דיירים סרבנים בפינוי-בינוי: איך מתמודדים?

רבים סבורים שפרויקטים של פינוי-בינוי מהווים את הדרך הנכונה והיעילה להתמודד עם המטרות שהציבה לעצמה ממשלת ישראל בנושא הגדלת היצע הדירות. ניצול יעיל של הקרקע, הצערת מרכזי הערים, הגנה מפני רעידות אדמה וירי טילים, לצד התמורה שמקבלים בעלי הדירות ושיפור איכות חייהם - כל אלה מצביעים על הפוטנציאל העצום שבהתחדשות עירונית.

כתבות אחרונות על פינוי-בינוי בערוץ הנדל"ן :

• פינוי-בינוי בנאות אפקה: דירה ב-3.4 מיליון
• פינוי-בינוי בהרצליה: 360 דירות חדשות
• ת"א וגוש דן: תוספת של 600 דירות חדשות
  

הבעיה היא שהדרך להוציא פרויקטים כאלה לפועל אינה קלה או קצרה, ונדמה שהנושא נזנח הן מבחינה חקיקתית והן מבחינה עירונית. במקרים רבים אנו נחשפים ליוזמות מבורכות המקודמות מצד בעלי דירות, שמבקשים לחדש את פני השכונה בה הם מתגוררים ולהעלות את ערך דירותיהם, או מצד יזמים; אבל בפני כולם ניצב אתגר שקשה להתמודד איתו - דיירים סרבנים.

ישנם סוגים שונים של דיירים סרבנים ואופן ההתמודדות עם כל סוג שונה. לכן חשוב להקשיב ולהבין את מניעי הסרבן. לעתים, רק ההקשבה וההבנה יכולים להסיט דייר מהתנגדותו, אך במקרים אחרים קיימת החובה לפעול מולו באמצעות כלים משפטיים.

בדרך כלל מה שמוביל דיירים להתנגד לפרויקטים של פינוי-בינוי, זה בעיקר חוסר הוודאות הקיים בשלבים המוקדמים של הפרויקט. לפיכך יש להזדרז ככל האפשר כדי להביא למצב בו ישנה תוכנית בתוקף. לשם כך, יש לנהל את הפרויקט בצורה נכונה - תוך שמירת ערך השוויון בין הדיירים.

מומלץ להתנהל בשקיפות ולמסור לבעלי הדירות מידע מלא אודות המצב החוקי, לרבות ההטבות במסים המוקנות למשתתפים בפרויקט, הן במסים ממשלתיים והן במסים עירוניים. יש לפרט ולהסביר את הכתוב בהסכם מול היזם - ולהבהיר את אופן ביצוע הפרויקט. כל אלו יכולים להסיר חששות ולהפיל התנגדויות.

(צילום: קרייג אריאב)

המתעקשים הסדרתיים

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, הידוע גם בשמו "חוק הדייר הסרבן", קובע כי כאשר יש הסכמה של 80% מבעלי הדירות לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, וישנו דייר המסרב סירוב בלתי סביר להתקשר בהסכם, אז קמה לבעלי הדירות שהתקשרו בהסכם הזכות לתבוע את נזקיהם בשל אי מימוש הפרויקט מהדייר הסרבן.

סירוב בלתי סביר יכול להיות סירוב מטעמים שאין להתחשב בהם, או סירוב שמטרתו סחיטה והשגת תנאים עדיפים על יתר הדיירים ללא כל הצדקה אמיתית לכך. כדי לבדוק את הכדאיות הכלכלית של התמורה שהציע היזם, יכולים שני שלישים מבעלי הדירות לבקש מיו"ר הוועדה להתחדשות עירונית למנות שמאי שייבחן את התמורה.

חשוב לדעת שקביעתו של השמאי בדבר הכדאיות הכלכלית של העסקה, יכולה לשמש גם נגד סרבן - היות וקביעה זו מהווה חזקה, כי העסקה כדאית והסרבן יצטרך להוכיח בפני בית המשפט אחרת, אם יטען לסירוב בשל התמורה שהוצעה.

במצבים בהם ישנם סרבנים המסרבים סירוב בלתי סביר, ובכך מונעים את מימוש הפרויקט, יש לפעול נגדם באמצעים המשפטיים הנדרשים ברגע שהפרויקט בשל למימוש. כלומר, כאשר מרבית הדיירים התקשרו בהסכם ויש בידי היזם את ההיתרים הנדרשים.

הנה דוגמא: דייר סרבן עיכב פרויקט פינוי-בינוי בגלל שביקש לקבל לעצמו פיצוי בלתי סביר על דירתו, שנבנתה עם חריגות בנייה ובפלישה לשטח משותף. רק לאחר קבלת מכתב התראה והפעלת לחץ על ידי השכנים, הוא הבין שלא יוכל לקבל יותר מאשר מגיע לו - והסכים לפרויקט.

המדינה יכולה לסייע בהתמודדות עם סרבנים?

מאז תחיקת החוק ועד היום ולאור הפסיקות בנושא, נראה כי בתי המשפט הפכו להיות פחות סבלנים וסלחנים כלפי בעלי דירות סרבנים. בפסיקות הראשונות שעסקו בנושא זה, בית המשפט חייב סרבן בפיצויים ליתר בעלי הדירות בשווי של עשרות אלפי שקלים בלבד.

רק בחודש ספטמבר האחרון פסק בית המשפט המחוזי בתל-אביב כי סרבן שסירב סירוב בלתי סביר ישלם פיצוי כספי של כמיליון שקל. לטעמנו, המחוקק צריך לאפשר לכפות על סרבנים התקשרות בהסכם, במקום להטיל עליהם קנסות שסביר כי לא ייאכפו בכל מקרה.

המחוקק צריך לקבוע 4 כללים: כאשר קיים רוב של בעלי דירות שהסכים להתקשר בעסקת פינוי בינוי; שמצא כי העסקה שהוצעה לו כדאית כלכלית; והוכח כי יש היתכנות תכנונית וכלכלית לפרויקט; ולסרבן ניתן פתרון כלכלי הולם, שאינו שונה באופן יחסי מאשר הוצע לשאר בעלי הדירות, תוך התייחסות ספציפית לצרכים מיוחדים - אז תהיה לבית המשפט הסמכות לכפות הסכמה של הסרבן לפרויקט.