למה תמיד חורגים מתקציב השיפוץ?

37 אלף שקל - כך העריך קבלן שיפוצים את השיפוץ בדירה ישנה, שיפוץ שבסוף הוא גבה עליו כמעט 100 אלף שקל, לא כולל עלות המוצרים (צבע, כלי סניטריה, מרצפות, מטבח). איך זה קרה?

יש לכם לקחים משיפוץ שעברתם? סיפור מעניין של שיפוץ שהסתבך? כיתבו לנו >>

שיפוץ שנעשה בדירה בבת-ים, הוערך ב-50 אלף שקל על-ידי הדייר והגיע ל-75 אלף שקל. יחד עם פריטים חדשים לבית (דלתות, מנורות, מטבח, אמבטיה), הסכום הכולל עמד בסופו של דבר על 150 אלף שקל. למה? משפחה שהקציבה 200 אלף שקל לשיפוץ ששינה את פני הדירה שלהם, סכום שהיה אמור לכלול הכל ממסד ועד טפחות, ממרצפת ועד חלונות, הגיע ל-300 אלף שקל. מה גרם לו להתנפח?

אם כבר שיפצתם את הסלון אתם חייבים אורות שקועים בגבס. או שלא?(צילום: shutterstock)

הבית הוא סמל סטטוס וגם חידה: לא תדע עד שלא תחצוב

משפטים שאמרה לנו משפצת, מאירים סיבה אחת מיני רבות לשיפוץ שפרץ את גבולות התקציב: "הבית הוא לא רק המבצר שלנו, הוא גם סמל הסטטוס שלנו. כשאתה רואה את כל העושר והמגוון - הפיתוי הוא מטורף. נשים מתלהבות מאריחים חדשים כמו משמלה חדשה וגם גברים. אם רק תכננו להוריד קיר במטבח ולצבוע את הבית, אבל פתאום, השולחן במטבח נראה ארכאי והסלון לא באותו צבע, מהון להון תמיד נחרוג מכתב הכמויות. אתה מתייעץ עם אנשי מקצוע והם אומרים לך שעם עוד מאמץ קטן, תוכל להפוך את הדירה מארבעה לחמישה חדרים, אז אתה חורג מהתקציב ונכנס למינוסים מטורפים".

האדריכלית והמעצבת היידי ארד, מרצה בכירה בביה"ס לעיצוב של המכללה למנהל, מספקת הסברים משלה: "יש פרויקטים בהם האדריכל מייצר מערכות שהן יותר יקרות. אנחנו מאוד אוהבים למשל, שפתח היציאה למרפסת יהיה לא 2.10, אלא 2.50-2.30 מ', זה אוטומטית מקפיץ את המחיר, אבל זה כבר מופיע בתחשיב מראש. איפה קורית פריצת התקציב? לדעתי בשני מצבים: האחד: רציתי לקנות דלתות ב-2,000 שקל לדלת ואני רואה דלת ב-3,000 שקל. לא נורא. ואז קורה תהליך של הצטברות ומגיעים למספרים מטורפים.

"מצב שני: בשיפוץ תמיד נכנסים לבלתי ידוע. מגרדים את הקיר ומגלים עולם ומלואו. לי יש דירה קטנה ושיפצתי אותה. ידעתי שיש קורה מעל שאני לא מתעסקת איתה וביקשתי לפתוח פתח קטן באזור בטוח. קורא לי הקבלן ואומר: הבית הזה עומד על אוויר. קקמייקה. מייד נאלצנו להכניס מהנדס שיכניס קונסטרוקציה נוספת. עמודונים, יציקות מסביב. דברים שלא נלקחו בשיקול. שמעתי על סיפורי תמ"א 38 - הקבלן מתחיל לחפור וחצי בניין מתמוטט. גם כשלקחו מהנדס קודם לכן. את יודעת שיש עמוד, את רק לא ממש יודעת מה יש בו. זה שכתוב בתוכנית שהוא מכיל ברזלים, לא אומר שזה קיים במציאות".

קיר בטון? לבנים? או פשוט חול על חול? לכל קיר יש עלות ובכל הריסה יש סיכון(צילום: shutterstock)

חוסר ידע מביא לחוסר דרך

בשביל לבנות בניין מגורים מן היסוד, צריך אישורי עירייה, מהנדס, אדריכל וקבלן. אלה מתכננים, מאשרים ושוכרים אנשי מקצוע בשביל הבנייה: מפועלי בניין ועד רצפים ושרברבים וגם אז לא הכל צפוי וידוע מראש. ומה צריך בשביל שיפוץ? רוב המשפצים הם אנשים פרטיים, ששיפוץ אינו בתחום מומחיותם ולא ממש יודעים מה בדיוק נדרש כדי לשפץ בחוכמה.

רוב המשפצים לא יודעים שבשביל להרוס קיר בטון צריך קונסטרוקטור (מהנדס). שקבלן שיפוצים לא יכול להתעסק לכם בחשמל. שלעיתים קרובות כדאי לשכור אדריכל (אם יש שינוי מבני), או מעצב פנים (אם יש שינוי פנימי), למרות העלות הגבוהה שלהם, כי אחרת יתכן מאוד שתשלמו יותר על תכנון לא טוב.

הנה הסיבות העיקריות לכך ששיפוץ מסתבך ומתייקר ודרכים להימנע מהן. האחרונה היא העיקרית והחשובה ביותר.

סיבה ראשונה: אנשי מקצוע לא מקצועיים

קבלן שיפוצים שאומר לכם שאין צורך בקונסטרוקטור, כי הוא יודע שהקיר הזה שאתם רוצים לשבור, "לא תומך במשהו חשוב", הוא לא מקצועי. כך גם קבלן שיפוצים שמעריך שיפוץ ב-X ואז כשהוא מתחיל לעבוד מגלה שהאינסטלציה רקובה וחוטי החשמל לא תקניים והשיפוץ מתייקר ל-3X. קבלן שיפוצים ששוכח לתמחר חלק מהעבודות (למשל שהסרת קיר דורשת שינוי בריצוף שעולה גם הוא כסף), זה קבלן שיעלה לכם ביוקר ובטח קבלן ששוכח לתמחר עבורכם כמה חלופות: למשל, הסרת ריצוף קיים, עולה יותר מהדבקת אריחים עליו. אם רק באמצע השיפוץ תגלו את האופציה הראשונה – הוא יתייקר כמובן.

הבנתם. בדרך כלל איש המקצוע הלא מקצועי יהיה קבלן שיפוצים, בדרך כלל לא רשום (אם כי יש לא רשומים מנוסים ומקצועיים מאוד). לפעמים השיפוצניק יגיד לכם שהוא הצגה של איש אחד: גם חשמלאי, גם אינסטלטור, גם רצף, מה שלכאורה אמור לחסוך לכם כסף ולמעשה עלול לסבך אתכם בפשלות ועלויות מיותרות. זה הקבלן שיתמחר בזול בהתחלה ובאמצע השיפוץ יאמר: אבל צריך גם את זה ואת זה ואת זה ואופס הפתעה: צריך להחליף את כל החשמל בבית ואם אתם רוצים חשמלאי מקצועי, זה יעלה לכם עוד 20 אלף שקל.

קבלן כזה גם ישפץ רע בתחומים בהם הוא לא מומחה: הגימורים שלו יהיו רשלניים, הוא ילכלך את הרובה החדשה ויתקין אינסטלציה על העוקם וגם בתום השיפוץ תאלצו לשלם על תיקונים.

הפתרון:

קודם כל, דעו אתם: קבלן שיפוצים לא יכול לעשות עבודות של אנשי מקצוע אחרים. אחר-כך, נסו לבחור בקבלן יסודי ושומר חוק שינחה אתכם לפנות לאנשי מקצוע נוספים, גם אם יראה שאתם בורים בתחום. קבלן שיפוצים אמין יודע שאסור לכם לסמוך רק עליו (ולא, דעות של קבלני שיפוצים אחרים לא מספיקות) ויעזר מראש באנשי מקצוע אחרים לשם תכנון ואופציות וכך התמחור שלו יהיה קרוב יותר למציאות.

כדאי לשכור קבלן רשום או ותיק, למשל, כזה שיודע מראש שבדירות בבניינים משנות ה-70 ואחורה, סביר להניח שכדאי להחליף את כל מערכת החשמל. קבלן ישר יתמחר זאת מראש בסיוע חשמלאי מוסמך ולא בדיעבד - כעז לא צפויה בתקציב. הוא יהיה מומחה בתחומו ולא רשלן בתחומים לא לו.

קבלן מקצועי ינחה אתכם לקחת בחשבון שגם אחרי כל התכנון הזה, כדאי להוסיף עוד אחוז לתקציב - כי יתכן שתתקלו בבלת"מים וברצונות ומאווים שלכם שיתעוררו פתאום לנוכח ביתכם המתחדש.

סיבה שנייה: בלת"ם ותגליות

גם בבניין בן 10 שנים, יכולה להתגלות צנרת בעייתית שיש להחליף. לפעמים זה מתגלה רק כשנכנסים לקרביה של האינסטלציה ולא לפני כן. לא תמיד רואים בעין שאין הארקה בכל חדר ולעיתים, קיר בטון שקונסטרוקטור אישר להוריד – בכל זאת תומך במשהו.

לפעמים, רק בדיעבד מגלה המשפחה המשפצת שבשביל כיריים חשמליים, צריך חיבור חשמל תלת פאזי וזו לא אשמתו של איש: המשפחה לא חשבה על זה מראש ולכן לא אמרה זאת לקבלן/לחשמלאי.

בבניינים ישנים מאוד – מרפסות וקירות יכולים ליפול בפתאומיות, למרות שכל השיפוץ עבר אישורים על גבי אישורים של עירייה ושל מהנדסים והקירות יכולים להתגלות כדקיקים, או ככאלה שלא מחזיקים את התקרה בכלל.

אם הודבקו בעבר מרצפות על גבי מרצפות בדירה וכעת אתם מסירים שכבה, לפעמים מתגלה עובש מתחת שיש לנקות. לפעמים, אחרי שמחליפים את המטבח, פתאום מגלים שחובה להחליף גם את מסגרת החלון.

הפתרון:

אין לזה פתרון. זו בדיוק הסיבה מדוע יש להוסיף 20% גם לעלות מחושבת מראש של שיפוץ מתוכנן לעילא, כפי שתראו בהמשך.

יש לנו תוכנית בראש, בערך, נראה לנו. מקסימום נסמוך על השיפוצניק(צילום: shutterstock)

סיבה שלישית: עיניים גדולות של המעצב/שיפוצניק/אדריכל

אם אתם מחליפים מטבח, אתם חייבים להוריד את הקיר הזה והזה. זו האופנה עכשיו. ואם כבר הורדתם קיר, לכו על מרצפות חדשות – הכי טרנדי זה מצוירות, או פרקט, או מראה בטון, או מרצפות במראה דמוי עץ, זה יתאים בול לדירה, רק שתצטרכו להחליף גם את הדלתות כי הן מיושנות ולא יתאימו לעיצוב החדש ואתם לא צריכים אמבטיה, תחליפו אותה במקלחון מרווח עם שני איטרפוצים ותגדילו את החלל ואת הפינוק.

ככה זה אדריכלים. הם תמיד יעדיפו שתשברו קירות, תגדילו מרפסות וחלונות ותיישרו קו עיצובי בכל הבית. זה יהפוך את הדירה שלכם לחלומית ונעימה בהרבה, אין ספק, הם יודעים על מה הם מדברים, אבל האם יש לכם כסף לדירה ממגזין?

מעצבי פנים ימליצו על מרצפות ב-400 שקל למ"ר, רהיט שהוא "פיס" שחובה שתקנו בחנות שהם עובדים איתה באופן קבוע, כי תקבלו הנחה ושתי מנורות מעל האי במטבח שאתם פשוט חייבים, אחרת לא תהיו מיוחדים כמו כולם.

האם אתם מבינים שכל שינוי עלול לגרור שינויים אחרים בבית והאם בכלל תכננתם להכניס חשמלאי לשיפוץ הקטן שתכננתם? כי בשביל שתי מנורות מעל האי, הוא בטח יגיד לכם: 'אם כבר, החליפו גם את כל המפסקים וכדאי גם אורות שקועים בגבס מסביב לסלון'. אין סוף לרעיונות המדהימים של מעצבי פנים ואדריכלים מוכשרים, אבל הם ואתם צריכים לזכור שלתקציב שלכם יש קו אדום.

הפתרון:

לדבוק בתקציב מתוכנן מראש בקפדנות ובחומרה, אם כי במקרים מסוימים אפשר בהחלט לגלות גמישות, כי כאמור, גם בתכנון מדוקדק, תמיד קחו בחשבון 20% יותר מהתקציב המתוכנן. רק חישבו היטב על מה אתם מוציאים את האקסטרה הזאת. חישבו על זה אחרי שיתגלו בלת"מים.

סיבה רביעית: עיניים גדולות של הלקוח

לא תמיד השיפוצניק, האדריכלית ומעצבת הפנים אשמים. לפעמים דווקא הלקוח הוא זה שבוחר באופציות הגרנדיוזיות יותר, נסחף אחר טרנדים, בוחר דווקא בכיור ובברזים הכי יקרים, בתאורה הכי מסובכת וגורר את השיפוץ לתחתית חשבון הבנק שלו, בזה שהוא מוסיף עוד חדר/אלמנט שפתאום בא לו לשפץ ועוד מערכת או פריט שבא לו להחליף. "לא שיפצנו 10 שנים ואנחנו חייבים, פשוט חייבים את זה ואת זה". התוצאה היא בור ללא תחתית ומינוס מכאיב, אבל השכנים יהיו המומים מכמה שהדירה שלכם נראית וואו.

הפתרון:

דעו את החולשות שלכם. בקשו מאנשי המקצוע שלא לפתות אתכם בחידושים ובפריטי יוקרה. שהם יהיו השוטר שלכם. ואם אתם לא עומדים בזה: חכו עוד שנה לשיפוץ. צברו עוד תקציב. או שתשלימו עם העובדה שהאשמה היא בכם ורק בכם.

סיבה חמישית והחשובה מכל: בורות צרכנית - חוסר תכנון

השארנו את הסיבה הכי חשובה, הכי נפוצה והכי קריטית לסוף. היא גם קשורה בכל הסיבות האחרות ואין בכלל ספק שזו ה-סיבה להוצאות מיותרות: חוסר תכנון מראש. לפעמים אתם חושבים שתכננתם מראש, אך למעשה התכנון האמיתי ייעשה במהלך העבודה, כשאתם כבר שקועים עמוק בבוץ השיפוץ ומגרדים עוד ועוד כספים.

תכנון מראש, הכולל ירידה לפרטים, תמחור אופציות חלופיות והיוועצות עם אנשי מקצוע, יעלה כסף, אך יחסוך הוצאות מיותרות בהמשך(צילום: ויז'ואל/פוטוס)

הפתרון:

כמה זה עולה?

"אתה חייב להיות חזק ולומר זו המסגרת התקציבית שלי. אנחנו מביאים את המשפחה לכך שהם מובילים את התהליך היזמי שלהם ולא מובלים, אם כל אחד אומר להם מה שהוא רוצה והם אומרים כן, כן, כן, אז הם החוליה החלשה בשרשרת והם משלמים, הם מסתכנים. ככל שרמת הידע שלך עולה, רמת החשש שלך יורדת ויש לך יותר ביטחון. חבל לזרוק כסף שלנו ושל הילדים שלנו בגלל חוסר ירידה לפרטים. חבל להפסיד מלא כסף ולומר 'וואלה, אם הייתי יודע', אז בוא תדע מראש".

ללא איפיון, ללא תכנון מראש: ניסינו לחסוך וחרגנו, השיפוץ עלה פי 3 ממה שחשבנו(צילום: shutterstock)

האם שיפוץ מעלה את ערך הדירה?

נניח ששיפצנו ונניח שפרצנו את מסגרת התקציב בהמון או במעט ההכרחי. האם זה מעלה את ערך הדירה שלנו, שאנחנו מתכוונים למכור בקרוב א בעוד 5 שנים? שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין טוענת: "שיפוץ כמעט תמיד מעלה את ערך הדירה ביותר ממה שהשקעת בו. עליית הערך היא בין 50% ל-100%.

"ככל שאת משקיעה יותר בשיפוץ, שווי הדירה עולה ביותר אחוזים: את משקיעה 50 אלף, השווי עולה בלפחות 80-50 אלף שקל. את משקיעה 200 אלף, השווי עולה ב-400 אלף שקל. זה גם גורם לך למכור את הדירה יותר מהר ויש הבדל אם קיבלתי מיליון שקל עכשיו או בעוד חצי שנה.