הרכבת הקלה: מה יקרה לרובע העסקים בת"א
עבודות הרכבת הקלה בת"א צפויות לפגוע לא רק במחירי הדיור - גם בענף המשרדים חוששים מירידה בגובה השכירות ומבריחת משרדים לערים שכנות. "לא נרצה שנגישות הלקוחות שלנו למשרד תיפגע ולכן נעזוב, לפחות עכשיו", אומר שוכר במגדל בדרך בגין. אז האם רובע "הסיטי" של ת"א עומד בפני נזק בלתי הפיך? אם בוחנים את הצפי לביקושים בתום העבודות - זה לא בטוח
עבודות הרכבת הקלה בתל-אביב בעיצומן, ובינתיים נראה שהפקקים "הרציניים" טרם החלו . אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שהחפירות והעומסים יתרחשו בדיוק ברובע העסקים הפועם של העיר, אותו יש המכנים "הסיטי של תל-אביב". מדובר בעשרות מגדלי משרדים הפועלים, בין היתר, ברחובות מנחם בגין, הרכבת, יהודה הלוי, שדרות רוטשילד, צומת מעריב, יצחק שדה וכן במגדלי משרדים בבנייה.
הרכבת הקלה - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- הרכבת הקלה תקפיץ את מחיר שיפוץ הבית?
- הרכבת הקלה בגוש דן: איפה להשקיע בנדל"ן?
- הרכבת הקלה תקפיץ את הנדל"ן בגוש דן
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
המשרדים במגדלים אלה, חוששים גורמי מקצוע בענף, עלולים להיפגע. נשאלת השאלה, האם המשרדים הגדולים העוסקים, בין היתר, בעריכת דין, ראיית חשבון ועוד, יעזבו את העיר ללא הפסקה לטובת אזורי תעסוקה אצל הערים השכנות. "לנוכח העובדה שהרשויות לא השכילו לבנות מתחמי חניה גדולים בסמיכות לאזורים שבהן החלו העבודות, כדי לאפשר גישה נוחה רגלית לעסקים באזור, אני צופה שעסקים רבים יעבירו את הפעילות לאזורי תעסוקה בבני ברק, הרצליה, פתח תקווה, חולון ועוד", מתריע ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים המתמחה בשיווק נדל"ן מניב.
צפו: שר התחבורה בראיון ל-ynet בעת פתיחת עבודות הרכבת הקלה, השבוע
לדבריו, בעוד ששכר הדירה במגדלי המשרדים באזורים אלה שמר על יציבות במשך השנים, כעת הוא צפוי לרדת ב30%-35% בממוצע בגלל היעדר ביקושים; ואילו שכר הדירה למשרדים באזור הצפוני של תל-אביב ובערים השכנות יעלה. "דרך מנחם בגין וצומת החשמונאים, קרליבך, לינקולן, יצחק שדה והמסגר - אלו האזורים שבהם הפגיעה תהיה המשמעותית ביותר בגלל העומסים", אומר מוקמל. באזורים אלו ממוקמים משרדי מגדלים מוכרים ובהם בית רובינשטיין, בית לוינשטיין, מגדל סונול, בית אמות ועוד.
מבדיקה שערך מוקמל בנושא השפעת עבודות התשתית של הרכבת הקלה על מתחמי המשרדים והתעסוקה באזור, עולה כי שכר הדירה הממוצע במגדלים אלו ובאזורים הקרובים אליהם עמד עד כה על כ-100 שקלים למ"ר (תלוי בקומה). אולם על פי התחזית, מחירי השכירות בשנים הקרובות יעמדו על כ-60 שקלים למ"ר בממוצע. "אני לא אתפלא שבשל קושי של השכרת משרדים באזור, שכר הדירה יהיה אפילו נמוך מ-60 שקלים למ"ר", מוסיף מוקמל.
| מגדל לוינשטיין | סונול | אמות | עזריאלי - מגדלי שרונה | מגדלי הארבעה | מגדל פלטינום | מגדל מילניום | |
| שכ"ד עכשווי למ"ר | 110 שקל | 90 שקל | 90 שקל | 90 שקל | 110 שקל | 100 שקל | 100 שקל |
| צפי לירידה | 30%-35% | 30%-35% | 30%-35% | 30%-35% | 30%-35% | 30%-35% | 30%-35% |
* מחירי השכירות למ"ר בממוצע. מדובר בבדיקה של חברת מאן נכסים
אזורים נוספים שעלולים להיפגע כתוצאה מעבודות הרכבת הקלה הם הרחובות יהודה הלוי, מקווה ישראל, ברזילי, יבנה והחלק הדרומי של שדרות רוטשילד. "כאן הפגיעה תהיה מעט קטנה יותר - ירידה של 5%-15% בשכר הדירה הקיים כיום", הוא אומר. "אבל גם הפעילות המסחרית באזור זה עלולה להיפגע משמעותית, כולל בקו התפר שממתחם דרך השלום דרומה".
"קיימת מגמה של שוכרי משרדים של פירמות לראיית חשבון, משרדי הנדסה ופרסום מאזור זה לעקור למיקומים אלטרנטיביים, דוגמת מתחם הבורסה ברמת גן, אזור התעסוקה החדש בבני ברק, שכונת רמת החייל בתל-אביב ואפילו קריית אריה בפתח תקווה ואזור התעשייה של הרצליה פיתוח", מסכים עם הנתונים השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, מעבר השוכרים מחוץ לתל-אביב תביא לתיקוני מחירים כלפי מטה, "אולם תיקונים אלה צפויים בסופו של דבר 'להתיישר' כלפי מעלה", הוא מבהיר. "הרי בסוף האזור הזה יהפוך לפריים לוקיישן".
את מגמת העזיבה שמזהים גורמי המקצוע, יכול לחזק רוני זוהר, יו"ר ושותף בקרן פלטיניום קפיטל להשקעות נדל"ן, שמשרדו ממוקם במגדל סונול בקרן הרחובות מנחם בגין והרכבת. "אנחנו חוששים מאוד מפגיעה בפעילות שלנו בעקבות העבודות על הרכבת, ולכן אנחנו מאתרים כיום מגדלי משרדים נוספים במטרה להעביר את המשרד למגדל אחר", הוא אומר.
לדבריו, "אנחנו חוששים שהמגדל נמצא באזור שעלול להיפגע במיוחד לאור העבודות באזור, ואנחנו לא רוצים שהנגישות של המשקיעים שלנו אלינו תיפגע, או שנצטרך בכל פעם למצוא להם פתרונות זמניים חלופיים, ולכן לצערנו אנחנו נאלצים לעזוב. אנחנו נשמח לחזור לאזור לאחר סיום העבודות, אבל כרגע זו לא אופציה לצערנו".
"שכר הדירה במשרדים עלול להיחתך בחצי"
הניסיון להבין כיצד תשפיע חסימת התנועה על מגדלי המשרדים יכולה גם להסתמך על הקמת הרכבת הקלה בירושלים, לפני מספר שנים. רחוב יפו בירושלים, ציר התנועה העיקרי בעיר, מוביל מהכניסה המערבית אליה ועד לעיר העתיקה במזרח. "כיום הוא רחוב שוקק, והקמת הרכבת בהחלט תרמה להגדלת המסחר ולעליית מחירי הנדל"ן שבו", אומר אברהם צבי ברק, מנהל המחלקה המסחרית של רשת התיווך אנגלו-סכסון בירושלים, "אבל גורלם של חלק ניכר מהעסקים שפעלו ברחוב לפני העבודות היה מר - בודדים היו אלה ששרדו בתקופת העבודות".
אופי העסקים בציר מנחם בגין בתל-אביב שונה מזה שברחוב יפו בירושלים, אבל גם כאן יש בעלי עסקים במגדלי המשרדים שמבקשים לצאת מחוץ לעיר. "אנחנו מטפלים בפניות של שוכרי משרדים בתל-אביב, שמבקשים לצאת מבניינים הקרובים לתחנת הרכבת הקלה על ציר בגין", מבהיר אורן גלזר, מנכ"ל משותף ומנהל החטיבה המסחרית באנגלו-סכסון תל-אביב.
גם גלזר צופה שדמי השכירות בציר זה עלולים לרדת משמעותית בעקבות החפירות, בשיעור של 15%-20%. "יש אזורים לאורך ציר מנחם בגין שעלולים לספוג ירידות בשכר הדירה של כ-50%", הוא מוסיף. "למשרד עורכי דין, למשל, יש גמישות גדולה יותר לעבור למיקום אחר מאשר לחנות או למסעדה. אבל גם אם המשרדים לא ייסגרו - חוסר הנוחות יהיה משמעותי. הרי השפעת העבודות על הנגישות עצומה. זה סיוט - גם לעובדים וגם ללקוחות. כל משרד רוצה שללקוחות שלו יהיה נעים לבקר אצלו".
תמר אבידן, סמנכ"לית השיווק בחברת רד בינת נכסים, מחזקת את הדברים. "שכר הדירה של משרדים שנמצאים על תוואי העבודות של הרכבת הקלה עלול לרדת עד כ-50%, תלוי בפתרונות ובהקלות שיציעו הרשויות המקומיות", היא מדגישה. "קושי הנגישות לכלי רכב פרטיים ללא ספק פוגע קשות בערך הנכס".
לדבריה, "על ציר מנחם בגין, שכר הדירה הממוצע היום עומד על 85-100 שקלים למ"ר - ועלול להיחתך בחצי בתקופת העבודות. ברור שעבור שוכרים שנמצאים באמצע תקופת חוזה השכירות, זה לא ישנה אבל כאשר חוזה השכירות יפתח למו"מ בעת בואם להאריכו, ברור שדברים ישתנו. אין שוכרים שלא מתייחסים לסוגיה הזו".
אור בקצה המנהרה? בתום העבודות המחירים יקפצו
האם בחלק מהרחובות הירידה בשכר הדירה של המשרדים לא תהיה כה גבוהה? גלזר מאנגלו-סכסון בתל-אביב מתייחס למגדלי המשרדים בשדרות רוטשילד. "שכר הדירה במגדלי המשרדים בשדרות רוטשילד נע בין 80-120 שקלים למ"ר. זה טווח גדול וכמובן שתלוי במגדלים בהם נמצאים המשרדים - חדשים או ישנים", הוא אומר. "העניין הוא שרוטשילד הוא רחוב מאוד מבוקש, והיום כמעט ואין שטחי משרדים פנויים בו לעומת הביקושים הגדולים. לכן ייתכן שכאן לא יהיו ירידות מחירים דרסטיות".
ומה לגבי רחוב אלנבי הסמוך? "באזורים של אלנבי שנמצאים קרוב יותר לרוטשילד, בין יהודה הלוי למונטיפיורי, המחירים הם נגזרת של המחירים שנהוגים בשדרות רוטשילד", הוא מסביר. "לעומת זאת, בקצוות של אלנבי רמת המחרים היום היא בין 50-60 שקלים למ"ר, כאשר מדובר על משרדים במבנים הישנים. גם היום רחוב אלנבי סובל מנחיתות יחסית בשל עומסי התנועה הקיימים בו ממילא, כך שלא צפוי שהעבודות ישנו את רמת המחרים בצורה משמעותית".
גם השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרעין, אינו רואה רק שחורות. "נראה שהעבודות על הרכבת הקלה אכן יקשו על השכרת משרדים במגדלים שלאורך תוואי הקו האדום", הוא מודה, "ומאחר שמרבית החוזים בשכירות למשרדים הם לטווח ארוך, מי שמחדש חוזה כנראה ישלם 25% פחות". אבל, מוסיף דנוס, בסיום העבודות מגדלי המשרדים יזכו לעדנה מחודשת ולביקושים מוגברים.
"אנחנו צפויים לראות השפעה מאוד חיובית של הרכבת הקלה על העלאת שווי הנכסים והעסקים", מוסיף עו"ד משה רז כהן, שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', שבאמצעותו ניהלה חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) הבונה את הרכבת הקלה תהליכי פיצויים לבעלי עסקים הסמוכים לתוואי בגין הפקעת שטחים. "מחקרים שנעשו בעולם מראים באופן חד משמעי השפעה ישירה. בסופו של דבר התועלת מהקמת הרכבת תעלה באופן משמעותי על הנזק שנגרם לעסקים בתקופת הביניים המוגבלת בזמן.
שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטין, המחזיקה במגדל לוינשטין בצומת מעריב, גם מסתכלת קדימה. "קודם כל, כבר לפני מספר שנים זיהינו את המגמה הירוקה שמתפתחת והקמנו במגדל מתקני חניה לאופניים", היא אומרת, "ואנחנו מניחים שבתקופה הקרובה יהיה במתקנים הללו שימוש רב יותר. אבל אין ספק שלאחר סיום העבודות נצפה ביקושים רבים, שכן הקמת תחנת קרליבך אשר נמצאת ממש בסמוך למגדל, תביא לתנועה ערה של עוברים ושבים ותהפוך את כל האזור למרכז עסקים ומסחר פורה ושוקק חיים - ממש כמו במרכז הסחר בניו-יורק".
"אנחנו ערים לחשש של חברות גדולות במגדלי המשרדים בסמוך לתוואי, שמודאגות מהעומסים, וייתכן שחלק מהפתרונות יהיה פשוט שינוי שעות העבודה", אומר אדריכל אבנר ישר ממשרד ישר אדריכלים. "דווקא מגדלי המשרדים שנבנים בסמיכות יחסית לאיילון ובעיקר בסמוך לתחנות הרכבת, ייהנו גם בשלב הזה מהיתרון של עקיפת הפקקים בתוך העיר. אבל כל המשרדים שיסבלו מסמיכות לעבודות, יהיו הראשונים בסוף ליהנות מהזמינות של מיקום התחנות וזה יהיה המהפך האמיתי. אנו צופים בהחלט ליתרונות ניכרים בהשכרה למשרדים שיהיו לאורכו של הקו האדום".
עופר אברם, ראש תחום המשרדים בקבוצת עזריאלי, מתייחס לרכישה של משרדים באזור. "בתקופה האחרונה אנחנו דווקא עדים לביקושי שיא למשרדים במגדלי עזריאלי, הנובעים מתחילת עבודות הרכבת הקלה", הוא אומר. "הנגישות של המגדלים לצירי תנועה מרכזיים, כמו גם החיבור הישיר לרכבת, מהווים יתרון משמעותי - ולכן אינם מושפעים מביצוע העבודות שמתבצעות ברחבי תל-אביב".
