"הקדמת העלאת מס הרכישה - מחטף"
לא רק המשקיעים בלחץ מההחלטה להעלות את מס הרכישה מחרתיים במקום בעוד כשבוע - גם הקבלנים לא מרוצים: "התנהלות מגוחכת, הממשלה פועלת מפאניקה". על אישור תוכנית "מחיר למשתכן" הדעות חלוקות: חלק סבורים שמסלול זה יפגע במחירי הדיור, אחרים מבהירים: "תהיה לכך השפעה שולית"
מס הרכישה על דירות להשקעה צפוי להיכנס לתוקפו כבר מחרתיים (ד') - מהלך שמלחיץ לא רק את המשקיעים עצמם. בענף הנדל"ן ממהרים היום למתוח ביקורת על התנהלות הממשלה: "הקדמת החוק היא לא פחות ממחטף", טוענת חני הורוביץ, בעלי קבוצת הורוביץ, "לא ייתכן שהממשלה פועלת בצורה כזו אימפולסיבית". לדבריה, "ההחלטה היא להסתכל בחור של הגרוש, אך לא להבין את ההשלכות על הענף. הממשלה מנסה להאט את קצב הביקושים, אך עושה את הפעולות ההפוכות. היא חוזרת על טעויות של ממשלות קודמות, שיוצרות חוסר ודאות ואי יציבות".
- רפורמת הדיור של כחלון: העלאת מס משקיעים
- מ' הבינוי: "רעיון המיסוי על דירות מטומטם"
- הקבלנים: המדינה התמכרה להכנסות מנדל"ן
דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים, אמנם מברך על תוכניתו של שר האוצר, משה כחלון, להתמודד עם מצוקת הדיור; אולם לשיטתו, להחלטה להעלות את מס הרכישה לא תהיה כמעט השפעה - אלא בשוליים על מחירי הנדל"ן. "כשאדם קונה היום דירה להשקעה, שני דברים עומדים לנגד עיניו: האחד, תשואה שוטפת משכר דירה; והשני, רווחי הון. שני הדברים הללו לא ייפגעו כתוצאה מהעלאת מס הרכישה, כי יתר נתוני השוק לא השתנו", הוא אומר.
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, מעריך כי ההחלטה להקדים את העלאת מס הרכישה בשבוע וחצי נעוצה בזינוק בביקושים מצד רוכשי דירה שנייה ומעלה. "באוצר הבינו שיש הסתערות של משקיעים שהקדימו את מועד הרכישה, ונוצר חשש שרכישה מוגברת תצמצם את המלאי לרוכשי דירה ראשונה למגורים", הוא מסביר. פרידמן אינו מצדד בהחלטה וטוען כי הניסיון להרחיק את המשקיעים משוק הדיור צפוי להביא לעלייה במחירי השכירות.
פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, מסכים עם פרידמן. "שר האוצר לא הולך לשחזר בתפקידו הנוכחי את ההצלחה שהייתה לו במשרד התקשורת", הוא אומר בציניות, "ההתנהלות לגבי העלאת מס הרכישה היא קטסטרופה. העלאת המס לא תרסן או תוריד את מחירי הדירות - לא מחר ולא בעוד שבוע. התועלת מרכישת דירות על ידי משקיעים גבוהה בהרבה מהחסרונות, ולא צריך להבריח אותם. משקיעים גורמים להגדלת היצע הדירות להשכרה - את מחירי הדיור אפשר להוריד על ידי הגדלת ההיצע או העלאת הריבית. כל פתרון אחר עולה לנו זמן וכסף".
אסף אנגל, מנכ"ל משותף בחברת אנגל-שביט, מחזק את דבריה של הורוביץ. "שר האוצר נלחץ שהעלאת המס, שנועדה להעשיר את קופת המדינה, לא תביא תוצאות - והחליט לעשות מחטף למשקיעים", הוא קובע, "אולי תהיה עצירה של חודשיים-שלושה, אך לאחר תקופה קצרה המשקיעים יחזרו לשוק כי אין אלטרנטיבה לכסף שלהם". לדבריו, "מדובר בעלייה שלא תשפיע על החלטת המשקיעים לטווח הארוך, והם לא ייצאו מהשוק בגלל המהלך הזה. בכלל, זה לא לעניין שמי שקונה דירה שנייה הופך 'אויב העם'. מי שלא מוצא פתרונות למחירי הנדל"ן - הוא הבעיה".
לדברי אבי טוריסקי, מנכ"ל ובעלי חברת רותם שוני, מדובר בהחלטה מגוחכת, שמעלה בעיקר חשש מהעתיד לבוא. "האם כך הממשלה תתנהל בקדנציה הקרובה? תאשר תוכניות ובן רגע תשנה אותן כראות עיניה?", הוא תוהה, "אחריות הממשלה היא לשמש כמבוגר האחראי, לייצר סדר ויציבות ולהתוות מדיניות סדורה. כמו שזה נראה כרגע, הממשלה פועלת מתוך פניקה ושליפות מהמותן, ומייצרת כאוס וחוסר אמון במערכת. בפעם הקודמת הטעו את הזוגות הצעירים, הפעם את המשקיעים, מעניין מי זה יהיה בפעם הבאה?".
"הממשלה הוציאה צו 8 למשקיעים"
"זה כמו לתת אקמול לחולה במחלה ממארת", ממשיך ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, "הרי בסביבת ריבית נמוכה, היצע קטן מאוד של דירות והיעדר אפשרויות השקעה אלטרנטיביות - העלאת המס לא תצנן את השוק הגועש. התיקון היחיד יכול להגיע מצד הגדלת ההיצע, אבל סביר להניח שביומיים הקרובים מאות משקיעים כבר יחתמו על הסכמי רכישה כדי להספיק ליהנות מהטבת המס".
"בסופו של דבר, מדובר בעוד מהלך פוליטי מחושב של כחלון - שעשה שיעורי בית ועתידו תלוי במחירי הנדל"ן", מוסיף ערן רולס, יו"ר מרכז הבניה הישראלי. "לפעולות האוצר אין באמת השלכות על המחירים - משקיעים ימשיכו לרכוש דירות ולזוגות הצעירים לא יישאר כלום. אם האוצר באמת רוצה לעזור להם ולהוציא מהענף את המשקיעים, יש לכך פתרון אחד בלבד: הצפת השוק בדירות. משקיעים ייצאו מהשוק רק כשמחירי הדירות יירדו. 30-40 אלף שקל תוספת למס הרכישה ממש לא ירתיע את המשקיעים".
"הממשלה פשוט הוציאה צו 8 למשקיעים", טוען גיל עובדיה, מנכ"ל חברת E-wave נדל"ן, "הפרסומים בשבוע האחרון על נהירת משיקעים למשרדי המכירות יצרו פניקה באוצר - זו דוגמא נוספת למדיניות מזגזגת של הממשלה, אשר יוצרת לחץ, היסטריה וחוסר ודאות בשוק הדיור. היצע הדירות לא היה נגמר אם היו ממתינים עם החלת המס עד 1 ביולי וההחלטה לא תמנע התנפלות אלא פשוט תכווץ אותה ליומיים הקרובים".
שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד שמאי המקרקעין קמיל טרשנסקי, סבור שההחלטה תשפיע בעיקר על משקיעים "קטנים", שתלויים בהון חציוני והירידה בתשואה משמעותית עבורם. "ההחלטה לא בהכרח תעצור את העסקאות של המשקיעים. מי שקונה דירה להשקעה ומאמין שההשקעה הזו תסב לו תשואה גבוהה, עשרות אלפי השקלים לא ימנעו ממנו לבצע את העסקה במקודם או במאוחר. אי מימוש העסקאות בעקבות ההחלטה תהיה בשוליים בלבד", הוא אומר.
גם עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, אינה מייחסת למהלך משמעות. "הקדמת מס הרכישה לא תשנה דבר מלבד המון עבודה למשרדי המכירות ועורכי דין בשעות הקרובות", היא מדגישה, "היצע הדירות לא יגדל בעקבות הקדמת מס הרכישה והמשקיעים לא יפסיקו להשקיע בנדל"ן".
מחיר למשתכן: בקרב הקבלנים הדעות חלוקות
גורמי הנדל"ן לא חוסכים היום ביקורת גם מהחלטות קבינט הדיור. מוקדם יותר היום התכנסה ועדת השרים לענייני דיור בירושלים, כדי לאשר שורה של הצעות מחליטים במסגרת רפורמת הדיור של שר האוצר. ההחלטה המרכזית שאושרה הייתה לשווק את כל קרקעות המדינה בהנחה משמעותית, במתכונת של מכרזי "מחיר למשתכן". אולם הקבלנים ויזמי הנדל"ן אינם מצדדים בהחלטה זו.
"מסלול מחיר למשתכן מהווה סכנה למחירי הדיור", מזהיר אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו-בת ים, "הוא נועד לזוגות נשואים מחוסרי דיור, ולא לנשואים מגיל 35 ומעלה שמעולם לא רכשו או ירשו דירה. הוא מייצר התעלמות מאוכלוסייה שלמה - משפחות מתרחבות, צעירים שירשו דירה אך לא עושים בה שימוש, אוכלוסייה מבוגרת המבקשת לעבור לנכס קטן יותר. בשנתיים האחרונות, חלק גדול מהמכרזים היו גבוהים ממחירי הדירות בשוק החופשי".
ראול סרוגו, יו"ר ארגון הקבלנים ובוני הארץ בראשון לציון, דווקא חושב ההיפך מלוי. "זהו צעד חיובי ואמיץ, שיכול להוביל בפעם הראשונה מדיניות ממשלתית אשר פועלת באמת לעידוד הענף להגדיל את היצע הדירות", הוא טוען, "הוזלה רחבת היקף של מחירי הקרקע תאפשר הוזלה של דירות והגדלה של היקפי הבנייה. המדינה תוכל להסתפק בהכנסות קטנות יותר לאורך זמן, מאחר שגידול בהיצע יוביל לגידול בהכנסות המדינה ממסים - מה שצפוי להקטין את הגירעון מפדיון מכירת הקרקעות".
גם שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, תומך בהחלטה. "ההחלטה הולכת בכיוון הנכון כדי לפתור את משבר הדיור בקרב הזוגות הצעירים", הוא אומר. "השר כחלון מחלק את יתרת הקרקעות למי שאין לו, והשפעה משמעותית תהיה גם על הקרקעות הפרטיות. אם המדינה תשווק מאסה אדירה של יחידות דיור בשיטת מחיר למשתכן, גם מחירי הקרקעות הפרטיות יירדו".
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, סבור שמדובר במהלך ראוי, אולם לא בצורתו הנוכחית. "המסלול מקצה 25% מהדירות לזכאים, והמחיר הנמוך שלהן מאלץ יזמים להעלות את מחירי שאר הדירות", הוא אומר. דוגמא לכך ניתן למצוא במודיעין. "ריבוי מכרזים של מחיר למשתכן ביישוב הכריחו יזמים לייקר דירות כדי שהפרויקטים שלהם יהיו רווחיים", הוא מסביר, "לכן צריך להגדיל את ההקצאה עד ל-100%. אמנם המדינה תוותר על מיסוי, אך תיצור פרויקטים משתלמים ליזם ותייצר דירות זולות".
"מחיר למשתכן אולי טוב במרכיב אחד, אך ההיסטוריה הוכיחה שהצלחתו, אם בכלל, מוגבלת", טוען ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "השפעת מחיר למשתכן על מחירי הדיור התבררה כאזוטרית. כחלון, כמו קודמיו, מחפש מתחת לפנס דרכים עוקפות, שבסופו של דבר אינן משנות את המבנה המעוות של שוק הדיור. רק שיווק קרקע מסיבי במחירים מוזלים, קידום קרקע מתוכננת והתחדשות עירונית ייצרו את מאות אלפי הדירות שיהיו חסרות בשוק".
אלון עמרם, מנכ"ל ובעלי חברת עמרם אברהם, מאמין שיש הגיון בתוכנית לשיווק קרקעות המדינה בהנחה. "זה לא סוד שמאז 2009 חלה עלייה במחירי הדירות בגלל שיטת המכרזים לכל המרבה במחיר", הוא אומר, אבל בשיטת מחיר למשתכן מחיר הקרקע נתון מראש ומחיר הדירה הופך לקבוע". הבעיה, מציין עמרם, היא שמדובר במכרזי מדינה בפריפריה ולא במרכז הארץ, שם היצע הקרקעות נמוך. לכן ההשפעה המיידית תהיה קטנה".
עפרה חדד, סמנכ"לית בחברת יורו ישראל, טוענת שהממשלה מתעלמת מכך שמחירי הפיתוח זינקו בפרויקטים במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. "מעבירים מכיס אחד לשני, ולנו הקבלנים לא משנה איך נקראת ההוצאה אלא מה סכומה. לעתים, כמו בעבר, מחירי הקרקע והפיתוח היו גבוהים ולכן לא השתלם להיכנס למכרז כשהממשלה מצפה מהקבלן למכור במחיר הכי זול למטר", היא מסכמת.
