כיצד בתי חולים משפיעים על מחירי הנדל"ן?
סירנות האמבולנסים, הנוף הלא סימפטי וגם מצוקת החניה ועומסי התנועה לא ממש מסייעים לאטרקטיביות של נכסים המצויים בקרבת בתי החולים. מחקר חדש בדק את מחירי הדירות במעגל הראשון לעומת המעגל השני, בקרבת 8 מרכזים רפואיים. אז איפה עדיף לגור רחוק מהמיון, והיכן זה יותר משתלם?
ערים אינן יכולות להתקיים ללא מוסדות ציבור כמו בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, בתי אבות וגם בתי כנסת ואפילו בתי חולים. ואולם, למרות החיוניות של מוסדות אלה לחיי החברה והקהילה, חלקם עלולים להוות מטרד לתושבים שמתגוררים בסמוך ולהשפיע לרעה על מחירי הנדל"ן - לפחות על הנכסים המצויים בקו הראשון.
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- ערים סמוכות, פערי נדל"ן גבוהים. בדיקה
- קריית שמונה או רעננה? איפה כדאי להשקיע
- ת"א או ראשל"צ: איפה גרים שוכרי הדירות?
מחקר שערכה חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, בדק את מחירי הדירות בסמוך ל-8 בתי חולים מרכזיים בארץ, תוך בחינת ההשפעה של המרחק והנוף הנשקף מהנכס (לבית החולים או לכיוון חלופי), על המחיר. החלטת עורכי המחקר להתמקד בהשפעה של בתי החולים על מחירי הנכסים, נעוצה בעובדה שאלה משמשים מוסדות מטרופוליניים המשרתים מאות אלפי אנשים ותופסים שטחים הנעים בין עשרות למאות דונמים, רובם משיקים לאזורי מגורים.
"בתי חולים גורמים למטרדי רעש, בין היתר בעקבות סירנות האמבולנסים, וכן לעומסי תנועה ולמצוקת חניה", אומר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים שערכה את המחקר. לדבריו, "מבני בתי החולים לרוב אינם פאר הארכיטקטורה, לכן הנוף הנשקף מהבתים הסמוכים אינו מהמשובחים. ומעבר למטרדים האובייקטיביים, יש אלמנט פסיכולוגי - מהות תפקודו של בית החולים גורר עמו אסוציאציות שליליות, ומשפיע על הנכונות להתגורר בסמוך".
יחד עם זאת, אם בוחנים את המצב בהיבט התעסוקתי, אי אפשר להתעלם מכך שבתי החולים הם מהמעסיקים הגדולים במדינה. במרכזיים שביניהם כמו שיבא תל השומר ברמת גן, סורוקה באר שבע ורמב"ם בחיפה מועסקים כמה אלפי עובדים. אלו, בנוסף לסטודנטים לרפואה, מייצרים ביקושים גבוהים למגורים בסביבת המרכז הרפואי, ולרוב מתניעים שוק שכירות מפותח ופעיל. למעשה, בסמוך לכמה בתי חולים בארץ ממוקמות שכונות מבוקשות על ידי אנשי סגל רפואי והנהלת המוסדות הרפואיים.
"ההשערה הראשונית הייתה שמחיר נכס המצוי במעגל הראשון לבית החולים יהיה נמוך ביחס למעגל השני, עקב המטרדים המיוחסים לפעילות המוסדות הרפואיים", מסביר גרינברג. לדבריו, "הממצאים שאספנו אכן אימתו את השערת המחקר ב-75% ממקרי הבוחן. בשני בתי חולים נמצא כי דווקא הדירות במעגל הראשון יקרות יותר, אך יש לסייג ולומר שבאזור של אותם שני בתי חולים מתקיימים מאפיינים ייחודיים אשר אפשרו מצב זה".
שיבא תל השומר, רמת גן
המרכז הרפואי הגדול בישראל הוא גם זה שההפרש במחירי הנדל"ן בסביבתו הוא הגבוה ביותר. על פי הממצאים, המחיר הממוצע למ"ר במעגל הראשון לבית החולים (אזור רחוב מנדס) עומד על 17,700 שקל. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת עולה באזור זה כ-1.7 מיליון שקלים. לעומת זאת, במעגל השני לבית החולים, שכולל בין השאר את חלקה הצפוני-מרכזי של שכונת קריית קריניצי הוותיקה, המחיר הממוצע למ"ר עומד על 20,700 שקל. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת עולה באזור זה כ-2 מיליון שקלים.
מדובר בהפרש של 17% בין מחירי הדירות במעגל הראשון למעגל השני, המאכלס עשרות רופאים המועסקים בשיבא. לדברי גרינברג, הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בכך שסביבת תל השומר מתאפיינת בעומסי תנועה בולטים, במיוחד במועדי החלפת משמרות בבית החולים. במעגל השני מצויים כמה רובעים ושכונות מגורים יוקרתיות, כמו רמת אפעל, כפר אז"ר וכאמור קריית קריניצי, כמו גם קריית קריניצי החדשה.
"10% מרוכשי הדירות אצלנו הם רופאים", אומר רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק בחברת צמח המרמן, הבונה יחד עם היזמיות אשדר ואזורים פרויקט מגורים בקריית קריניצי החדשה. לדבריו, "במהלך התכנון זיהינו את הקרבה לתל השומר כגורם חיובי שימשוך רופאים לרכוש דירה בפרויקט, אך לא האמנו שזה יהיה גורם משמעותי כל כך. הקרבה לבית החולים חוסכת להם המון, גם בנסיעה הביתה אחרי משמרת ארוכה וגם בעמידה בזמני כוננות בשל הקרבה לבית החולים".
שערי צדק, ירושלים
במקום "השני" בטבלת ההפרשים של מחירי הנדל"ן בין המעגל הראשון לשני, נמצא בית החולים שערי צדק בירושלים. מהמחקר עולה כי דירות בשכונות בית הכרם ובית וגן, המשקיפות לבית החולים ונמצאות במעגל הראשון בקרבתו, זולות באופן משמעותי מדירות דומות אשר צופות לכיוון ההפוך והוגדרו "מעגל שני" על ידי עורכי המחקר.
על פי הממצאים, בעוד שהמחיר הממוצע למ"ר במעגל הראשון לבית החולים עומד על 23,200 שקל, כלומר דירת 4 חדרים ממוצעת עולה 2.2 מיליון שקלים; המחיר הממוצע למ"ר במעגל השני עומד על 26,100 שקל - כלומר 2.47 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים. ההפרש הממוצע עומד על כמעט 3,000 שקל למ"ר. המשמעות: מחירי הדירות במעגל השני לבית החולים גבוהים ב-13% מהדירות במעגל הראשון.
"אחד הפרמטרים המעניינים שמשפיעים על רוכשי דירות הם מחיר, מיקום ואוכלוסייה", מנסה להסביר את הממצאים אבי טוריסקי, מנכ"ל ובעלי חברת רותם שני. לדבריו, "בשאלת המיקום תמיד נכנסת השאלה - אלו מוסדות ציבוריים יש באזור? ככל שהמוסדות הם בעלי שם ומוניטין גבוהים יותר, כך המיקום מתאים יותר".
"כאשר מתחילים לשווק פרויקט חדש בסמוך לבית חולים, הראשונים לרכוש דירה הם אנשי הפרסונל", ממשיך טוריסקי, "וכשמשקיעי נדל"ן מגלים שיש רופאים שרכשו דירות בפרויקט, גם הם מתחילים להתעניין וחלקם רוכש דירות. בשלב הבא הפרויקט בעצם ממותג כמקום שבו גרים אנשים איכותיים, ולכן יש עלייה בביקושים - בעיקר בקרב אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. הפרמיה מאוד תלויה באזור, אך בממוצע קרבה לבית חולים שווה פרמיה גבוהה".
מאיר, כפר סבא
בית החולים מאיר בכפר סבא משרת אוכלוסייה של כ-750 אלף תושבים ומועסקים בו 2,600 עובדים. מהבדיקה עולה כי נכסים במעגל הראשון - למשל ברחוב טשרניחובסקי מול בית החולים ובמערב רחוב דב הוז - מחירי הנדל"ן נמוכים ב-10% בממוצע ביחס לנכסים במעגל השני. מעגל זה כולל, בין השאר, את חלקו הפנימי של רחוב דב הוז ואת תוככי שכונת סירקין מצפון למוסד הרפואי.
על פי הממצאים, המחיר הממוצע למ"ר בדירות הממוקמות ברחובות שבמעגל הראשון עומד על 16,400 שקל; כלומר דירת 4 חדרים ממוצעת עולה באזור זה 1.55 מיליון שקלים. לעומת זאת, המחיר הממוצע למ"ר בדירות הממוקמות ברחובות שבמעגל השני עומד על 18,100 שקל. כלומר דירת 4 חדרים ממוצעת באזור זה עולה 1.71 מיליון שקלים.
"הקרבה של המרכז הרפואי מהווה גורם שמוסיף לביקושים הקיימים לדירות באזור", אומר אבי זיתוני, מבעלי חברת א. זיתוני המקימה פרויקטים בעיר. לטענתו, "השקט הנפשי של בעלי המשפחות המתגוררים בסמיכות יחסית למרכז רפואי חשוב, משפיע על תהליך הקנייה במידה רבה; זאת בדומה לשירותים אחרים הקיימים באזור המעגל השני - כמו חינוך, תרבות ומרכזי בילוי".
בילינסון (רבין), פתח תקווה
בית החולים בילינסון ממוקם במרכז עירוני מתפתח בעיר פתח תקווה, הכולל גם את הקניון הגדול ואת הפארק העירוני. על פי נתוני המחקר, המחיר הממוצע למ"ר ברחוב קפלן הסמוך למרכז הרפואי עומד על 13,900 שקל, זאת לעומת 15,200 שקל למ"ר במעגל השני, למשל בשכונת נווה גן המצויה בצד השני של דרך ז'בוטינסקי.
כלומר, בעוד המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים במעגל הראשון לבית החולים עומד על 1.32 מיליון שקלים; המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים במעגל השני הוא 1.44 מיליון שקלים. המשמעות: דירות במעגל הראשון לבילינסון זולות ב-9% מדירות במעגל השני.
לדברי ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת דוניץ, הבונה את פרויקט דוניץ בנוה גן בפתח תקווה, "מגורים במעגל הראשון של בית חולים בלינסון בפתח תקווה לא אטרקטיביים כל כך ומרתיעים רוכשי דירות. מלבד מטרדי הרעש, בתי חולים נוטים להתרחב לאורך השנים, בדרך כלל יש בעיות חניה ונוצרת פגיעה באיכות החיים של הדיירים באזור. אולם במעגל השני כמו שכונת נווה גן המצב שונה. יש בשכונה יותר גני ילדים, בתי ספר, גני שעשועים וסביבה שקטה ומותאמת יותר לחיי משפחה, מאשר בסביבה של בית חולים".
איכילוב (סוראסקי), תל-אביב
בית החולים איכילוב, אחד משלושת בתי החולים הגדולים בארץ, ממוקם בלב אזור יוקרתי בצפון תל-אביב, על רחוב ויצמן. מהבדיקה שערכה חברת סביבות מגורים עולה כי המחירים הממוצעים למ"ר בדירות המצויות ברחוב ויצמן, מול בית החולים, עומדים על 28,500 שקל - מחירים הנמוכים ב-7% ביחס למחירים ברחובות הפנימיים כמו פומבדיתא ממערב ודפנה ממזרח, הנחשבים מבחינת עורכי המחקר למעגל השני לבית החולים.
על פי הנתונים, המחיר הממוצע למ"ר בדירות הממוקמות במעגל השני עומד על 30,400 שקל. המשמעות: דירות 4 חדרים ברחוב ויצמן והסביבה עולות 2.88 מיליון שקלים; ואילו דירות 4 חדרים ברחובות פומבדיתא ודפנה עולות בממוצע 2.7 מיליון שקלים.
"ערך הדירות בשכונות הממוקמות בקרבת איכילוב גבוה בעד 8% בזכות המוסד הרפואי", מחזק את הממצאים שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי. אף שהממצאים מצביעים על כך שדירות בקו ראשון לבית החולים זולות יותר מאשר אלה שבקו השני, מסילתי מסביר שבשני האזורים האלה המחירים גבוהים גם כך מאשר באזורים מרוחקים מאיכילוב. "רופאים בכירים יעדיפו לגור בשכונות האלה מאשר השכונות הצפוניות, בשל הזמן שייקח להם להגיע לבית החולים בזמני חירום", הוא טוען.
כרמל, חיפה
עורכי המחקר החליטו לבחון את ההפרשים במחירי הנדל"ן בקרבת המרכז הרפואי כרמל בחיפה, למרות שמדובר בבית חולים בינוני בגודלו, עם פחות מ-500 מיטות אשפוז. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהמרכז הרפואי ממוקם באזור מגורים בניגוד לבית החולים רמב"ם הגדול יותר; וכן משום שגם במקרה הזה ניתן לראות הפרשים בין מחירי הנדל"ן במעגל הראשון לשני, אם כי מדובר בהפרש קטן ביחס לשאר המקרים שנבדקו.
כרמל ממוקם בשכונת אחוזה, במעגל הראשון לבית החולים ממוקמים נכסים ברחובות רנ"ק וסמולנסקין. על פי המחקר, המחיר הממוצע למ"ר במעגל הראשון עומד על 18,300 שקל, כלומר דירות 4 חדרים עולות בממוצע 1.7 מיליון שקלים; לעומת מחיר ממוצע של 19,000 שקל למ"ר במעגל השני, שם דירות 4 חדרים עולות בממוצע 1.8 מיליון שקלים.
המשמעות: נכסים במעגל השני יקרים ב-4% בממוצע ביחס לנכסים הסמוכים למרכז הרפואי. "בתי חולים רבים הצמיחו סביבם שכונות איכות הנהנות מביקושים, מתוך הנחה כי בשכונה גרים הרבה רופאים אשר המוניטין שיצא להם כאוכלוסייה איכותית ונחשק אינו מוטל בספק", טוען ד"ר אלדד פרי, יו"ר ובעלים של קבוצת אלדד פרי.
סורוקה, באר שבע
בבאר שבע הממצאים דווקא הפוכים. בית החולים סורוקה ממוקם בין אוניברסיטת בן גוריון לבין רחוב וינגייט, הנחשב לאחד ממעוזי הסטודנטים המבוקשים ביותר. על פי הממצאים, מחירי הנכסים במורד הרחוב, בצמוד לבית החולים, גבוהים ב-7%-8% לעומת נכסים במעלה רחוב וינגייט.
כך, המחיר הממוצע למ"ר במעגל הראשון לבית החולים עומד על 9,600 שקל, כלומר דירת 4 חדרים ממוצעת עולה 912 אלף שקל; ואילו המחיר למ"ר במעגל השני עומד על 8,900 שקל, כלומר דירת 4 חדרים עולה 845 אלף שקל. "סטודנטים לרפואה ומפקולטות אחרות מעדיפים את הקירבה למוסד הרפואי והאוניברסיטה, והמטרדים שבית החולים מייצר מהווים שיקול משני", מסביר גרינברג את הנתונים.
יתר על כן, הוא אומר, בית החולים סורוקה מוקף בשכונות ותיקות ולא אטרקטיביות למגורים עבור רופאים וחברי סגל, המעדיפים שכונות איכותיות יותר במעגל השלישי ואילך - בפאתי העיר (שכונת רמות למשל) ויישובים קטנים מחוץ לבאר שבע כמו עומר, מיתר ולהבים. "עקב כך, הביקושים לנדל"ן במעגל השני בקרב מועסקים במרכז הרפואי נמוכים ביחס למתרחש בערים אחרות. כל אלו מובילים לפרמיה שעל נכסי הנדל"ן שבקו הראשון לסורוקה", מוסיף גרינברג.
קפלן, רחובות
גם המקרה של בית החולים קפלן דומה למקרה של סורוקה בבאר שבע. המרכז הרפואי ממוקם בדרום העיר רחובות, ובצמוד לו מצויה חבצלת - שכונת וילות ותיקה ושקטה. מהבדיקה נראה שהשכונה אינה מושפעת בצורה דרמטית מפעילות המרכז הרפואי, כפי הנראה עקב העובדה שהיא מצויה בעורפו, בזמן שהכניסה הראשית אליו היא מכיוון כביש 40.
על פי הנתונים, המחיר הממוצע למ"ר בשכונת חבצלת עומד על 15,800 מ"ר (מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עומד על 1.5 מיליון שקלים); לעומת זאת, המחיר הממוצע למ"ר במעגל השני לבית החולים, למשל בשכונת רחובות החדשה, עומד על 13,900 שקל - כלומר מחירי דירות 4 חדרים באזור זה עומדים על 1.32 מיליון שקלים. בסך הכל ניתן לראות כי מחירי הדירות בשכונת חבצלת יקרים ב-12% מאלה בשכונת רחובות החדשה.
"בשכונת חבצלת מתגוררים כמה עשרות אנשי סגל רפואי של בית החולים קפלן. לאור זאת, אין זה מפתיע שהמחירים בשכונה שבמעגל הראשון לבית החולים דווקא גבוהים ממחירי הדירות במעגל השני, שחלקו גם מתאפיין בבנייה רוויה", מסכם גרינברג.
