ת"א או ראשל"צ: איפה גרים שוכרי הדירות?

אפשר לשלם משכנתא וגם לחסוך? או שאולי עדיף להמשיך לשלם שכירות? מחקר מיוחד שנערך עבור ynet מנסה לענות על השאלות הללו, בעקבות הנתונים שפרסמה בתחילת השבוע רשות המסים לפיהם רבע מיליון ישראלים הם בעלי יותר מדירה אחת - כלומר ברשותם דירה למגורים ולפחות דירה אחת להשקעה. הנתונים פורסמו על רקע ההצהרות של שר האוצר הנכנס, משה כחלון, להעלות את מס הרכישה למשקיעים; ומאוחר יותר פורסמו גם כוונותיו לרסן את שוק השכירות. בעקבות זאת החלטנו לבחון את מצב שוק השכירות בישראל, הן מבחינת השוכרים והן מבחינת המשכירים.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

• "להפוך את בעלי הדירות לעושקים זו הסתה"
• הממשלה אישרה: סמכויות הנדל"ן תחת כחלון
• כחלון: נעלה ל-20-25% מס רכישה למשקיעים
• "מחירי הדירות בת"א זינקו ב-10% בשנה"
  

במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", ניתחנו את נתוני רשות המסים והמחלקה לפיקוח תקציבי של הכנסת לשנת 2014 בערים הגדולות בישראל, בעזרת אתר מדלן המספק לרוכשי הדירות מידע חיוני לפני רכישת דירה. על פי הנתונים, מספר המשפחות שברשותן יותר מדירה אחת זינק דרמטית בתוך שנים בודדות - פי 5 מאז 2007. שיעור השוכרים עומד על כ-27% מכלל תושבי ישראל.

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.

הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשכונה. הקלקה על האייקונים בצורת הבתים בצבע סגול מציגה את שיעור השוכרים וגובה שכר הדירה ביישובים המבוקשים שנבדקו.

לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה בשיעורי השכירות בערים לחצו על האייקונים הסגולים

הכי הרבה שוכרים - בתל-אביב, רמת גן ובאר שבע

"שיעור רוכשי דירות להשקעה עומד בשנים האחרונות על כ-25% - כלומר אחת מכל 4 דירות שנקנות בישראל נרכשת על ידי משקיע", אומר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן. "עד שנת 2007, לאחר כעשור של קיפאון במחירי הדיור, הגיע מספר משקי הבית שבבעלותם שתי דירות או יותר לכ-51 אלף בלבד. אבל עם פרוץ המשבר הכלכלי של 2008, שלווה בירידות ריבית חדות, חוסר ודאות לגבי שוק ההון, ותחילתן של עליות המחירים בשוק הדיור - חלה עלייה חדה במספר משקיעי הנדל"ן".

עליות המחירים בשנים אלו עודדו משקיעי נדל"ן נוספים לקנות דירות, כך שב-2009 האמיר שיעורם מכלל רוכשי הדירות לשיא של כ-30%. על פי הנתונים, בשנת 2008 עמד מספר משקי הבית בעלי שתי דירות יותר על כ-69 אלף; בשנת 2009 על כ-90 אלף; בשנת 2010 על 97.5 אלף; בשנת 2011 על כ-141 אלף; ב-2012 על 178.5 אלף; ב-2014 על 215 אלף; וכאמור בשנת 2014 עמד מספר משקי הבית בעלי שתי דירות או יותר על 251 אלף. מדובר בעלייה ממוצעת של כ-10% מדי שנה.

ומה לגבי השוכרים? שיעור שוכרי הדירות בישראל מגיע כיום לכ-27% בממוצע, אך איתן מציין כי נתון זה אינו זהה בכל היישובים. "שיעור גבוה של שוכרי דירות נמצא ביישובים בעלי הטיה לאוכלוסייה צעירה, כדוגמת תל-אביב עם 46% שוכרי דירות, ובאר שבע, שבה נמצאת אוניברסיטת בן גוריון, עם כ-36%", הוא מסביר. לעומת זאת, ביישובים ותיקים יותר, כמו ראשון לציון, שיעור שוכרי הדירות עומד על כ-23% בלבד. ברחובות מגיע שיעור השוכרים ל-24%, בבני ברק, אשקלון וחולון ל-26%; בפתח תקווה ל-28%, בבת ים, ירושלים ואשדוד ל-31%, בנתניה ל-32% בחיפה ל-33%; וברמת גן ל-38%.

"ביחס למדינות מפותחות בעולם, מדורגת ישראל קרוב מאוד לממוצע שוכרי הדירות שעומד על כ-26%", הוא מוסיף. "בקצה האחד של הסקאלה ניתן למצוא את שוויץ, גרמניה ויפן עם כ-60% שוכרי דירות; ובקצה השני ניתן למצוא מדינות דוגמת אסטוניה, סלובקיה, סלובניה והונגריה - שבהן שיעור שוכרי הדירות זניח".

מבחינת שכר הדירה, מהנתונים עולה כי דירת 3 חדרים בבאר שבע עולה מדי חודש 2,200 שקל ודירת 4 חדרים 2,800 שקל; באשקלון 2,200 שקל ו-3,000 שקל בהתאמה; בחיפה 2,600 שקל ו-3,500 שקל בהתאמה; ברחובות 3,300 שקל ו-4,000 שקל בהתאמה; בבני ברק 3,500 שקל ו-4,100 שקל בהתאמה; באשדוד 3,000 שקל ו-4,300 שקל בהתאמה; בנתניה 3,200 שקל ו-4,300 שקל בהתאמה; בבת ים ובחולון 3,500 שקל ו-4,400 שקל בהתאמה; בראשון לציון 3,600 שקל ו-4,500 שקל בהתאמה; בירושלים 3,900 שקל ו-4,600 שקל בהתאמה; ברמת גן 4,200 שקל ו-5,100 שקל בהתאמה; ובתל-אביב-יפו 5,500 שקל ו-6,700 שקל בהתאמה.

מניתוח אתר מדלן עולה כי גובה שכר הדירה יכול לנוע סביב כ-1,000 שקל לשוכר יחיד בדירת שותפים בפריפריה, ולטפס גם לכ-8,000 שקל למשפחה ששוכרת דירת 4 חדרים בשכונות הנחשבות של תל-אביב. איתן מציין כי במקרים רבים שכר הדירה דומה לגובה החזר המשכנתא שנגזר מרכישת הנכס. לשאלה מדוע אותם שוכרים לא רוכשים את הדירה, הוא משיב: "בחלק גדול מהמקרים העניין נובע מקושי בגיוס ההון העצמי הנדרש לרכישה".

ובמספרים: גובה שכר דירה ממוצע לדירת 3 חדרים מיד שנייה בחולון הוא כ-3,500 שקל, ואילו החזר המשכנתא שהיה צפוי לרוכשים לו היו קונים דירה במשכנתא ל-25 שנה, היה מגיע לכ-3,700 שקל - פער של כ-200 שקל בלבד. "רכישת דירה מסוג זה, ששוויה מוערך ב-1.1 מיליון שקל, מצריכה הון נזיל של כ-300 אלף שקל - סכום שמרבית המשפחות מתקשות לגייס בעצמן ללא תמיכה מההורים", מדגיש איתן.

מה עדיף: שכר דירה או החזר משכנתא?

מהצד של מי שמשקיע ברכישת דירה מסוג זה התמונה הרבה יותר נעימה: במקרים רבים הכנסותיו משכר הדירה גבוהות מהוצאות המימון החודשיות שכרוכות ברכישת דירת 3 חדרים מיד שנייה. "משקיע שרוכש דירת 3 חדרים בראשון לציון, למשל, ישלם עבורה כ-1.157 מיליון שקל בממוצע, כולל מס הרכישה שיעמוד בעסקה זו על כ-55 אלף שקל", מדגים איתן. "על דירה כזו, יקבל המשקיע שכר דירה ממוצע של כ-3,600 שקל. בניכוי 10% לגילום הוצאות אחזקה של הנכס והוצאות נוספות, עומדת ההכנסה משכר הדירה על כ-3,240 שקל בחודש".

איתן מציין כי נתונים אלה משקפים תשואת שכר דירה שנתית של 3.4% - שיעור גבוה משער הריבית הממוצע במשכנתאות. אם בוחנים את התזרים החודשי אפשר לראות שהוא צפוי לעלות בכ-500 שקל. בנתונים הנוכחיים מדובר בהכנסה פטורה ממס.

במקרה של רכישת דירת 3 חדרים באשקלון, למשל, זקוק המשקיע להון עצמי של כ-250 אלף שקל. על המשכנתא הוא ישלם מדי חודש 1,170 שקל במשך 25 שנה, אך ההכנסה משכר דירה, בניכוי 10% עבור הוצאות אחזקה והוצאות אחרות, תגיע מדי חודש ל-1,980 שקל. המשמעות היא שיתרת המזומנים שתישאר בידי המשקיע היא 810 שקל בחודש, פטורים ממס. צפו בטבלה לדוגמאות בערים נוספות.

* בהנחה ש-10% מהשכ"ד מופנה להוצאות אחזקה ואחרות

** החזר המשכנתא המייצג חושב לפי תמהיל של ריבית קבועה צמודה וריבית קבועה לא צמודה, בחלקים שווים, לטווח של 25 שנה

***שכר דירה בניכוי משכנתא

הדוגמה הבאה ממחישה את אוזלת היד של אלה שאינם יכולים לגייס את ההון ההתחלתי המבוקש לרכישת דירה. נניח שזוג צעיר מעוניין לגור בדירת 3 חדרים מיד שנייה באשקלון. לכאורה, עומדות בפניו שתי חלופות: שכירת הנכס או רכישתו. העלות הממוצעת לשכירת נכס זה עומדת על כ-2,200 שקל בחודש, ואילו כדי לקנות את הדירה שמחירה 474 אלף שקל, הם יזדקקו להון עצמי של כ-120 אלף שקל, וישלמו החזר משכנתא חודשי של קרוב ל-1,700 שקל.

"המשמעות היא שאם הזוג מצליח לגייס את ההון העצמי הנדרש, הוא יכול לחסוך כ-500 שקל מדי חודש - בדיוק הפער בין גובה המשכנתא לגובה השכירות", מסביר איתן. "לאור הריבית הנמוכה כיום בהלוואת משכנתא כדאי לרכוש את הנכס במקום לשכור אותו, במקרים שבהם תשואת השכירות גבוהה יחסית". לדבריו, מצב זה אופייני בעיקר לדירות יד שנייה קטנות בפריפריה".

אבל יש גם מקרים הפוכים: בבני ברק, למשל, דירת 3 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע כ-1.204 מיליון שקל, ועבורה זוג צעיר צריך לגייס 301 אלף שקל, ולשלם החזר מכנתא חודשי של 4,244 שקל. ההכנסה משכר דירה בעיר תגיע ל-3,500 שקל בחודש, כך שהפער הוא הפוך, והרוכשים יצטרכו לשלם עוד 744 שקל מדי חודש. צפו בטבלה לדוגמאות בערים נוספות.

*לרוכשי דירה ראשונה - 25%

** החזר המשכנתא המייצג חושב לפי תמהיל של ריבית קבועה צמודה וריבית קבועה לא צמודה, בחלקים שווים, לטווח של 25 שנה