העלאת המיסוי למשקיעים: האם זה יעזור?
החלטת האוצר להעלות את מס הרכישה למשקיעים גוררת לא מעט ביקורת, ואחת השאלות שעלו היא מדוע אין הבחנה בין שיעור המס המושת על קניית דירה שנייה, לזה המושת על דירה שלישית, רביעית או יותר. מומחים טוענים שדווקא "משקיעי הנדל"ן המקצועיים" ימשיכו לקנות עוד ועוד דירות; בעוד שמי שייפגע אלה הורים בעלי נכס המבקשים לקנות לילדיהם דירה למגורים
"אם כבר הולכים על מס רכישה, מן הראוי היה ללכת על שיעורי מס גבוהים בהרבה כדי לבלום את ההשקעה בדירות מגורים". כך סבור עו"ד קובי כהן העוסק במיסוי אזרחי ופלילי ושימש בעבר כפקיד השומה ביחידה הארצית לשומה. כהן לא לבד. לא מעט ביקורת נמתחה בימים האחרונים על הצעת שר האוצר, משה כחלון, להעלות את מס הרכישה שמשלמים משקיעי נדל"ן.
- ביקורת על האוצר: השקעות בדיור - לגיטימיות
- הממשלה אישרה: ייקור מס רכישה למשקיעים
- "הסנקציות של כחלון יעצרו את שוק הדיור"
ההצעה, שאושרה אתמול על ידי הממשלה והערב (ב') בידי מליאת הכנסת, נועדה לדכא את הביקוש לדיור כאפיק להשקעה, ובכך להותיר יותר דירות פנויות לרכישה על ידי זוגות צעירים שקונים את דירתם הראשונה. עם זאת, המבקרים טוענים כי הצעה זו אינה עושה הבחנה בין מספר הדירות שנרכשות להשקעה, לבין גובה המס, שכן ברכישת דירה שנייה או ברכישת הדירה הרביעית - שיעור המס נותר זהה.
על פי ההצעה שאושרה, החל מהחודש הבא, ברכישת דירה שנייה ומעלה יחול על חלק השווי שעד 4.8 מיליון שקלים, מס בשיעור של 8%, לעומת מס בשיעור משתנה של 5%-7% שחל כיום. על חלק השווי שמעל ל-4.8 מיליון שקלים יחול מס בשיעור של 10%, לעומת מס בשיעור משתנה של 8%-10% שחל כיום.
לדברי כהן, המהלך של העלאת מס הרכישה הוא "קול ענות חלושה" לעומת "מהלך ממשי", לדבריו, שיכול להביא לבלימת המשקיעים מלרכוש דירות מגורים נוספות - וכך לעצור את עליית מחירי הדירות. "בהעלאת מס הרכישה בשיעור כה נמוך, שר האוצר יגרום רק להגדלת המסים ממס שאינו צודק ממילא, ושאינו ממסה עליה בעושרו של אדם", הוא אומר.
כהן תוהה: "האם מיסוי בסכום של 30 אלף שקל במדרגות הנמוכות יעצור משקיע מלרכוש דירה? דווקא בדירות המתומחרות ברף הנמוך, שם זקוקים הזוגות הצעירים לסיוע הממשלתי בהתמודדות במחירים הגואים, המיסוי הנמוך לא ירתיע את המשקיעים".
"הבדל מהותי בין 10 דירות לבין דירה אחת להשקעה"
עו"ד מרגלית גולדקלנג-אפלבאום ממשרד עוה"ד ש. פרידמן ושות' מסבירה מדוע, להערכתה, משרד האוצר היה צריך לבצע הבחנה בין רוכשי דירה שנייה לבין "משקיעי נדל"ן מקצועיים" - כלומר כאלה שמחזיקים ב-3 דירות ומעלה. "ההוראה המעגנת בתוכה את שיעורי המס המיוחדים והגבוהים שנקבעו לדירה שאינה יחידה, אינה עושה הבחנה כלל בין סוגי נישומים, עד כדי עשיית עוול", היא טוענת.
לדבריה, "אין הבחנה בין נישום אשר עיסוקו ברכישת דירות והוא רוכש דירות חדשות לבקרים לצורך עשיית רווחים, ואז ייתכן כי עליית מס הרכישה אף לא תשפיע עליו למתן את רכישותיו - כי הוא פשוט ישקלל את מחיר מס הרכישה במכירת הדירות; לבין נישום אשר רוכש מספר דירות לצורך מגורי משפחתו, למשל כאשר הורים רוכשים דירה לכל ילד. אלה הנישומים שדווקא אין לנו מוטיבציה למסות במס רכישה גבוה, שכן אנו מעוניינים לאפשר לכמה שיותר תושבים להפוך לבעלי דירה".
"ברור שיש הבדל מהותי בין מי שרכש 10 דירות לבין מי שיש לו דירה אחת להשקעה", מחזק את הדברים עו"ד מיכאל טאוסיג, העוסק בדיני משפחה וירושה. לדבריו, "השינויים במיסוי לא עשו כל הבדל בין מיסוי של דירה נוספת אחת למיסוי של כמה דירות. המיסוי שנקבע מתייחס רק למחיר הדירה הנרכשת. מכאן שעדיף למשקיע לקנות כמה דירות זולות - במקום דירה אחת יקרה. האם באוצר כיוונו לכך? נראה לי שלא".
גם עו"ד מוטי ארניה, מומחה במיסוי בינלאומי, סבור ששיעור העלאת המס שאושר על ידי הממשלה על דירות להשקעה לא יעצור את הביקושים של משקיעי הנדל"ן. "המהלך של העלאת מס הרכישה, כפי שהוחלט אתמול, יעצור במעט את הביקושים", הוא טוען ומוסיף כי הוא מסופק שמחירי הדירות יירדו בעקבות זאת.
עוד מוסיף ארניה כי "בהיבט המיסויי, צריך לפחות להשוות, אם לא להעלות, את שיעורי המס על השכרת דירות מגורים למיסוי הנהוג בשוק ההון. לא יכול להיות מצב שבו המיסוי על השכרת דירות מגורים נמוך מהמיסוי בשוק ההון, שעומד על כ-25% בממוצע. לכן צריך לבטל את הפטור על השכרת דירות מגורים, ולהשית מס בסך של לפחות 25% על השכרת דירות מגורים - כדי שלאנשים יהיה כדאי למכור את הדירה".
לדעתו של עו"ד ארניה, מהלך כזה יכול להסיט כסף משוק הנדל"ן לשוק ההון, "ולעורר את הבורסה המנומנת שלנו שסובלת זו תקופה ארוכה מתת פעילות - וכך נרוויח פעמיים". הוא סבור שהדרך הנכונה היא "להחמיר את מצב המיסוי של הכנסות מדירות מגורים. צריך לבטל את כל ההקלות המיסוייות על הכנסות מדירות להשקעה, למשל לא לאפשר נקודות זיכוי, לא לאפשר ניכוי הוצאות ועוד".
החשש: פגיעה בשוק השכירות ובשוכרים
חלק מהביקורת על ההצעה העלות את מס הרכישה למשקיעים מתמקדת בחשש מפני פגיעה בשוק השכירות. מומחים טוענים כי העלאת המיסוי מהווה מהלך שגוי - משום שהוא שעלול לפגוע בשוק השכירות. הטענה הרווחת היא כי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה עלולה להשפיע באופן ניכר על השוכרים. זאת משום שרוכשי דירות שיחליטו לקנות למרות עליית המיסוי, יגלגלו את העלויות העודפות על השוכרים.
ד"ר מיכאל שראל, מי שהיה הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מאמין שהמהלך של כחלון יביא לפגיעה חמורה בשוק השכירות: "אני חושב שיש כאן אשליה, כאילו יש אנשים רעים שיש להם שתי דירות ומעלה - והם אלה שלא מאפשרים לאנשים אחרים לקנות. רוב האנשים שיש להם שתי דירות ומעלה משכירים את הנכסים, ולכן הם מאפשרים פתרונות למי שלא יכול לקנות דירה", אומר שראל.
"כלומר", מוסיף שראל, "יש הטבת מס למחזיקי דירה יחידה - וזה אחד הגורמים לכך שאנשים מאוד רוצים לקנות דירה. מצד שני, יש מיסוי כבד על משכירים ושוכרים שמתחלקים במיסוי על דירות לא יחידות. צריך לחשוב על השוכר ומשכיר כזוג שמשתף פעולה".
שראל סבור כי כל מה שמטילים על משקיעים - נופל בסיכומו של דבר על השוכרים. "דירות שאינן דירה ראשונה, ממוסות כמו בשוק ההון: מס רכישה בעת קניית הדירה, מס דיבידנדים - מס הנגבה על דמי השכירות, ומס שבח הנגבה בעת מכירת הדירה. דירה יחידה כמעט שלא ממוסה".
בהקשר זה נזכיר כי בחודש פברואר האחרון ציין מבקר המדינה את היעדר שיתוף הפעולה של משרד האוצר מול רשות המסים, בכל הנוגע לקביעת מדיניות מס ולהנחיות האוצר על מהלכי מיסוי חדשים.
תושבי חוץ יפסיקו להשקיע בנדל"ן?
אריה בר, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי, הפנים והתחבורה וכיום מנכ"ל חברת מגדל טופ נדל"ן, מתנגד גם הוא להעלאת מס הרכישה למשקיעים. "בתקופת העלייה הגדולה מברה"מ, כשהייתי מנכ"ל משרד השיכון, אני התנגדתי נחרצות להעלאת מס הרכישה על דירה שנייה ושלישית", הוא אומר. "לא היה מיסוי כזה, ולראייה צדקתי - כי לשוק הוזרמו הרבה מאוד דירות שנרכשו על ידי אנשים בעלי יכולת כלכלית והן הלכו לשכירות. זה הגדיל בפועל את כמות הפתרונות בשוק".
אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו בת- ים, מחמיר עוד יותר וטוען כי המהלך של האוצר נעשה נגד השקעות זרות מצד יהודי העולם בענף הנדל"ן. "העלאת מס הרכישה עלול להוביל לנזק בלתי הפיך בשוק הדיור - משקיעים זרים וגם מקומיים לא יראו כדאיות יותר בהשקעות בתוך ישראל, ויהודים מכל העולם המעוניינים ברכישת דירה בישראל - ינתבו השקעתם למקומות אחרים", הוא מזהיר.
לדבריו, "הדבר יגרור בצורה מיידית עלייה במחירי דירות יד שנייה ובמחירי השכירות, מאחר שהמשקיעים שיבחרו בכל זאת לרכוש, יהיו נתונים תחת הכבדת מיסוי. למעשה, העלאת מס הרכישה היא דרך אחרת לומר שאנו ניצבים לפני העלאות שכר הדירה לשוכרים, צמצום הכדאיות לרכישת דירות להשקעה והקטנת מלאי הדירות להשכרה".
גם עו"ד מאיר נוסבאום, מומחה במיסוי בינלאומי, מתייחס להשפעת מס הרכישה על תושבי חוץ; אולם לטענתו, תושבי חוץ שמשקיעים בישראל לא יושפעו מהעלאת מס הרכישה. "ביקוש תושבי החוץ לדירות נובע בעיקרו מהעובדה שדירות מגורים נשארו המפלט הכמעט יחידי לכסף שאינו מדווח במדינות התושבות. המשמעות היא שהמחיר והמס לא ישפיעו על החלטתם של תושבי חוץ לרכוש דירות בישראל", הוא מציין.
