דיירי 2 בניינים התקוטטו: תמ"א 38, כן או לא?

על חלקה אחת בחיפה עומדים שני בתי מגורים ישנים. דיירי אחד מהם רצו לבצע את הפרויקט ואילו האחרים התנגדו. זה נגמר בתביעה

עו"ד קרן כהן-בלחרסקיפורסם: 26.05.15 , 08:21

מחלוקת בין דיירי שני בניינים סמוכים, שנבנו על חלקה אחת בחיפה, עמדה במרכזו של ניסיון לבצע פרויקט תמ"א 38: בעלי המבנה החזיתי רצו לבצע את התוכנית, אולם שכניהם מהבניין העורפי התנגדו בטענה שהפרויקט יפגע בזכויותיהם. על רקע המחלוקת נדרשה המפקחת על רישום המקרקעין להחליט: האם מדובר בבית משותף אחד?

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

מדובר בחלקה ברחוב סורוקה שעליה שני בניינים – חזיתי ועורפי. הם קיבלו היתר לביצוע תמ"א 38 שבמסגרתה דירותיהם יורחבו ויתווספו לבניין דירות חדשות וחניות. אלא שבעלי הדירות במבנה העורפי טענו כי ביצוע הפרויקט יפגע בחלקים מהרכוש המשותף ויגרום למטרדי רעש ואבק. הם הגישו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה בכדי למנוע משכניהם לממש את התוכנית.

תביעה

מלחמת תמ"א 38: דיירים סיכמו - ואז התחרטו

עו"ד עמית נסים

יזמים שביקשו לשפץ בניין בראשל"צ חתמו על הסכם עקרוני עם הדיירים. אלא שכמה מהשכנים פנו ליזם אחר והעסקה פוצצה. מה קבע בית המשפט?

מלחמת תמ"א 38: דיירים סיכמו - ואז התחרטו

בינתיים, בעקבות המלצות גופי התכנון השונים (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וועדת הערר) בוצעו כמה שינויים בתכנית, בהם שינוי מיקומי הממ"ד, כדי למזער את הפגיעה ברכוש המשותף ובתובעים.

ביולי 2014 קיימה המפקחת יעל ליבוביץ ביקור בשטח וזימנה את הצדדים לדיון נוסף, שבו הודיעה כי הגיעה למסקנה שיש צורך בשינוי נוסף במתכונת הנוכחית של התוכנית, כיוון שהיא מקצה את החצר המשותפת לתוספת חניות למבנה הקדמי בלבד, באופן שלא יותיר שטחים פנויים לשימוש בעלי הדירות במבנה העורפי אם יחליטו גם הם לבצע תמ"א 38.

דיירי הבניין הקדמי הסכימו להצעת המפקחת והגישו תוכנית מתוקנת שמשאירה שטח לבניית שתי חניות עבור דיירי המבנה העורפי.

בעקבות השינוי החליטה המפקחת ליבוביץ להעדיף את קידום תוכנית החיזוק. אלא שקודם לכך היה עליה לבדוק אם שני הבניינים מהווים יחידה אחת של בית משותף או שניתן להפריד ביניהם לפי הוראות חוק החיזוק.

חשוב להסביר שלפי החוק דרוש רוב של שני-שליש מבעלי הדירות בבית כדי שהמפקחת תוכל לאשר תמ"א 38. במקרה הנוכחי, אם ייקבע ששני הבניינים הם בית משותף אחד – לא היה רוב מספיק לאישור התוכנית. לעומת זאת, אם ייקבע שמדובר בשתי יחידות נפרדות לא תהיה בעיה לאשרו, שכן כל דיירי המבנה החזיתי מסכימים לתוכנית.

הביקור שערכה בבניינים ועיון בתקנון הבתים הוביל את המפקחת למסקנה שמדובר בשני מבנים נפרדים המנוהלים באופן נפרד לחלוטין ולמעט שביל גישה משותף וחצר משותפת, בכל מבנה יש מתקנים ושטחים נפרדים. כמו כן, האופן שבו הבתים בנויים מאפשר לקיים רק באחד הבתים תמ"א 38 מבלי לפגוע בבית השני ואף מבלי לפגוע יתר על המידה בזכויות בעלי הדירות, במיוחד לאחר שבוצעו שינויים בתכנית.

טענה מהותית שהעלו התובעים מהבניין העורפי הייתה כי הנתבעים עומדים לבנות דירת קרקע שתחסום את החצר המשותפת. אלא שהמפקחת קבעה – בהסתמך על עדות האדריכל של הפרויקט – שמטרת התוספת של דירת הקרקע היא לחזק באופן מיטבי את הבית, שכן הדירה נועדה להיות בסיס לממ"דים של הדירות האחרות והיא נחוצה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

העובדה שבניית הדירה תגזול חלק מהחצר המשותפת אינה בעייתית, קבעה המפקחת, שכן החוק מאפשר להוציא שטחים מהרכוש המשותף לצורך בניית דירות. עם זאת, כדי למזער את הפגיעה בחצר, הורתה המפקחת שלא לבנות בדירה פתח יציאה לחצר – שעלול להפוך אותה לחצר פרטית.

המפקחת הוסיפה וקבעה כי טענת התובעים למטרדי רעש ואבק לא הייתה במקום שכן לכל בנייה יש מחיר ובמקרה הזה המטרדים אינם מצדיקים למנוע מהנתבעים להגן על עצמם מפני רעידות אדמה. בסיכומו של עניין המפקחת אישרה את הפרויקט ודיירי המבנה החזיתי יכולים לצאת לדרך.