מי צריך גם ועד בית וגם ועד שכונה?
כיצד נחלקת האחריות בין ועד בית לבין נציגות דיירים המשותפת לכמה בניינים, האם לוועד שכונה יש סמכות ומה זה בכלל ועד רובע? מדריך
ועד בית, ועד בית משותף למספר בניינים, ועד שכונה - האם באמת דיירים זקוקים לכל הוועדים המכהנים הללו? בעקבות שאלות קוראים - החלטנו לעשות סדר קל בדברים.
מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים :
- לא סומכים על נציג הדיירים בבניין? כך תפעלו
- מה עושים אם חסמו לכם את החניה בבניין
- כאן גרים בכיף: למה צריך ועד בבית המשותף?
חוק המקרקעין מורה כי ניהול הבית המשותף יהיה בידי נציגות הדיירים. בשל החשיבות שרואה המחוקק בניהול ראוי של הבית המשותף, ובעיקר מופנה הדבר כלפי ניהולו ושמירתו של הרכוש המשותף, מורה החוק כי עם רישומו של הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים, רשאי רשם המקרקעין למנות נציגות לבית המשותף. אלא אם כן, הודיעו הדיירים, עם הגשת המסמכים לרישום הבית המשותף, כי קיימת נציגות נבחרת ואת שמותיהם. המחוקק אינו מעוניין בהותרת "ריק" בניהול הרכוש המשותף.
ואולם, לא אחת, אין די במינוי נציגות דיירים לבית המשותף. במקרים רבים מדובר בבית מורכב, הכולל כניסות רבות ופעמים אף מספר בניינים המהווים יחדיו את הבית המשותף. במקרים אלה, הרכוש המשותף מאופיין למעשה, בשני מאפיינים מרכזיים. האחד - אותו רכוש המשרת מספר דיירים מצומצם, כגון, חדר המדרגות אשר אחזקתו אמורה לעניין יותר את הנהנים ממנו, כמו גם המקלט - במקרה בו לכל כניסה מקלט משלה, חדרי המחסן - ככל ואלה מיוחדים לכניסה ו/או בניין נפרד וכדומה.
במקרה זה, יפעלו נכון הדיירים ככל ויקבעו בתקנון הבית המשותף, כי הבית ינוהל ע"י נציגויות בשתי רמות: נציגות דיירים מצומצמת לכל כניסה בנפרד ובאחריותה ניהולו ושמירתו של הרכוש המשותף השייך ו/או הנמצא בשימוש אותה כניסה; ונציגות דיירים נוספת – אשר תורכב או מנציג מכל נציגות או מדיירים אחרים. באחריות הנציגות המורחבת יהיה לנהל את הרכוש המשותף לכלל הבית המשותף –החנייה המשותפת, הקירות החיצוניים, המבואה והחצר המשותפת, הגג המשותף ככל שקיים וכדומה.
כך נכון יהיה לנהוג גם במקרה בו משיקולים של היזם ו/או הרשות המקומית - מספר בניינים שונים נהנים מרכוש משותף אחד. לעתים מדובר בבריכת שחיה משותפת, גן משחקים, מבואה ומדרכה (קיימות רשויות בהן משעול שלם מהווה למעשה מעין בית משותף).
במקרה זה, מאחר והרכוש המשותף "השכונתי", הינו למעשה קניין משותף של בעלי הדירות במתחם ואינו "רכוש ציבורי" או עירוני, ראוי שבעלי הדירות יבחרו נציגות כללית, אשר תדאג לטפל בהיבטים השונים של הרכוש המשותף "השכונתי". הנציגות תטפל הן בדרכי ניהול ושמירתו של הרכוש המשותף, והן בכל הקשור וכרוך ברכישת פוליסות ביטוח מתאימות, כנגד מפגעים ו/או נזקים, אשר הינם למעשה באחריות כל דייר ודייר.
ועד השכונה - יוזמה ברוכה ללא סמכות
הנה כי כן, ראינו את הצורך בנציגות הבית המצומצם, כמו גם את הנחיצות בנציגות הבית המורכב ובנציגות הבית "המורכב מורכב" - המורכב ממספר בתים משותפים. נציגויות אלה הינן נציגויות אשר חוק המקרקעין והפסיקה מקנים להן סמכויות לנהל את הרכוש המשותף, להחליט על הוצאות הכרוכות בניהולו ואף להביא לחיוב כספי של כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף לצורך אחזקתו.
בנוסף לכל אלו, מספר רשויות מקומיות החלו לעודד הקמת ועדים שכונתיים ונשאלנו לגבי מקומם של אלה, ביחס לנציגויות הבית המשותף דלעיל.
כאמור, תוקף פעולת נציגות הבית המשותף נובע מהוראות חוק המקרקעין. ואולם חוק זה לא עוסק בניהול הרכוש הציבורי ו/או בניהול אורחות החיים במתחם הציבורי. בעניינים אלה עוסקת, בין השאר, פקודת העיריות.
עיון בפקודה זו מלמד כי על מנת שאזור מגורים, או שכונה בתוך רשות מקומית, יוגדרו כאזור המנוהל ע"י תושביו, יש צורך בהכרזה של שר הפנים כי אותו אזור הינו רובע עירוני. עם הכרזתו, יכריז השר על תחומי הרובע, על כל הכרוך בבחירת ועד הרובע ועל אופן ניהולו של הרובע - לרבות אופן הניהול הכספי ודרכי הפיקוח על פעילות ועד הרובע. עד כה, הכריז שר הפנים רק על שני רובעים, האחד – רובע עירוני נוה מונסון ורובע עירוני מכבים-רעות.
נמצא אם כן, כי שתי נציגויות דיירים הוכרו בחוק: האחת - נציגות הבית המשותף על אופניו השונים, והשניה - ועד הרובע, אשר לו סמכויות סטטוטוריות, בניהול הרובע/השכונה, לצד הסמכויות והחובות המוטלות על הרשות המקומית. עולה אם כן, כי ועד השכונה, המהווה יוזמה ברוכה של העיריות בניסיונן להטות ולכרות אוזן לרצון התושבים ולצרכיהם, נעדר כל סמכות כלפי הדיירים בשכונה. זאת, להבדיל מנציגות הבית המשותף ומוועד הרובע.
ועד השכונה יכול לייצג בפני הרשות המקומית את צרכי השכונה. עם זאת, אין בכך בכדי לפטור את הרשות המקומית מלשמוע למצוקתו של כל תושב ולתת שירות לכל אחד על פי צרכיו. ועד השכונה יכול לפעול למען השכונה ורווחת התושבים בה, אך אין בכוחו לחייב את תושבי השכונה בהוצאה כספית ו/או לפטור את הרשות המקומית מחובה כלשהי שהיא חבה כלפי הדייר באותה שכונה.
לסיכום - הקמת ועד שכונה הינו צעד מבורך, ברם הינו יוזמה וולנטרית אשר אינה מחייבת את דיירי השכונה. זאת להבדיל מוועד הרובע אשר נבחר על פי פקודת העיריות, ולהבדיל מנציגות הבית המשותף - נציגות אשר הינה חובת החוק והמציאות בניהול הבית המשותף.
ועד בית או ועד שכונה - מה לגבי עיר יותר חכמה? צפו בכתבה
הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות' . הטור אינו תחליף לייעוץ משפטי אלא כללי בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול
לפנייה לכתב/ת 
