תמ"א 38: איזה מסלול הוא הנכון עבורכם?
איזה מסלול תמ"א 38 מתאים לבניין שלכם - חיזוק ושיפוץ או הריסה ובנייה מחדש? רגע לפני שהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון בשאלה אם לשנות את הזכויות במסלול הריסה ובנייה, בדקנו יתרונות וחסרונות בשני המסלולים
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון היום (ג') בשינויים הצפויים במסלול הריסה ובנייה בתמ"א 38/2. רגע לפני שמכריעים אם לצמצם את זכויות הבנייה במסלול "עוקף פינוי-בינוי" - בדקנו את ההבדלים בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/1. לתוכנית הממשלתית מעמד של חוק בישראל והיא כוללת שני מסלולי ביצוע: תמ"א 38 תיקון 1, אשר משמעותו חיזוק ושיפוץ הבניין מבחוץ, ותמ"א 38 תיקון 2 - אשר משמעותו הריסה ובנייה מחדש של הבניין כולו. בפרויקט תמ"א 38, תיקון 1 או 2, שלושה גורמים מעורבים: דיירי הבניין, היזמים והרשויות העירוניות.
עוד תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן של ynet:
תמ"א 38: הפרויקט נתקע? כך תתכוננו מראש
ועד בית או נציגות: מה עדיף בתמ"א 38?
בדיקה: תמ"א 38 במרכז מתעכבת בגלל חניה
דיירי הבניין הם הקו הראשון אותו צריך לצלוח על מנת לקבל אישורים להנעת התהליך, אשר איתם גם רובנו מזדהים. אמנם פרט להם מאחורי הקלעים ניצבים גם שחקנים נוספים: היזמים אשר בוחנים את ההיתכנות הכלכלית בכל פרויקט, והצוות המתכנן הכולל את המהנדסים והאדריכלים שאמונים על התכנון והעיצוב בהתחשב במגבלות התכנון העירוניות ולמסלול הביצוע.
מהם ההבדלים בין שתי התוכניות?
נסביר בקצרה את ההבדלים המהותיים בין השתיים. ככלל תמ"א 38 מטרתה להוריד את אחריות החידוש (והחיזוק) העירוני מכתפי המדינה ולהעביר את השרביט לידי היזמים ובעלי הדירות, ע"י הפיכת עסקאות התמ"א לכדאיות כלכלית עבור כל הצדדים. תמ"א 38 במהותה היא עסקת נטו עבור בעלי הדירות, היזם מנגד זכאי להקלות משמעותיות במיסוי, מסלול עוקף לחוק פינוי בינוי, ולצמצום שיקול דעת של רשויות התכנון בכל הנוגע לתוספת בזכויות הבנייה. במסגרת התמ"א על מסלוליה ככלל, ניתן להגדיל לכל בעל דירה את דירתו עד 25 מ"ר כולל שטח הממ"ד ותוספת מרפסת עד 12 מ"ר ללא חיוב במס שבח.
תמ"א 38/1 משמעותו חיזוק המבנה הקיים, חידוש התשתיות המשותפות בבניין - ביוב, מים, חשמל, והוספת הבנייה החדשה (קומות היזם) על גבי הקונסטרוקציה החדשה,קרי, הבנייה החדשה אינה "יושבת" על הגג הישן. התמורה במקרה הזה לבעלי הדירות נגזרת הן מהפן הכלכלי של העסקה והן מהפן התכנוני:
כלכלי: האם המסגרת הכלכלית של העסקה מאפשרת הענקת תמורות מלאות?
תכנוני: האם ניתן להוסיף את השטח עפ"י תקנות תמ"א 38 במגבלות התכנון הקיימות - לדוגמא קווי הבניין המותרים לפי כל תוכנית עירונית. במקרה של תמ"א 38/1, בדרך כלל, מגבלות התכנון הן בעלות המשקל היותר גדול.
לעומת זאת, בתמ"א 38/2, מדובר בהריסה מוחלטת של הבניין הישן ובניית בניין חדש לחלוטין בשטח המוגדר, זו עסקה הרבה יותר יקרה, אולם גם תמורות היזם גדלות בהתאם - אחרת אין התכנות. בשיקולי הדיירים בין תמ"א 38/1 או 2 לעתים עולה השאלה האם שווה לקבל יותר שטח לדירה במסגרת תמ"א 38/1 ולהסתפק בבניין מחודש או להסתפק בפחות שטח לדירה אך קבלתה בבניין חדש לגמרי, מודרני וכמעט תמיד גם חניה לכל דירה.
היתרונות והחסרונות עבור הדיירים והיזמים
נתחיל מהיזמים. ככלל, יזמים יעדיפו פרויקטים של תמ"א 38/2, כלומר הריסה ובניה מחדש על פני חיזוק והוספה. למה? מכמה סיבות.
• נוח יותר להתעסק עם מגרש נקי לחלוטין מאשר מבנה ישן, אשר לעיתים קרובות מלווה גם בתקני בניה ישנים ולא מעודכנים לזמננו.
• שנית, וכאן נכיר את המונח בלת"ם. בתמ"א 38/1 הסיכויים לסטות מהתכנון הכלכלי ההתחלתי ולהסתכן בעלויות נוספות הוא גבוה פי 3 יותר מאשר בתמ"א 38/2, כלומר, 15% סיכון לעומת 5% בפרויקט 38/2 (על פי הבנק). לשם ההמחשה, העירייה יכולה לבקש תוך כדי הפרויקט להתחבר לנקודות ביוב רחוקות יותר מהבניין, עבודה אשר לא תוכננה מלכתחילה.
• כמו כן, לא תמיד ניתן לדעת מה מצב התשתיות של הבניין טרם התחלת העבודה ולעיתים כאשר מתחילות העבודות מבינים שיש צורך בהחלפה וחידוש תשתיות שלא תוכננו להיות מוחלפות.
עם זאת, לתמ"א 38/2 יש גם חסרונות. ההוצאות של היזם בתמ"א 38/1 משמעותית יותר נמוכות ומסתכמות בכמה מיליונים בודדים, זאת עומת עשרות מיליונים הנדרשים לפרויקט תמ"א 38/2.
בפן הזה ניתן לומר מנגד כי הבנקים מעדיפים להיכנס לעסקאות של הריסה ובנייה על פני חיזוק והוספה ולכן עבור היזם קל יותר לקבל מימון לעסקאות אלו.גם מלאכת השכנוע של הדיירים היא פשוטה יותר כאשר, בתמ"א 38/1 נדרש רוב של 66% מהדיירים בלבד ליציאה לפועל של הפרויקט לרוב זאת לעומת 80% מהדיירים בפרויקט של תמ"א 38/2.
מבחינת המהנדסים והאדריכלים אין ספק כי נוח יותר לעבוד על קרקע פנויה, כלומר תמ"א 38/2,לעומת פרויקט תמ"א 38/1 בו אנו נדרשים להתאים את החדש לישן.
ומה קורה עם הדיירים? התשובה לכך מורכבת:
• מגורים: בתמ"א 38/1 הדיירים נדרשים להמשיך לגור בתוך הבניין תוך כדי העבודות לתקופה של 18-20 חודשים, ולחוות את הפרויקט מבפנים על כל המשתמע מכך. זאת לעומת תמ"א 38/2, פרויקט בו הדיירים מתפנים מהבניין, מקבלים פיצוי שכירות מלא וחוזרים לבניין חדש לגמרי אשר לרוב כולל תוספות שלא יהיו בפרויקט תמ"א 38/1 דוגמת חניה תת קרקעית מסודרת ודירות חדשות לגמרי.
• בתמ"א 38/1 ניתן לקבל פיצוי שכירות מסוים, אך הדבר תלוי בכל הסכם לגופו.
• משך הפרויקט: כפועל יוצא מהישארות הדיירים בבניין בפרויקט תמ"א 38/1, זמן הביצוע אורך בין 20-18 חודשים, בעוד שאם לא היו דיירים בבניין בזמן הביצוע הפרויקט היה מתקצר בכ-6 חודשים.
• בפרויקט תמ"א 38/2 יהיה ניתן לבנות בניין סטנדרטי בן 9 -10 קומות עם מרתף חניה כפול ב 24-28 חודש.
• חניה: נושא החניה יכול להוות שיקול נוסף וחשוב. בתמ"א 38/1 היזם מחוייב לפתרונות חניה לדירות החדשות אשר מתווספות לבניין, זאת לעומת תמ"א 38/2 בו החיוב הוא לכל דירה עפ"י תקן עירוני - הדירות החדשות והישנות.
• ערך הדירות: עליית ערך הדירות, עבור הדיירים הקיימים, בפרויקט תמ"א 38/2 הוא גבוה יותר (באופן משמעותי) מאשר בפרויקט תמ"א 38/1, זאת מאחר ומדובר בבניין חדש לחלוטין ברמת תכנון חדשנית ועדכנית, כאשר בתמ"א 38/1 מדובר בשילוב בין חדש לישן, חידוש תשתיות הבניין החיצוניות - עד הדירה בלבד.
• ערבות: לדיירים קשה מאוד לסמוך על צד ג' בכל הקשור לדירתם, דוגמת מקרה "חפציבה" לכן השכנוע העצמי ביציאה לפרויקט תמ"א 38/2 הוא קשה יותר.אך חשוב להדגיש כי כיום ישנן ערבויות מובנות בעסקה על ידי הבנקים, כלומר בפרויקט תמ"א 38/1 הערבות היא על תוספת הבנייה, ובתמ"א 38/2 הערבויות הן בשווי הדירה החדשה על פי חוק מכר. כלומר גם אם יזם/ קבלן מפסיק את העבודות באמצע, הבנק יכנס לנעליו, וידאג באמצעות קבלן אחר להשלים את העבודה. הבנק יודע לקחת את המושכות ולהיות "יזם נדל"ן".
בשורה התחתונה
אין ספק כי פרויקט תמ"א 38/2 הוא עדיף עבור כל הצדדים. אך חשוב גם לתת שיקול נוסף, אשר אינו תכנוני או כלכלי. בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ישנה תוספת משמעותית של דיירים לבניין או לשכונה, זאת לעומת פרויקט תמ"א 38/1. בר"ג לדוגמא היחס בפרויקט תמ"א 38/2 ממוצע - על כל 10 דיירים קיימים מוסיפים עוד 20-25 דיירים, מה שמצופף את הבניין, השכונות והערים.
אנשים שעד כה היו מורגלים באורח חיים של בניין קטן ומשפחתי, מקבלים בניין עם אופי חדש לחלוטין. גם היזם צריך לקחת בחשבון שישנם מקומות שלא נכון לעשות בהם תמ"א 38/2 בגלל צביון השכונה או הבניין או הדיירים - גם אם ההיתכנות הכלכלית היא טובה יותר.
דוגמא טובה לכך הוא פרויקט ברחוב סמטת המעלות 5 ברמת השרון (ראו הדמיה), שם היה חשוב לשמור על האופי המיוחד של המקום. לדירות נוספו ממ"דים, מרפסות, חזית הסלון הורחבה. בתכנון שומר האופי השכונתי וה"קיבוצי" תוך חידוש הבניין הישן והוספת 10 דירות על פני 2.5 קומות.
בשורה התחתונה, אני חושב שההכרה בחשיבותה של תמ"א 38 על סוגיה מתחילה לחלחל יותר ויותר כפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור בשל מחסור בקרקעות באזורי הביקוש. המדינה תצטרך להתאים עצמה להשלכות הצפיפות העולה בערים עקב התוכנית.ישנם יתרונות וחסרונות לכל אחד מסוגי הפרויקטים עבור הדיירים, היזמים והמתכננים אבל מה שבטוח - אם יש לכם אפשרות, לכו לעשות תמ"א 38.
איך נראה פרויקט תמ"א 38/2 בשכונת פלורנטין בת"א? מוזמנים לצפות
הכותב הוא מנכ"ל ובעלי חברת חיזוק ובינוי המבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
