כך השפיעו מגה-שכונות על הנדל"ן בערים

האם שכונה חדשה אחת יכולה להשפיע לטובה על תדמית שלילית של עיר שלמה? אם מתבוננים בתופעת מגה-השכונות החדשות שהוקמו בשנים האחרונות בערים גדולות ברחבי הארץ - התשובה בהחלט יכולה להיות חיובית. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא ששכונות מגורים חדשות רחבות היקף, מושכות אליהן אוכלוסייה חדשה וחזקה - שמעוניינת לגור בדירות מקבלן ולא בדירות ישנות מיד שנייה.

מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

כנסו וגלו: האם אתם קונים דירה בשכונת פשע

צמוד קרקע בפחות מ-2 מיליון? יש דבר כזה

כיצד בתי חולים משפיעים על מחירי הנדל"ן?

מאחר שמדובר בדרך כלל ברוכשים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירות חדשות, מחירי הנדל"ן בעיר מתאימים את עצמם למחירים בשכונה שבבנייה - וכפועל יוצא "מקפיצים" את סטטוס העיר. גם היטלי ההשבחה שנכנסים לקופת העירייה, מתוקף היתרי הבנייה שניתנים ליזמים, מסייעים לחיזוק תדמיתה - שכן הרשות יכולה להשתמש בכספים לחיזוק החינוך והתשתיות ברחבי העיר.

אז איך משפיעים מחירי הנדל"ן בשכונות חדשות על המחירים בשאר חלקי היישוב? בדיקה שערכה עבור ynet חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, המשווקת כ-6,000 דירות ברחבי הארץ, בחנה באילו ערים בעלות תדמית נמוכה יחסית, השפיעה בנייתן של מגה-שכונות חדשות על מחירי הנדל"ן הכלליים. עורכי הבדיקה התמקדו ביישובים שבהם חלה עליית מחירים בשיעור גדול יותר מהעלייה הארצית.

הממצא העיקרי הוא שקצב עליית מחירי הדירות בערים שנבדקו, הואץ משמעותית ברגע שהחל שיווק השכונה החדשה. הערים שנבחרו במסגרת הבדיקה, המבוססת על ניתוח של נתוני רשות המסים, הן אלה שנרשם בהן השיעור הגדול ביותר של עליית מחירים בדירות 4 חדרים, לעומת שיעור המחירים הארצי - כשנה לאחר תחילת שיווק השכונה. מדובר בשכונת קדמת דניה בנשר, רובע יזרעאל בעפולה, שכונת הפארק בחדרה, שכונת תלמי מנשה הצעירה בבאר יעקב, שכונת מצליח ברמלה ושכונת פסגות אפק בראש העין.

איך נכנסים למגרש המשחקים הנדל"ני?

"כניסתה של שכונה חדשה בכלל ומגה-שכונה בפרט למגרש המשחקים הנדל"ני בעיר בעלת תדמית נמוכה יחסית, מעוררת את העיר כולה", מסביר את הממצאים נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת נווה העיר שערכה את הבדיקה. לדבריו, "שכונה חדשה שמציעה פיתוח סביבתי, מבני ציבור, חינוך, מסחר ועוד - מושכת אליה בשלב הראשון משפחות צעירות מהערים השכנות ומהעיר עצמה, המזהות הזדמנות כלכלית בעיקר לאור המחיר".

עוד מסביר בריח כי "הגעת אוכלוסייה חדשה לעיר, לצד פיתוח השכונה החדשה, מעלה את מחירי הדירות - גם בשוק מדירות יד שנייה. בהמשך, כאשר השכונה מתבססת, היא ממצבת את העיר בסטטוס גבוה יותר - וממשיכה להוות מוקד להתעניינות של קהלים חדשים, דוגמת משפרי דיור. אלה מחזקים גם את המרכז העירוני הישן יותר".

מדוע לא נכנסו לבדיקה ערים בדרום הארץ? בריח משיב כי במסגרת הבדיקה נבחנו גם ערים בדרום, אולם לא הועלו פערים בין מחירי הדירות בערים אלה לבין העלייה הארצית, או שהפערים היו זניחים. "בשונה מערים חזקות, שם להקמת השכונה הייתה השפעה קטנה יותר על מחירי הדירות בעיר והפערים היו זניחים, המגמה בולטת במיוחד דווקא בערים שהיו בעלות תדמית נמוכה יחסית בטרם הקמת השכונה ותרומתה לחיזוק העיר הייתה מכרעת", הוא מדגיש.

"על מנת להצליח למתג שכונה הנמצאת בסמוך לעיר בעלת תדמית בעייתית, עליה להיות מספיק גדולה, לספק מערכת חינוך חדשה לתושביה הרבים, שטחים פתוחים ומוקדי בילוי", מחזקת את הדברים חיה נחום, מנכ"לית המטבחון פרסום ומומחית במיתוג פרויקטים למגורים. לדבריה, "אם תנאים אלו מתקיימים - כל מה שנדרש זה לעשות מיתוג נפרד לשכונה".

עלייה של כ-25% במחירי הדירות בשנה

הבדיקה בחנה, בין היתר, את המצב בשכונת רובע יזרעאל החדשה בעפולה. זהו מתחם מגורים רחב היקף בבנייה, שבו צפויות לקום כ-4,500 יחידות דיור - והוא החל להיות משווק בשנת 2009. באותה השנה, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים (חדשה או מיד שנייה) ברחבי העיר עמד על 441 אלף שקל בלבד. כשנה לאחר השיווק, בשנת 2010, כבר טיפס המחיר בלא פחות מ-109 אלף לשקל - ל-550 אלף שקל בממוצע לדירה.

מדובר בעלייה של 24.7% במחירי הדירות - שיעור גבוה יותר מעליית המחירים הארצית הממוצעת בשנה זו, שעמדה על 15.3%. כיום דירת 4 חדרים בעפולה עולה בממוצע כ-818 אלף שקל, ואילו דירה דומה בשכונת רובע יזרעאל עולה כ-857 אלף שקל.

שכונת רובע יזרעאל בעפולה. תכלול כ-4,500 דירות חדשות(צילום: שרון בן צבי)

הבדיקה בחנה גם את האחות הקטנה של חיפה - נשר. "מחירי הדירות בעיר קפצו פלאים לאחר הקמת השכונה החדשה קדמת דניה בשנת 2008", אומר בריח שערך את הבדיקה. לדבריו, "ב-3 השנים האחרונות, מאז שאוכלסה השכונה, קיבלה העיר פרסי חינוך, הוכרזה כעיר אקדמית בשל קרבתה למוסדות השכלה גבוהים כמו הטכניון ואוניברסיטת חיפה, והפכה לעיר איתנה שבקופתה עודף של רבע מיליארד שקל - בהם משתמשת הרשות לסבסד לתושבי העיר מפעלי חינוך".

ואכן, מהממצאים עולה כי בעת ששווקה השכונה הכוללת יותר מ-600 דירות, עמד המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בנשר על 535 אלף שקל; אולם שנה לאחר מכן, בשנת 2009, כבר טיפס המחיר הממוצע לדירה דומה לסכום של 624 אלף שקל - זינוק של כ-16%. זאת לעומת עלייה ארצית במחירי הדירות של 6.5% בשנת 2009. כיום דירת 4 חדרים בנשר עולה בממוצע 1.13 מיליון שקלים, ובשכונת קדמת דניה עולה דירה כזו 1.96 מיליון שקלים.

שכונת קמת דניה בנשר. תאכלס כ-600 יחידות דיור(צילום: ג'ורג' גינסבורג)

בחדרה, שכונת הפארק במזרח העיר נחשבת גם היא מגה-שכונה הכוללת כ-2,400 יחידות דיור חדשות. השכונה החלה להיות משווקת בשנת 2011, אז מחיר דירה ממוצע בעיר עמד על 882 אלף שקל. כשנה לאחר מכן, בשנת 2012, דירות 4 חדרים עלו 966 אלף שקל - הפרש של 9.5% במחיר. זאת לעומת עלייה של 3.1% במחירי דירות 4 חדרים בכלל הארץ. כיום עולה דירה בשכונה 1.214 מיליון שקלים. בחדרה עולה דירה דומה מעט פחות - 1.148 מיליון שקלים.

"קיצור מרחקי הנסיעה בין נתניה לחדרה, בזכות פתיחת כביש 9 והמחלף החדש של כביש חוצה ישראל, הביאו לשינוי בתפיסה של רוכשי הדירות", טוען אלי ויצמן, מנכ"ל חברת INVIEW המשווקת בשכונה את פרויקט אמירי פארק חדרה של חברת אמירי גן. לדבריו, "ההבטחה על פתיחת הכביש והעבודות המואצות על התשתיות והשטחים הירוקים והציבוריים בשכונת הפארק, עשו רושם רב כבר בשיווק השלבים הראשונים שלה, על קהל גדול של זוגות ומשפחות צעירות מאזור השרון ומרכז הארץ. כך היא הפכה למבוקשת יותר".

שכונת הפארק בחדרה. כ-2,400 דירות חדשות

שכונת תלמי מנשה הצעירה בבאר יעקב, שאמורה לכלול קרוב ל-1,200 דירות חדשות, החלה להיות משווקת על ידי יזמים בשנת 2007. באותה התקופה, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים ביישוב עמד על 644 אלף שקל. כשנה לאחר מכן, בשנת 2008, דירה דומה כבר עלתה 749 אלף שקל - עלייה של 16.3% במחיר.

לעומת זאת, מחירי הדירות ב-2008 בכלל הארץ עלו ב-1.4% בלבד לעומת השנה הקודמת, כך לפי הבדיקה. כיום עולה דירה בשכונה כ-1.509 מיליון שקלים, ואילו דירה בשאר חלקי היישוב עולה כ-1.474 מיליון שקלים.

שכונת תלמי מנשה בבאר יעקב. כ-1,200 דירות חדשות(צילום: אבי מועלם)

שכונת מצליח ברמלה, המכונה גם שכונת קריית האמנים, כוללת כ-2,500 יחידות דיור חדשות. השכונה החלה להיות משווקת לציבור הרחב עוד בשנת 2007, אז מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר רמלה עמד על 436 אלף שקל. שנה לאחר מכן, בשנת 2008, חל זינוק של 13% במחירי הדירות בעיר - ודירה דומה כבר עלתה 493 אלף שקל. שיעור עליית מחירי הדירות בכלל הארץ, לעומת זאת, עלה ב-1.4% בלבד.

המחירים בעיר, שסבלה לאורך השנים מתדמית חלשה אולם בשנים האחרונות החלה לקבל עדנה מחודשת, גבוהים כיום הרבה יותר. כך, מהבדיקה עולה כי מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשנת 2015 עומד על 1.12 מיליון שקלים; בעוד שבשכונת מצליח המבוקשת למדי דירה דומה עולה לא פחות מ-1.364 מיליון שקלים. יש לזכור כי בשכונת מצליח מדובר במחירים של דירות חדשות בבנייה.

שכונת מצליח ברמלה. 2,500 יחידות דיור חדשות(צילום: אבי רוקח)

"אם לשכונת מצליח היו קוראים שכונת רמלה הצעירה, למשל, סביר להניח שהמחירים היו נמוכים יותר", מתייחסת נחום למקרה של רמלה. "ובאמת, מצליח אכן זכתה להצלחה ושינתה עם הזמן גם את תמונת המצב הנדל"נית בעיר. הסיבה העיקרית לכך היא שהיזמים מיתגו את מצליח כחלק נפרד מרמלה, למרות שמוניציפלית היא שייכת לעיר ונקראת בכלל קריית האומנים".

פסגות אפק החלה להיות משווקת בשנת 2013. על פי הבדיקה, באותה התקופה מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בעיר עמד על 1.262 מיליון שקלים. ואולם, כשנה לאחר תחילת שיווק השכונה החדשה, טיפס המחיר ל-1.358 מיליון שקלים - זינוק של 7.6%. זאת לעומת עלייה ארצית של 4% במחירי הדירות בישראל בשנת 2014.

בנייה בשכונת פסגות אפק בראש העין. בסופו של דבר תכלול כ-16 אלף דירות(צילום: עידו ארז)