בדיקה: תמ"א 38 במרכז מתעכבת בגלל חניה
עד שהרשות להתחדשות עירונית, שהקמתה אושרה רק לאחרונה, תתחיל לעבוד - בדיקה שערכה עבור ynet חטיבת הנדל"ן של חברת אלוני האפט מעלה כי כ-85% ממיזמי תמ"א באזור המרכז לא זוכים להיתכנות כלכלית, וכתוצאה לא יוצאים לפועל, בשל היעדר מקומות חניה. האם יש פתרונות?
באחרונה אישר קבינט הדיור להקים רשות להתחדשות עירונית כדי לקדם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ברחבי הארץ. אולם נראה שתוכניות לחוד ומעשים לחוד: מבדיקה שערכה עבור ynet חטיבת הנדל"ן של חברת אלוני האפט עולה כי לא פחות מ-85% ממיזמי תמ"א באזור המרכז לא מגיעים לאישור בשל היעדר פתרונות חניה.
תמ"א 38 - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- יותר משתלם לקנות דירה חדשה בתמ"א 38?
- "כ-70% מהבתים בארץ יקרסו ברעידת אדמה"
- בצל רעש האדמה: תמ"א 38 תורחב?
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
במסגרת הבדיקה נבדקו 1,244 בנייני מגורים באזור המרכז שהגישו בקשות לבחינת היתכנות כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38. על פי הממצאים, בשנת 2014 - מתוך 100 פרויקטים כאלה אשר הגישו בקשה למימון, רק 15% עברו את מבחן הכלכליות, כאשר 1,057 מהפרויקטים לא התקדמו בשל היעדר פתרונות חניה - מה שיצר ברוב המקרים חוסר היתכנות כלכלית לפרויקט.
בתל-אביב, לדוגמא, מתוך 249 פרויקטים שנבחנו בשנת 2014 - רק 68 הוגשו לקבלת אישורים עקרוניים והיתרי בנייה בוועדות התכנון. בעיר ראשון לציון, מתוך 147 הפרויקטים שנבחנו - רק 23 הוגשו לאישור. בעיר בת ים הוגשו 85 פרויקטים - אך רק 15 אושרו. בעיר חולון, מתוך 42 פרויקטים שנבחנו - 6 בלבד אושרו.
| עיר | פרויקטים לא כלכליים | פרויקטים כלכליים |
| קריית אונו | 19 | 3 |
| רעננה | 90 | 14 |
| הרצליה | 122 | 21 |
| ראשון לציון | 147 | 23 |
| תל-אביב | 249 | 68 |
| רמת גן | 390 | 60 |
| בת ים | 85 | 15 |
| גבעתיים | 119 | 12 |
| חולון | 42 | 6 |
"מרבית הפרויקטים של תמ"א 38 נתקעים בשל הצורך ביצירת מקומות חניה לפי התקן המקומי (תלוי בגודל יחידת דיור), אשר יענו על הצורך של יחידות הדיור החדשות", מסביר את הממצאים צחי אגסי, מנכ''ל משותף בחטיבת הנדל"ן של אלוני האפט. לדבריו, "במצב כיום רק 15% מהפרויקטים של תמ"א 38 זוכים לבחינה והגשה לוועדות המקומיות, ובסופו של דבר, כאמור, רק 15% עוברים את בחינת הכלכליות".
"מבחינת יזמי התמ''א, מוסיף אגסי, "מחסור של מקומות חניה הוא הפסד כפול: תשלום 'כופר' חניה לרשות המקומית, שנע בין 60-80 אלף שקל לדירה; לצד הפחתה משמעותית במחיר הדירה שהיזם יכול לקבל תמורת מכירתה. כאשר משכללים את הנתונים הללו, אפשר לראות שעל כל מקום חניה - ההפסד ליזם מסתכם ב-200 אלף שקל ליחידת דיור".
לדבריו, "בפועל, מחסור של מספר חניות בודדות בבניין יגרום להפחתה משמעותית ברווחיות הפרויקט, וברוב המקרים יביא אותו אל מתחת לאחוז הרווחיות המינימלי הנדרש כדי להשיג ליווי בנקאי - 15%. אם היזם לא יצליח להשיג ליווי בנקאי, הפרויקט לא יוכל לצאת לפועל".
הפתרון: "חניון תת-קרקעי בשטחים חומים"
אז מה הפתרון? אגסי סבור שבניית חניונים תת-קרקעיים עבור יחידות הדיור החדשות שיתווספו צריכה להתבצע על פני שטחים חומים - כלומר שטחים שעליהם בנויים כיום מבנים עירוניים כמו מתנס"ים, גני ילדים, בתי ספר וכו'. "בתום הבנייה, היזם יבנה מחדש את גן הילדים או את המתנ"ס השכונתי - וכך יימצא פתרון למצוקת החניה וכן תבוצע התחדשות של השטחים הציבוריים", הוא אומר.
"מדובר, בעצם, בבניית חניות בשיטת B.O.T (ר"ת של Built Operate Transfer)", מוסיף רותם סמג'ה, מנכ"ל משותף בחטיבת הנדל"ן של אלוני האפט, "במודל זה, הרשות המקומית תחכיר את החניות ל-25 שנה למפעילים פרטיים במכרז לבניית החניון, בעוד שהמפעילים ישאו בעלויות ההקמה ויהנו מפירות הרווח בתקופה זו - נדל''ן מניב".
ומה לגבי יזמי התמ''א? לפי סמג'ה, הם ישאו בחלק קטן מהעלות של יצירת מקומות חניה, ואילו הדיירים ישלמו שכירות חודשית מקובלת עבור מקום חניה משויך תת-קרקעי (לא בטאבו) בחלק מהעלות השוטפת כלולה גם אחזקת החניונים. "בתום תקופת החכירה, החניונים יושבו לעירייה, שתוכל להנות מפירותיה בגין השכירות המשולמת מצד הדיירים".
