פוחדים מהבורסה? "הביטחון של משקיעי הנדל"ן מזויף"
הירידות החדות בבורסה בשבוע שעבר המחישו למשקיעי הנדל"ן עד כמה דירה היא מוצר פיננסי שנושא את המשקיע לחוף מבטחים. הסיכון לא נראה באופק ואין תנודתיות בשוק הדירות, אך יש מי שמזהיר מתחושת ביטחון מזוייפת. איך הפכה הדירה למוצר פיננסי ומדוע הוא עלול להיות מסוכן?
בשבוע שעבר המשקיעים בבורסה צפו במסכים אדומים, הירידות החדות בבורסות ברחבי העולם יצרו פאניקה והמשקיעים בת"א מיהרו להיפטר ממניות ואג"חים בתיקי ההשקעות. בעוד המשקיעים בבורסה סבלו מתנודתיות ונבהלו, היו דווקא משקיעים אחרים שיכלו להרגיש שלווים ורגועים כי הם משקיעים בשוק שלא סובל מתנודתיות ויש בו כרגע רק עליית מחירים – שוק הנדל"ן.
לכתבות נוספות בנושא:
- "אין סיכוי לירידת מחירי הדירות בקרוב"
- איפה תשלמו הכי פחות על מסחר בבורסה?
- בהלה בבורסה: טבע מחקה כ-15 מיליארד ש'
זה כבר זמן רב שהדירה היא כבר לא מוצר צריכה בלבד אלא גם מוצר פיננסי. מנגנון ידוע ומקובל בשוק הנדל"ן הוא "דירת פנסיה" - אנשים שקיבלו סכום כסף עם פרישתם ממקום העבודה, השקיעו את הכסף בדירה ומקבלים סכום נאה - מה שהופך לשכר חודשי נכבד. כך הצליחה הדירה, שהפכה למוצר פיננסי, לייצר סכום נאה של פנסיה חודשית עבור המשקיעים.
על רקע הירידות החדות בבורסה בשבוע שעבר, עלה החשש שהשבר שהסתמן בשוק המניות ישפיע על חסכונות הציבור - קרנות הפנסיה וקופות הגמל שמושקעות בבורסה. בהתייחס לשוק המניות לעומת הנדל"ן, אמר הכלכלן אודי אלוני, מנכ"ל אתר FUNDER ויו"ר לשכת יועצי השקעות, בשיחה עם ynet כי הסיכון האמיתי שבאמת יוצר חשש נמצא ב"פנסיית הדירה" שהמשקיעים בנו לעצמם. במבט לעתיד, סבור אלוני כי אין סיבה להילחץ מהירידות החדות שנרשמו בבורסה בת"א כי שוק המניות בדרך למעלה, בהנחה שבועת הנדל"ן בישראל לא מתפוצצת.
כמה טוב שאין בורסת דירות
העצבנות, הפאניקה והבהלה שהורגשו בשבוע שעבר בקרב המשקיעים בבורסה בת"א רק המחישו את תחושת הביטחון של המשקיעים בנדל"ן. "המשקיעים בדירות לא רואים נתונים, מחירי הדירות אינם שקופים והם לא יודעים מה השווי של הדירות בכל רגע נתון. אין בורסת דירות, אין מדדים וזה מקנה למשקיעים תחושה חזקה של ביטחון", מציין אלוני.
"המשקיעים הם אלה שמעלים את המחירים, גם מוכרי הדירות שרוצים לשדרג את עצמם ולא מוכנים למכור את הדירה שברשותם במחיר נמוך, הופכים להיות משקיעים בעצמם. בארץ לא חסרות דירות, ההיצע הוא נמוך רק באופן מלאכותי רק בגלל שהמשדרגים לא מוכרים דירות יד שנייה והמשקיעים קונים יותר דירות. יש המון דירות אבל אף אחד לא מוכן למכור במחיר נמוך. לא נכון להגדיר את המצב בנדל"ן בכך שאין דירות אלא רק שהדירות יקרות מדי. בשוק הדירות בארץ אין היצע וביקוש נורמאליים – זה מצב של כשל שוק. המוכרים לא ששים למכור דירות כי כל חודש הם מרוויחים יפה מאי המכירה", מעריך אלוני.
המשקיעים בנדל"ן כרגע אומנם לא סובלים מתנודתיות אך להערכת אלוני בתחושת הביטחון הזו של משקיעי הדירות יש הרבה מאוד זיוף ומה שנראה בטוח כעת עלול להוות סיכון גבוה למשקיעים בעתיד כאשר הגלגל יתהפך, "לעומת המשקיעים בשוק ההון שיכולים לצאת מהשקעתם בכל רגע נתון, משקיעי הדירות עלולים למצוא את עצמם במצב שבו לא יוכלו להיפטר מהשקעתם – לא יהיה מי שירצה לקנות את הדירה שלהם".
"הגלגל יתהפך – זה לא בשמים"
תסריט האימה של משקיעי הדירות שיהפוך את ההחזקה בדירה ללא כדאית, הוא לא רחוק ממימוש להערכת הכלכלן אודי אלוני, "כרגע לישראלים זה לא נראה מוחשי כיוון שהם מעולם לא חוו משבר נדל"ן אמיתי ולכן הנחת הבסיס היא שזה לא יכול לקרות אבל אין לי ספק שזה יקרה. המשברים האלה מתממשים, זה לא בשמים וראינו את זה רק לפני כ-7 שנים בארה"ב".
על פי התחזית הקודרת של אלוני, הסיכון למשקיעי הדירות קרוב והוא עלול להתפרץ עם העלייה באבטלה בארץ ועליית הריבית. "במקרים אלה המחירים יתחילו לרדת ואז יתגלה ההיצע הגדול של הדירות בארץ, כמות הדירות האמיתית תתגלה ותצא לשוק ואז המוכרים יצטרכו להתחרות ביניהם על כל קונה. במצב כזה המחירים יכולים ליפול אפילו ב-50%. עליית ריבית בארה"ב תהיה סימן ראשון לתהליך שיהפוך את הגלגל".
איך לפגוע באטרקטיביות?
הישראלים שמשקיעים בדירות נהנים היום רק מעליית מחירים, במציאות הקיימת הדירה היא מוצר פיננסי אטרקטיבי מאוד להחזקה. מחזיקי הדירות לא ממהרים להיפטר מהדירות שברשותם מתוך הנחה שיצליחו למכור במחיר גבוה יותר וגם הקבלנים לא מרגישים לחץ למכור את כל הדירות ומציעים אותן למרבה במחיר.
האטרקטיביות של הדירות משתקפת היטב בתפיסה של משקיעי הנדל"ן שצופים שעליית המחירים רק תמשיך. לדברי אלוני, כדי שמוצר פיננסי יחדל להיות אטרקטיבי, צריך להפסיק את האטרקטיביות שלו וזאת אפשר לעשות ע"י העלאת המיסוי על התקבולים והדיבידנדים.
"כדי שאנשים יעדיפו נכס פיננסי אחר צריך לעורר בו יותר אטרקטיביות. כדי שיעדיפו השקעה בשוק ההון – באג"חים ובמניות, על פני השקעה בדירות, יש צורך להוריד את המס על הרווחים מהשקעה בשוק ההון. אנשים כרגע מאמינים שהשקעה בנדל"ן היא יותר יציבה והמיסוי על התקבולים מהדירה הוא יותר נמוך", מציין אלוני.
"אין מחסור בדירות"
הכלכלן אודי אלוני מדגיש כי בענף הנדל"ן קיימת בועה כאשר המחירים לא הגיוניים כלכלית ונמצאים הרבה מעבר לעלויות הייצור. למרות ההנחה הרווחת שהסיבה לעליית המחירים בשוק הנדל"ן היא העדר היצע מספיק שיענה על הביקוש הרותח לדירות, להערכת אלוני, עליית מחירי הדירות נובעת מסיבות פיננסיות בלבד ולא מהיצע נמוך.
"יש בישראל מעל 26 אלף דירות במלאי מוכן של הקבלנים, עוד כ-100 אלף דירות בשלבי בנייה שונים, עוד כ- 80 אלף דירות יד שנייה ועוד הערכות כי בישראל יש כ-100 אלף דירות ריקות (לפי חשבונות חשמל 0). מניסיון אישי, אין מקום בארץ שאין בו דירות למכירה אלא רק דירות שמחירן גבוה מכדי שנוכל לרכוש וזה לא מעיד על מחסור בדירות אלא על כשל שוק", מסביר.
לפנייה לכתב/ת 
