות הדדית בין דייריו - אלא גם את השותפות הקניינית בכל מה שקשור לאחזקת חלקי הבית. מתי שיפוץ ייחשב בגדר תחזוקת הרכוש המשותף, ומתי הוא נחשב "שיפור"? מדריך
הבית המשותף מגלם לא רק את הצורך בשותפות הדדית בין דייריו, אלא גם את השותפות הקניינית בכל הקשור באחזקת חלקי הבית. מאחר שלשמירה על הרכוש המשותף השלכות לא רק על איכות החיים בבית אלא גם על ערכן הכספי של הדירות שבו, מייחד המחוקק פרק שלם בחוק המקרקעין לאופן ניהולו של הבית המשותף, ולחובותיו של בעל הדירה ביחס לשכניו וביחס לאחזקת הרכוש המשותף.
מדריכים נוספים במדור "שכנים שכנים ":
- האח הגדול: מותר להתקין מצלמות בבניין?
- מה עושים אם חסמו לכם את החניה בבניין
- איך למנוע מהמקלט להפוך למחסן של השכן
יתרה מכך, המחוקק מחייב את נציגות הבית המשותף לנהל את הרכוש המשותף ולדאוג לאחזקתו ולתחזוקתו. מחלוקות רבות בין דיירים הביאו את בתי המשפט והמפקח על המקרקעין להכריע מתי שיפוץ ייחשב בגדר אחזקת הרכוש המשותף - ומתי אינו מהווה תחזוקה אלא "שיפור" הרכוש המשותף.
הצורך להכריע בסוגיה זו נובע מכך שאם התשובה היא כי מדובר בשיפוץ, אין צורך להסכמה של כל בעלי הדירות וכל החלטה מחייבת את כולם להכניס את ידם לכיס - גם אם הם מתנגדים. ככל שמדובר ב"שיפור" הבית המשותף, אין מחלוקת כי נחוצה הסכמה מפורשת של כל אחד מבעל הדירות על מנת שנחייבו בתשלום.
בהתאם לפסיקה, המושג "שיפוץ" או "שימור" כולל את שמירת הבית ושמירת איכות המגורים בו ברמה בו היה בעת בנייתו, או אפילו לאחר פעולות "שדרוג" אשר נעשו בעבר בהסכמת כל בעלי הדירות. לכן, במקרה שלא הייתה דלת כניסה לבניין -ובלעדיה הדיירים בבית אינם יכולים להרגיש בבטחה או "לישון בשקט" - פוסק השופט דרורי מבית המשפט המחוזי בירושלים כי מדובר על "שימור" ולא על "שיפור הבית".
באותה דרך נוקטת הפסיקה גם במקרה בו הוחלט על השקעה בגינת הבית, כאשר מבחן "הגינה" נגזר מהאזור בו נמצא הבית ומהנהוג באותו אזור כך שהבית לא יהפוך ל"מוזנח" בשכונה. לפי מבחן הגינה, צביעה מחדש של קיר בית שהצבע בו התקלף ו/או תיקון סדקים בקירות - יוכרו כשיפוץ.
חור או מרפסת?
לעומת זאת, כאשר בעלי דירות מעוניינים להוסיף מרפסות לבניין, מהווה התוספת כשיפור ולפיכך בעלי דירות שמתנגדים אינם מחוייבים בתשלום. מובן כי במקרה שכזה, ייתכן שיקבלו "חור" ולא מרפסת. בכל מקרה, יש לזכור כי על הנציגות חלה החובה שלא להסתפק בפניה לספק אחד מבלי לברר הצעות אחרות, אפשרויות שיפוץ אלטרנטיביות וקבלת הצעות מחיר.
אבל כאן נשאלת השאלה: האם יפים הדברים גם כאשר פועלת חברת ניהול באחזקת הרכוש המשותף? כידוע, לנהל את הבית המשותף זה לא תמיד עניין קל, ובמיוחד שזה נעשה במסגרת ועד הבית, כאשר חברי הוועד עסוקים בדברים חשובים לא פחות כגון עבודה, משפחה וכד'.
מאחר והמחוקק היה ער לקושי זה, ומאידך ראה לנגד עיניו את החשיבות בניהול תקין של הרכוש המשותף, מציע חוק המקרקעין פתרון נוח לדיירים: מינוי "מתחזק" - חברת ניהול שתטפל הן בתחזוקת הבית והן בכל הקשור בגביית דמי הוועד ותשלום חשבונות החשמל/מים וכד'.
כאשר ההתקשרות באה מיוזמת הדיירים, נראה כי ככל שהם יהיו ערניים לניסוח חוזה נכון, יהיה באפשרותם להנות משרותי חברת הניהול. יש להקפיד לכלול בחוזה עם חברת הניהול את הנושאים בהם יש לה שיקול דעת לעניין הוצאות האחזקה, ובאילו נושאים בדיוק עליה לבקש את אישור הנציגות לכל הוצאה.
יש לזכור כי גם חברת הניהול מחויבת באיתור ההצעה הטובה והכדאית לדיירים, והיא מחויבת בהצגת הוצאותיה השוטפות כאסמכתא לדרישותיה הכספיות.
הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין ד"ר מילר ושות' . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול
לפנייה לכתב/ת 
