בלי בית, ללא קרקע: אלה מחדלי הדיור שיעמדו בפני הממשלה החדשה

זינוק מתמשך במחירי הדירות במשך 6 שנות כהונת נתניהו, ביורוקרטיה סבוכה ומסורבלת בוועדות התכנון ובמשרדי הממשלה השונים, ומחסור בהיצע הדיור ובקצב הבנייה . אלה רק חלק מהאתגרים שעמם תיאלץ להתמודד הממשלה החדשה שתוקם אחרי בחירות 2015. חלק ראשון בסדרת כתבות על האתגרים המצפים בתחומי הדיור, הבריאות, הרווחה, החינוך והתחבורה הציבורית.

מדינה בלי בית - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• ההבטחות נותרו על הנייר: ירידה של 8% בהתחלות הבנייה, בעיקר באזורי הביקוש
• עליית מחירים ב-6 שנים בערים הגדולות: 106% בחיפה, 92% בבאר שבע
• דחיינות ועיכובים, חול במקום מנופים: מחכים להיתר בנייה מ-91'
  

"הממשלה ומשרדיה התוו מדיניות דיור לאומית באופן לקוי, בהיבטים רבים הממשלה פועלת ללא מידע מלא, מהימן ורלוונטי ונוקטת פעולות מאולתרות ובלתי מתוכננות", קבע מבקר המדינה, השופט בדימוס יוסף שפירא, בדו"ח הביקורת על משבר הדיור שפרסם לפני כשבועיים.

"חלק ניכר מהחלטותיה לא יושם או שיישומן התעכב", הוא מוסיף - ומילים אלה בהחלט מהדהדות במערכת הבחירות הנוכחית.

הדירות יקרות, קצב הבנייה איטי, התכנון מסורבל

6 שנים אחרי תחילת התייקרות הדירות, שורה ארוכה של ועדות ממשלתיות ומחאה חברתית אחת, מחירי הנדל"ן הם עדיין הנושא הבוער ביותר במדינת ישראל. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מצביעים על כך שבין השנים 2008-2013 נרשמה עלייה של 55% במחירי הדיור, בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה באופן מתון, כך קובע המבקר בדו"ח. למעשה, מבדיקת ynet עולה כי בזמן שב-2005 נדרשו 96 משכורות לקניית דירה - כיום נדרשות 139 משכורות.

(צילום: עידו ארז)

*מקור: אתר מדלן

דו"ח המבקר קיבע מציאות נוספת: אף שמחירי הדירות החלו לטפס בעקבות הורדת הריבית, ותודלקו בידי מדיניות מיסוי שעודדה ומעודדת רכישת דירות להשקעה - האתגר המרכזי שעומד בפני הממשלה הוא הגברת קצב הבנייה והתאמתו להיקף הביקושים. קיימת הסכמה גורפת, כמעט, כי לא ניתן להעלות את הריבית במציאות הכלכלית הנוכחית, והכבדת נטל המיסוי על הציבור נתפשת כצעד לא פופולרי.

מבקר המדינה תמך בהשקפות אלה. עיקר הדו"ח שכתב התרכז בפרק הזמן הארוך שנדרש לתכנון קרקעות ולאישור תוכניות בנייה, ובליקויים בשרשרת הייצור של יחידות הדיור. מבט מקרוב על פרויקטים לבנייה גילה מציאות עגומה של הזנחה ודחיינות, המעכבים את ביצוע תוכניות הדיור במשך שנים ארוכות.

(צילום: עידו ארז)

*מקור: דו"ח מבקר המדינה

את עליות המחירים תלה המבקר שפירא ב"מחסור בעשרות אלפי דירות, שנוצר עקב היקפן המצומצם של התחלות הבנייה ביחס לגידול במספר משקי הבית". השאלה שתלווה את הממשלה הבאה, אם כן, היא כיצד ניתן לבנות יותר.

המספרים אינם משקרים. ב-6 השנים האחרונות - כשעליות המחירים צוטטו שבוע אחר שבוע בכותרות הראשיות והלחץ על נבחרי העם בא לידי ביטוי בהפגנות המונים ברחובות - הצליחה הממשלה להשפיע רק במעט על היקף התחלות הבנייה. אמנם נרשמה עלייה מסוימת, אך מבט ארוך טווח חושף את חוסר התוחלת של השיפור הזה: בשנות ה-70 של המאה הקודמת יצאו לשוק מדי שנה בין 11 ל-16 דירות לאלף איש. לעומת זאת, בין השנים 2006 ל-2013 - גדל מספר הדירות שיצאו לשוק מ-4 דירות לאלף איש ל-5 דירות בלבד.

*הנתונים לשנת 2014 אינם סופיים

**מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מבט ארוך טווח חושף עובדה נוספת, שכדאי לממשלה הבאה לשים לב אליה: בעבר הלא רחוק היה כאן שוק דיור שידע להכפיל וגם לשלש את ההיצע תוך שנתיים, במענה להתגברות משמעותית בהיצע. בין השנים 1990-1992, בתגובה לגל העלייה מברה"מ לשעבר, גדל מספר הדירות שבנייתן הסתיימה מ-4 דירות לאלף איש ל-14. בשנים 1994-1994 הוא שוב גדל, מ-6 דירות ל-12.

גמר בנייה 1970-2013: מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ל-1,000 איש 

(מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

**מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

לצפייה בגודל המלא

"צריך לטפל בכל פתרונות הדיור בשוק"

נשאלת השאלה מה ידעו ממשלות ישראל לעשות אז בשוק הנדל"ן - שהן אינן יודעות לעשות היום. אריה בר, מי שכיהן בשנות ה-90 של המאה הקודמת כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בתקופתו של אריאל שרון כראש ממשלה (שהצליח לשלש את היצע הדיור בתוך כשנתיים), ומאוחר יותר כמנכ"ל משרדי הפנים והתחבורה, מנסה להסביר את השינוי הדרסטי בשוק הדיור בישראל.

"כל בר דעת שמבין בשיכון יודע שהבעיה היא לא רק בנייה חדשה - אלא כלל פתרונות הדיור שנמצאים בשוק. וזה לא אותו הדבר", אומר בר. "תפקידם של מקבלי ההחלטות הוא לדאוג שכמות הפתרונות תלך ותגדל. איך? אם המדינה בונה 10-15 אלף דירות במסגרת דיור מוגן, כל דירה עולה 150-200 אלף שקל והיא פותרת בעיות קשות של אוכלוסייה מבוגרת. אבל בנוסף, כל דירה כזאת מייצרת שתי דירות פנויות בשוק. מי שעובר לגור בדירה שבנתה המדינה, מפנה את הדירה שבה הוא גר כרגע. בדרך כלל מדובר בדירות 4-5 חדרים. הוא מוכר למי שגר כרגע בדירת 3 חדרים - ומי שהוא מכר לו מוכר למי שגר כרגע בשכירות. זה נעשה לבד, בלי התערבות.

"ההיקף הכספי של 150 אלף שקל ליחידת דיור הוא קטן יחסית, ויש למדינה חברות משכנות שיודעות לעשות את זה. הדיור המוגן גם לא מצריך שירותים. לא בתי ספר ולא גני ילדים. בהחלטה פשוטה אפשר לבנות אותו על קרקע שניתנה בעבר כקרקע ציבורית לרשויות המקומיות והיא אינה מנוצלת. אפילו לא צריך שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר - א.ל), שלא לומר השקעה בתשתיות.

"דוגמא נוספת: תמיד טענתי שבפריפריה צריך להרבות בבנייה נמוכה בשיטה של 'בנה ביתך' כי בבנייה כזו המדינה לא מסבסדת דבר. היא גובה את עלויות הפיתוח, אבל משחררת פי 2 דירות. כי מי בונה בבנה ביתך? מי שמבוסס כלכלית ורוצה לשדרג את עצמו. אז הוא משחרר דירת 4-5 חדרים ומי שקונה ממנו משחרר דירת 3-4 חדרים. כל בית כזה משחרר שני פתרונות לשוק. זה מה שעשינו אז. הסתכלנו על פתרונות ולא רק על דירות. ככה קלטנו מיליון עולים. עובדה".

לדברי בר, מרכיב נוסף של מדיניות הדיור באותן שנים היה מתן מענקים לרכישת דירה בפריפריה. "כל מי שמבין בשיכון יודע, שכדי להזיז את מערכת השיכון צריך להניע את הגלגל מלמטה דרך דירות יד שנייה. אם אתה לא מניע אותו משם דרך מענקים לרוכשי דירות יד שנייה, אתה שם מקל בגלגל. אם למדינה יש עניין אסטרטגי לחזק אזור מסוים, נאמר את רמלה ולוד, אז נותנים מענק של 100-120 אלף לכל מי שקונה דירה יד שנייה שם. אבל לא ברמת השרון - כי למדינה אין עניין אסטרטגי לחזק את רמת שרון".

אינך חושש שבמצב הנוכחי, כאשר מחירי הדיור במגמת עלייה מתמדת, מענק רכישה רק יגרום למוכרים להעלות את המחירים ולגלגל את המענק לכיסם?

"אני אישית ניהלתי מדיניות כזאת. כך הפכנו את שדרות מעיירת פיתוח לעיר. ראש העין היה ישוב קטן והיום תראה אותו. אף קבלן לא העלה מחירים בגלל שחילקנו מענקים".

בר עבד עשרות שנים בשירות המדינה. במהלכן שימש במספר תפקידים מרכזיים בניהול מדיניות הדיור והתשתיות של מדינת ישראל. כששומעים אותו מדבר היום, קשה שלא לחוש את הכאב שלו לנוכח המדיניות הקיימת ואת הביקורת הקשה שלו על מצב העניינים הנוכחי. "בתקופתנו חסרי דירה הסתדרו, כי אנחנו הבנו שבעיה ברכישת דירה ראשונה יוצרת בעיות בהמשך. הבנו שחסרי הדירה הם אלה שנמצאים בפוטנציאל הגבוה ביותר להיכנס למעגל העוני", הוא אומר.

לדברי בר, "דיור זה לא רק הבנייה והקרקעות. הממשלה לא מבינה את כל מגוון הנושאים שקשורים לדיור. הכלי החברתי המרכזי שנמצא בידי המדינה הוא השיכון. הקרקע בידי המדינה - והיא צריכה לנהל אסטרטגיה. מה האסטרטגיה היום? לבנות 24 אלף יחידות דיור על אדמות תעש ליד רמת השרון? הרי אם הן ייבנו, לא יהיה ניתן לנסוע במרכז. כולם יתקעו. על מה הם מדברים? הם לא מבינים את הנושא. זה דבר חמור שאין כדוגמתו".

"הבעיה נמצאת בשלב התכנון - לא בשלב הביצוע"

לא כל אלה שהיו שותפים לתנופת הבנייה של אותן שנים מסכימים עם הניתוח של בר, אם כי גם הם שותפים לביקורת הקשה על המצב הנוכחי. עמוס אונגר, שכיהן כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בסוף שנות ה-80, סבור שיש להכיר בהבדלים המהותיים בין נתוני הפתיחה של אתגר הדיור ההוא ואתגר הדיור הנוכחי. "בתקופה שבה התחילו הסימנים לעליות מחירים ראשונות, התחלנו במהלך תכנוני מאוד אינטנסיבי - ובאמת תכננו בהיקפים עצומים כולל העיר מודיעין ופרויקטים באשדוד ונתניה. ברגע שהבשילו התכנונים אז הבנייה רצה", מספר מי שהיה מנכ"ל המשרד במהלך כהונתו של דוד לוי כשר השיכון.

"הבעיה היום היא של תכנון ולא של ביצוע", הוא ממשיך. "יש מחסור עצום בעתודות קרקע מתוכננות. עתודות הקרקע שנשארו הן מועטות, וכדי לענות על הגידול הדמוגרפי המדהים שיש בישראל, בעקבות עלייה לארץ והריבוי הטבעי, חייבים לתכנן על שטחים שהם רגישים - שטחים ירוקים, בעיקר. אז, בתחילת שנות ה-90, היו שטחים פנויים שהיו פחות רגישים. היה לנו מלאי גדול. היום גם התחזקו מאוד הגופים הירוקים שמגישים בג"צים וגם ראשי הרשויות המקומיות מתנגדים. הם לא רוצים למנוע עליית מחירים אלא רוצים שלא יהיה צפוף ברשות שלהם".

כלומר, הבעיה נמצאת בשלב תכנון הקרקע ולא בשלב הבנייה או אישורי הבנייה?

"נכון. הרי מתי מניה עולה בבורסה? לא כשהיא עלתה קודם, אלא כשיש ציפייה שהיא תעלה בעתיד. אתה קונה כי אתה צופה שהמחיר עוד יעלה. יש ציפייה אדירה שמחירי הדירות יעלו כי יודעים שמלאי התכנון לעתיד מצומצם. אם מתכננים מחר קרקע לבניית 400 אלף יחידות דיור - אפשר להוריד את המחירים גם בלי לבנות את הדירות. אם הציבור ידע שיש קרקע ומי שרוצה יכול לבנות בלי הגבלה, אז מחירים יירדו. למה מודיעין תרמה לירידת המחירים? כי הוצאנו 10 אלף דירות לשיווק בבת אחת.

"צריך לומר בכנות שיש מחיר להוזלת הדירות. גם אני מזדהה עם מטרות הירוקים - אבל צריך לקבל הכרעה. כדי להוריד את מחירי הדירות, צריך נחישות ונכונות לוותר על איכות בנייה וחיים. לפגוע בשטחים רגישים ולהעלות צפיפות. זה המחיר של גידול חד באוכלוסייה".

הבעיה שלא מדברים עליה: מחסור בכ"א בענף הבנייה

איל הנדלר, יו"ר קבוצת הבנייה כנען, מסכים עם קביעתו של אונגר. "מחירי הקרקע עולים בעיקר בשל היעדר היצע מספיק של קרקעות זמינות לבנייה. זו מציאות בעייתית גם במובן זה שהיזם שרכש קרקע וטרם החל בפרויקט נהנה מעליית ערך המגרש שלו, ותוך כדי ניהול הפרויקט נהנה גם מעליית מחירי הדירות; אבל במקביל מתייקרות עלויות הבנייה - בעיקר בשל היעדר פועלים מקצועיים, אי-מתן אישורי עבודה לפועלים זרים והעובדה כי ענף הפועלים הזרים אינו מסודר ופועלים בו מאכערים רבים. במילים אחרות - יזם שהחל לבנות לא בהכרח ייהנה מעליית ערך הקרקע במלואה".

נושא המחסור בכוח אדם מיומן לענף הבנייה, הוא אחת הנקודות המוזנחות בשיח הציבורי בנושא מחיר הדיור. למרות שנכתב עליו, יחסית מעט, ודו"ח המבקר כלל לא מתייחס אליו, קבלנים חוזרים ומתייחסים אליו כאל גורם שמייקר את עלויות הבנייה. "הזרמת עובדים מקצועיים לענף היא אחת הבעיות הקשות שלא נכללו בדו"ח", אומר מנכ"ל קבוצת אלמוג, יקי אמסלם. "המחסור האדיר בכוח אדם משליך ישירות על עליית המחירים בגלל משך הביצוע של הפרויקטים. המדינה מעכבת כניסת עובדים נוספים בעיקר בגלל בירוקרטיה וסחבת של אישורים".

"הזרמת עובדים מקצועיים היא אחת הבעיות הקשות"(צילום: AFP)

גם הוועדות המקומיות מעכבות את הבנייה

אחת התופעות המרכזיות שמציינים כגורם המאט את קצב הבנייה בישראל, היא התנגדותן של וועדות התכנון המקומיות, שנמצאות בשליטת ראשי הרשויות. נשאלת השאלה מדוע ראשי רשויות מעכבים בנייה למגורים. "צריך לקחת בחשבון שדיור גורר אחריו הוצאות על מוסדות חינוך, פארקים ותשתיות", אומר ראש עיריית חדרה, צביקה גנדלמן, "זה נטל על התקציב העירוני. אם אתה לא מביא מספיק מקורות הכנסה - אתה עלול ליצור חוסר איזון תקציבי".

לדברי גנדלמן, "יש עיריות שהתפתחו בהיבט של הדיור בצורה דרמטית ולא הכניסו תעשיות ומסחר. במקרה כזה ראש העיר, אם הוא עובד בצורה מסודרת ומתכנן לטווח ארוך, מוצא את עצמו בפני תחזית מאוד לא מעודדת בהיבט של האיזון התקציבי, ואז יש כאלה שמסיתים את המאמץ לטובת הבאת תעשיות ומסחר כדי ליצור את האיזון".

"ראש עיר שכוונותיו לבצע מהלכים לא חוקיים יעשה את זה גם באילוצים שקיימים כיום. הגיע הזמן לצאת מהמעגל של נתינת אחריות ללא סמכות. קח למשל את תאגידי המים, כאן הממשלה לקחה לעצמה את הסמכויות וראינו לאן זה הגיע. צריך לתת לראשי ערים סמכויות ולדרוש מהם את האחריות. הם יודעים הכי טוב מה הכיוון הרצוי לפיתוח העיר ויש להם עניין להצליח. אני הבטחתי לבנות במערב חדרה ומאז אני מרכז שם תשומות זמן גדולות מאוד כי זה נמצא גבוה בסדר העדיפויות שלי. ככה כל ראש עיר ישקיע כסף וזמן במה שהוא חושב שצריך לפתח".