תוכנית הדיור של כחלון: ההכנסות ממע"מ יקטנו ב-200 מיליון; חשש מפגיעה בשוכרים
העלאת מס הרכישה על משקיעי נדל"ן תובא ביום ראשון לאישור הממשלה. באוצר מעריכים, כי אם משקיעים ירכשו 10,000 דירות פחות, וכמות הרכישות של זוגות צעירים תעלה במקביל בכ-9,000, ייפגעו הכנסות המדינה ממע"מ ב-200 מיליון שקל בשנה. בענף הנדל"ן התגובות מעורבות: מברכים על התוכנית, אך מזהירים כי המאבק במשקיעים יפגע דווקא בשוכרי הדירות
העלאת מס הרכישה על משקיעים בתחום הנדל"ן עלולה לפגוע בהכנסות המדינה ממע"מ בשיעור של 200 מיליון שקלים בשנה ואף יותר. כך עולה מהצעת המחליטים שתובא לאישור הממשלה ביום ראשון. הצעד כלול בתוכנית הדיור שפרסם אתמול (ד') שר האוצר, משה כחלון, במטרה להפוך את רכישת הדירות להשקעה פחות כדאית.
לכתבות נוספות ב
ערוץ הנדל"ן- הצרות של כחלון בדרך להוזלת הדיור
- הממשלה אישרה: סמכויות הנדל"ן תחת כחלון
- קבינט הדיור אישר: מינהל התכנון עובר לאוצר
- מעבר מינהל התכנון לאוצר: "מהלך אגרסיבי"
בהצעה שתוגש לממשלה נקבע, כי שיעורי מס הרכישה הגבוהים שעליהם החליטה הממשלה בתקציב 2013-2014 יישארו בתוקף עד 2020 ולא עד החודש הבא, כפי שקבוע בחוק עד כה. מסיבה זו, ראו בממשלה דחיפות בהעברת ההחלטה כבר החודש.
שיעורי מס הרכישה, שיוטלו על רוכשי דירה שנייה, הם: 5% עד לסכום של 1.16 מיליון שקל, 6% עד לסכום של 3.48 מיליון, 7% עד לסכום של 4.8 מיליון, 8% עד לסכום של 16 מיליון ו-10% מעבר לסכום זה. ההחלטה קובעת כי שיעורים אלה יחולו רק על רכישת קרקע או בניית בתים פרטיים. ברכישת דירה בבניין יחול מס רכישה של 8% עד סכום של 4.8 מיליון שקל ומס של 10% מעבר לסכום זה.
הצעה מפרטת, כאמור, גם את ההשלכות הצפויות על הכנסות המדינה ממסים, עקב ירידה במספר הדירות שיירכשו בידי משקיעים. ראשית, הירידה במספר הרכישות עשויה להקטין את ההכנסות ממס רכישה על אף העלאת השיעור של המס. שנית, הירידה במספר דירות שיירכשו עשויה להקטין את ההכנסות ממע"מ.
בהצעת המחליטים צוין כי אם מספר הדירות שנרכשות לצורכי השקעה תרד בשיעור של 35% ולמעלה מכך, צפויה ירידה בהכנסות המדינה ממס רכישה. עם זאת, אם הירידה תהיה בשיעור קטן מ-35%, לא ייפגעו הכנסות המדינה, כיוון שהעלאת שיעור הגבייה תפצה על הירידה במספר הרוכשים.
בנוגע למע"מ, צוין כי אם 90% מהירידה במספר הרכישות של משקיעים יתורגמו לעלייה במספר הרכישות של זוגות צעירים - צפויה ירידה של 200 מיליון שקל בהכנסות המדינה ממע"מ. למשל, אם משקיעים ירכשו 10,000 דירות פחות בעקבות העברת החוק, ומספר הרכישות של זוגות צעירים תעלה במקביל בכ-9,000 - הפגיעה בהכנסות המדינה ממע"מ תעמוד על 200 מיליון שקל בשנה.
ככל שהיקף הרכישות של זוגות צעירים יעלה בשיעור נמוך מזה - אבדן הכנסות למדינה יהיה גדול יותר ויידרשו העלאות מסים אחרות כדי לפצות על כך.
"שכר הדירה צפוי לעלות"
תוכנית הדיור שפרסם שר האוצר, שנועדה להוזיל את המחירים באמצעות הגדלת היצע הדירות וריסון הביקוש מצד המשקיעים, זכתה לתגובות רבות בענף. רבים מהקבלנים בירכו על הצעדים, אך טענו כי אינם מספיקים ואף הזהירו כי העלאת מס הרכישה עלולה לפגוע דווקא בחסרי הדיור.
מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון, מסר בתגובה: "ההחלטות שקיבל קבינט הדיור בשבוע שעבר וההחלטות הצפויות לעלות לדיון בו בשבוע הבא, יכולות בהחלט לסייע באופן משמעותי להסרת חסמים ולהאצת הבנייה לשם הפחתת מצוקת הדיור.
"יחד עם זאת, ההחלטה הנוגעת להגדלת מס הרכישה על דירות להשקעה עלולה לפגוע דווקא בזוגות צעירים, במחוסרי דירות ובסטודנטים שוכרי הדירות, שאין ביכולתם להשיג הון עצמי לשם רכישת דירה. שכר הדירה אותו הם משלמים צפוי לעלות כתוצאה מירידה בהיצע הדירות להשכרה. נכון יעשה השר אם ידחה החלטה זו עד למצב שבו ימוסד ויפעל כאן שוק שכירות משוכלל וזמין, שיבטיח היצע דירות זמין לשכירות במחירים סבירים".
יו"ר ארגון בוני הארץ והקבלנים בראשל"צ, ראול סרוגו, הזהיר אף הוא כי העלאת מס הרכישה תוביל לעליות מחירים, כמו גם שכר הדירה. "המלצתי היא להמעיט בצעדים המחייבים שינויי חקיקה, ובכל מקרה לא לגרום להקפאה של הביקושים, כי הם יביאו לעליית מחירים תלולה לאחר מכן", אמר סרוגו והוסיף: "הענף היום אינו מסוגל לייצר את מספר יחידות הדיור הנדרשת. על כן הבאת עשרות אלפי עובדים זרים במיידית היא הכרחית".
"לא נכון להציף את קריית גת"
אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מסר בתגובה: "הצעד שנעשה היום הוא צעד ראשון מתוך מספר צעדים אבל הוא לא מספיק. גם אם היו משחררים 50,000 יחידות דיור, שזה כמובן צעד חיובי במישור הציפיות ובטווח הזמן הארוך, במישור המיידי, המעשי, זה אפילו לא מגרד את החוליה הראשונה בשרשרת.
"יש לשחרר את החסמים בוועדות המחוזיות ובעיקר בוועדות המקומיות בכל הנוגע לקבלת היתרי בניה וטפסי 4. כיזמים, אנחנו חווים יום יום את הקושי הזה על בשרינו. הדבר מהווה צוואר בקבוק וחסם מהותי לדירות שכבר בתכנון ובבניה, ואני לא רואה את הצעד של היום נוגע בשורש הבעיה הזו".
מיקי זיסמן מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן, אמר: "אחת הבעיות הגדולות ביותר של הענף עד היום היתה ריבוי התכניות והמדיניות המשתנה חדשות לבקרים. יש הרבה גופים ולכל אחד כוונה טובה אבל אין יד מכוונת וגם אין תיאום וסנכרון. אני מאמין שלחיבור סמכות ואחריות יש סיכוי גדול יותר להצליח, על אף שברור שלדבר יש גם סיכונים ברורים הנובעים מריכוזיות יתר. שר האוצר לקח על עצמו אחריות אישית כבדה מאוד ואנחנו מקווים שיעמוד בה".
זיסמן התייחס לפריסת התוכניות ברחבי הארץ ואמר כי מדובר ב"החלטה ללא ספק טובה כנקודת פתיחה, אבל היא אינה נותנת מענה מאוזן שכן היא ממשיכה להתעלם מהצרכים של אזורי הביקוש במרכז הארץ. לא נכון בעיני להציף את קריית גת ובאר שבע בכל כך הרבה יחידות דיור חדשות, מאחר והתשתיות יתקשו לתמוך בכך. אני מתקשה להאמין שיש מספיק אפשרויות תעסוקה בדרום ושאנשים שעובדים במרכז יסתמכו על הרכבת בשביל להגיע לעבודה".
עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל, מסרה: "מעבר לניסיון להגדיל את ההיצע, שלדעתי לא יקרה במיידי ולא יורגש, אין שום בשורה לזוגות שאין להם דירות. זוגות צעירים שהיום הם כבר לא צעירים, זוג עם שני ילדים וכדומה לא יכולים לקנות דירה כשישנה דרישה להון עצמי של 30% על מנת לקחת משכנתא.
"כחלון לא נתן שום תקווה לרוכשים כגון מענק או הטבה לרוכשים בפריפריה או הקטנת ההון עצמי. שום דבר מעבר להגדלת המיסוי והכבדה על אותם זוגות ששוכרים דירה. מדוע שלא יגלגל את כל המסים שיגבה לחסרי הדיור? מדוע רק לקחת? התוכנית מאכזבת ביותר".
הממשלה תחזיק מעמד יותר משנתיים?
איציק אמסלם, יו"ר ובעלים של קבוצת אלמוג, העריך, כי "נראה שהשר החדש שהכפיף אליו את מוסדות התכנון, התקצוב והשיווק – כוונותיו טובות". עם זאת אמר אמסלם: "קשה לראות שינוי כלשהו במהלך 2015 וכנראה שגם לא לאורך השנה הבאה. זאת משום ששינויים תכנוניים ורגולטוריים אורכים זמן. ואז נשאלת השאלה האם הממשלה הנוכחית אכן תחזיק מעמד עוד שנתיים, או שאנו נדונים שוב לבחירות חוזרות ולתוכניות חדשות של שר שיכון חדש?".
לדברי אמסלם, "בינתיים, המחירים בשטח רק עולים, לכך תורמת שיטת שיווק הקרקעות שנעשית במשורה ובהפרשי זמן גדולים בין מכרז למכרז. שני אלה מביאים לתחרות קשה בין החברות הגורמת לעלייה במחירי הקרקעות המוצעים - הרבה מעבר להערכות השמאי - ומכאן שגם מחיר הדירה הסופי יזנק. כל עוד השיווק מתבצע בשלבים ובפעימות דלילות, במקום שיווק מאסיבי של כל יחידות הדיור במתחם אחד בו זמנית, ימשיכו מחירי הקרקע לעלות ולמשוך למעלה את כל השוק".
נדב בריח, סמנכ"ל השיווק של חברת שיווק הנדל"ן נווה, התייחס אף הוא לתוכנית ואמר: "עיקרי התכנית הרחבה של שר האוצר, כפי שהוצגו גד כה, מראים ניסיון לטפל בבעיית ההיצע בשוק הנדל"ן, לכן היא נכונה במהותה. באשר להגדלת מס הרכישה וטיפול בנושא שכר הדירה, מדובר בהמשך טעויות של הממשלה הקודמת בטיפול בנושא הביקושים, שתוצאתו האמיתית היא הגדלת קופת האוצר ולא טיפול בבעיית ההיצע וניסיון להוזיל את מחירי הדירות".
"המדינה תסכים לוותר על הכנסות מקרקע?"
אלי גבאי, מנהל הפיתוח העסקי של קבוצת גבאי, התייחס להחייאתה של תוכנית מחיר למשתכן: "תכנית מחיר למשתכן היא דבר מבורך, מאחר והתכנית מכוונת להטבות משמעותיות לצעירים הרוכשים את דירתם הראשונה וזאת על פי הקריטריונים שייקבעו. לכן נכון לבצע את מכרזי מחיר למשתכן בעיקר באזורים בהם קהל היעד המחפש דירות הוא זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור. עם זאת יש להקפיד במסגרת המדיניות לא לפגוע בקהלים אחרים או בכאלה שכבר רכשו דירות.
"בסופו של יום עלות בנייתה של דירה שווה פחות או יותר כ-700-800 אלף שקל בראש העין, אשקלון, אשדוד או רמת גן והמרכיב העיקרי ממחיר הדירה הוא מרכיב הקרקע. במחיר למשתכן הפרמטר בעצם הפוך, כך שהתחרות בין היזמים והקבלנים היא בעצם על מחיר הדירה הסופי כשהקרקע ניתנת במחירי מינימום ולא על מי מציע הכי הרבה על הקרקע.
"על כן התכנית הזאת באמת ובתמים מכוונת למענקים והטבות ללקוח הקצה, שעשוי לקבל הנחה משמעותית על הדירה. השאלה האמיתית היא לא נכונות הקבלנים להוריד את מחירי הדירות, כי גם לנו יש מוטיבציה לספק דירות חדשות לזוגות צעירים במחירים שפויים. השאלה המרכזית היא - האם באמת המדינה תהיה מוכנה לוותר על ההכנסות הגדולות שלה מהקרקעות? עד היום נוכחנו לדעת שהיא לא באמת מוכנה לוותר".
"להפקיע מראשי הערים את החלטות התכנון"
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, הציע רעיונות משלו למצוקת שוק הנדל"ן: "הפתרון טמון בשיווק של יותר קרקעות זמינות למגורים וקיצור משמעותי של הליכי התכנון. איך עושים זאת? מקציבים זמן מקסימום לאישור שינוי תב"ע (עד שנה מקסימום) ומגדילים זכויות בניה במרכזי הערים - לא עוד 4-6 יחידות דיור לדונם, אלא 25-40 יחידות דיור לדונם ולעתים גם 70-100 יחידות דיור לדונם, היכן שמתאפשר.
"על רקע זה, הצעת השלטון המקומי להעביר אליו את כל הטיפול בנושא התחדשות עירונית, שגם היא נזרקה לחלל התקשורת לאחרונה, נראית כמו בדיחה עצובה. הרי מי שתוקע את הפרויקטים הם ראשי הערים, ויש להפקיע מהם את כל ההחלטות בנושא תב"ע ותכנון".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, הוסיף: "ראשית צריך להמתין ולראות אלו סעיפים מהתוכנית הרחבה הזאת אכן יתממשו. לצערי השר כחלון הוא לא השר הראשון שמציג תוכנית לפתרונות דיור אך אני מקווה שהוא יהיה השר הראשון שמצליח ליישום תוכנית אחת בתחום הדיור.
"אני שמח ששר האוצר מבין שקודם כל צריך להגדיל את היצע הדירות, להביא עובדים זרים ולהסיר חסמים קשים בתוכניות התחדשות עירונית. מצד שני אני לא חושב שהגברת נטל המס על משקיעים היא פעולה נכונה. חלק ניכר מרוכשי הדירות להשקעה הם אזרחי מדינת ישראל מהמעמד הבינוני שנאלצים לקנות דירה נוספת כדי לבטח את עתידם הפנסיוני. כל מס שיוטל על רכישת דירות אלה רק יפגע בפנסיה של ציבור רחב. מי שיש לו כיסים עמוקים ימשיך וירכוש דירות להשקעה ללא הפרעה ממס זה או אחר".
הפיאסקו של מע"מ 0% יחזור?
שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, הוסיפה כי למרות הרעיונות הרבים בתוכנית כחלון, היא "שוב עוסקת בשוליים ולא בעיקר, כאשר הפתרון טמון בצד התכנוני של הרצת מתחמים רבים בחטיבות קרקע גדולות ובהליך תכנון מזורז.
"דוגמא לכך הוא נושא מס הרכישה, שיעלה אמנם בשיעור מסוים, אך עם סביבת הריבית הנמוכה ומחסור באפיקי השקעה אלטרנטיביים, ספר אם ירתיע את המשקיעים מרכישת דירה נוספת. במידה והצעד אכן ירתיע את מרכישת דירות להשקעה, היצע הדירות להשכרה יצטמצם משמעותית מה שיפגע בסוף דווקא בשכבות החלשות והזוגות הצעירים שאין בידם הון לרכוש דירה.
"שום פתרון מלאכותי לא יחזיק מעמד לאורך זמן ויש לתת לשוק החופשי לעבוד ולאזן את ההיצע מול הביקוש. הפתרון הוא הפשרה קרקעות מאסיבית לבניית עשרות אלפי יחידות חדשות בהליכים מזורזים והזרמת דירות חדשות לשוק בלי להכניס את היד לכיסה של המדינה או לכיסו של הצרכן".
ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה, אמרה: "נתוני מחלקת המחקר של גיאוקרטוגרפיה מצביעים בעליל על כך שהנתונים על 100 אלף דירות, כביכול, המשמשות למשרדים במקום דירות, הינם מוגזמים ביותר. לכן אינני מבינה מדוע כחלון ומשרד השיכון רואים משום מה את המרת הדירות ממשרדים לדירות מגורים כאחד מנושאי הדגל שלהם.
"במקום זאת הייתי מצפה שסוף סוף יתמקדו ברעיון הנכון באמת: התחדשות עירונית כוללת, שם בהחלט אפשר וניתן להוסיף מאסה של מאות אלפי יחידות דיור באיזור הביקוש".
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סיכם בתחזית קודרת: "זוהי מכת מוות ניצחת לשוק משקיעי הדירות. היא תגרום לכל המשקיעים למשוך את ידיהם מהדירות, תקטין באופן דרמטי את מלאי הדירות הנמצאות בשוק, ובמיוחד באיזור הביקוש בתל אביב וגוש דן ותגרום מיידית להאמרת מחירי השכירות. הפיאסקו של המע"מ אפס שהיינו עדים לו אשתקד, יהיה כאין וכאפס מול הנזק שהיא תגרום לשוק הדיור. התחזית שלי: עלייה מיידית במחירי הדירות באיזור הביקוש ועלייה מידית במחירי השכירות".
לפנייה לכתב/ת 
