תמ"א 38: כך תשכנעו את הדיירים הסרבנים
עבור יזמים וקבלנים רבים הדייר הסרבן הוא המכשול הגדול ביותר העומד בדרכם למימוש הפרויקט. מה עושים? הימנעו מגישה תוקפנית ומהבטחות ללא כיסוי, הקפידו על הצעות טובות והוגנות ונסו לנהל שיחות ישירות. מדריך
יזמים וקבלנים רבים הניגשים לפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי ובינוי, רואים את בעל הדירה המסרב כמכשול הגדול ביותר העומד בדרכם למימוש הפרויקט והם פועלים להסרת המכשול, כאשר כל הדרכים לכך - כשרות.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
בעוד שבעבר סבלו היזמים מחסמים בירוקרטים רבים, הרי שכיום נכונותן של רשויות מקומיות רבות לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית הביאה לאישור מואץ של פרויקטים אלו, וברוב המקרים, היזמים נהנים מאישור מהיר של הפרויקטים ועד להקלות מרחיקות לכת - הכל כדי לעודד את הבנייה.
בנוסף, פסקי דין, מעטים אומנם, שניתנו כנגד דיירים סרבנים והעיצומים הכספיים שהוטלו עליהם, יצרו תחושת כוח ליזמים המנפנפים בהם בפני בעלי הדירות, ואשר סבורים כי בידם להציג כל הסכם שיבחרו בו ויכפו על בעלי הדירות פרויקטים, גם כאלה שאינם משתלמים עבורם.
תחושת הכוח המדומה הביאה לכך שיזמים רבים נוקטים בגישה תוקפנית מול הדיירים, תוך שהם מבהירים כי נגד בעל דירה שלא יצטרף לפרויקט יינקטו הליכים, בין אם בפני המפקחים על המקרקעין ובין אם בתביעות נזיקיות.
לקראת השנה החדשה ננסה להציע ליזמים מבט וגישה אחרים כלפי בעלי הדירות, מתוך הבנה כי פעולה משותפת והוגנת עשויה לסייע לשני הצדדים.
הימנע מגישה תוקפנית: בניגוד לדעה הרווחת, בדרך כלל בעל הדירה אינו מבקש להתנגד לפרויקט רק כדי להשיג דברים לעצמו. מדובר בשינוי גדול המלווה בחששות רבים, ובעלי דירות רבים זקוקים לשכנוע ולהסבר ענייני על הפרויקט ומהותו.
דווקא הגישה התוקפנית והמאיימת משיגה, פעמים רבות, את התוצאה ההפוכה ומביאה את בעל הדירה שרצה לנהל משא ומתן על הדברים החשובים לו להתבצר בעמדתו, ולסרב לפרויקט כולו.
היזהרו מהבטחות ללא כיסוי
פעולה שקופה ושוויונית: בתחילת המו"מ, כאשר היזם מנסה לגייס את הרוב הנדרש לו לפרויקט, הוא נוטה להציע הצעות "נדיבות" ופעמים רבות, אף להגיע להסכמות "שקטות" עם בעל דירה כזה או אחר.
היזמים מגבשים "נספחים" להסכמים עם בעלי הדירות, שבהם מפורטים שדרוגים והטבות מרחיקי לכת, הכל כדי להביא את בעל הדירה לחתימה המיוחלת והמהירה. אלא שנספחים אלו מוצאים דרכם פעמים רבות לידי בעלי הדירות, או שמתהלכות בגינם שמועות דבר היוצר אי אמון ביזם, ועשויים להביא לאובדן הפרויקט כולו.
הצעה שוויונית תוך הצהרה על שוויון ושקיפות בפני בעלי הדירות תביא לכך שבעלי הדירות יבטחו ביתר קלות ביזם, דבר שיביא לקידום הפרויקט כולו.
מקורבים ואנשי קשר: יזם המגיע בהמלצת אחד מבעלי הדירות, או שהנו קרוב משפחה של בעל דירה יזכה מלכתחילה לאי אמון הנובע מהחשש כי יפעל לטובת בעל הדירה, ולחילופין, כי תנאי הפרויקט המוצע פחות טובים מאחרים.
באספקט הזה, חשש בעלי הדירות מובן ורצוי לבחור בחברות גדולות ומבוססות שבידן רקורד בנייה בדוק ויכולת כלכלית. בכל מקרה, רצוי, כי היזם ייגש למכרזים עם יזמים אחרים. מכרזים כאלה מעניקים לבעלי דירות את השקט הנפשי שלפיו, המוצע להם הוא הטוב ביותר האפשרי.
הבטחות ללא כיסוי: בעלי הדירות כיום מתוחכמים ובעלי גישה לאנשי מקצוע. חלוקת הדמיות כלליות ולא מפורטות תוך הבטחות באוויר שאינן תואמות את זכויות הבנייה הקיימות, תביא לאי אמון ביזם ורתיעה מכל תוכנית שיציג לאחר מכן. בדיקה מוקדמת של החלקה וזכויות הבנייה ומתן תוכנית תוך הבהרה ברורה, כי מדובר בתוכנית התחלתית הכפופה להיתר, תוך התחייבות לנסות ולהשיג את המרב עבור בעלי הדירות, היא ההתנהלות הרצויה.
יזמים רבים המלווים במשרדי אדריכלים מציעים לבעלי הדירות כבר בשלב מוקדם של הפרויקט שרטוטים והדמיות עד לרמת הדירה. הדבר מביא לאמון ביזם המשקיע בבעלי הדירות ומצמצם את חוסר האמון.
נסו לשוחח עם הדיירים הסרבנים
הצעה טובה והוגנת: הצעה טובה ושוויונית הנותנת לבעלי דירות שדרוג לנכס הקיים, תוך שמירה על יחס הגיוני בין רווח היזם לבין התמורה לבעלי הדירות ותוך מתן הערבויות הנהוגות בהסכמים מסוג זה תסייע לסלול את הדרך לחתימות בעלי הדירות כולם וללא סירוב מצד בעל דירה כזה או אחר.
הצעה שאינה כוללת דברים בסיסיים בהסכמים מסוג זה, כגון ערבות שכירות או ערבות מסים למשל, עשויה להתקבל על דעת בעלי דירות שאינם בקיאים ולהפוך בעל דירה אחר לכזה הנחשב סרבן.
הדבר מהווה חרב פיפיות. באם ההצעה אינה הוגנת או מספקת, הדבר מזין את סירוב בעל הדירה - אך עוד יותר מכך, מצדיק אותו. יזם המסרב לספק בהסכם את הדברים המינימליים או הנהוגים בהסכמים מסוג זה ימצא עצמו בדיון אצל המפקח כאשר יכפו עליו להוסיף תנאים והתחייבויות בהסכם תוך הצדקת בעל הדירה המסרב.
שוחחו עם בעל הדירה המסרב: דברים רבים יכולים להיפתר בשיחה בין הצדדים. ההרגשה כי היזם קשוב ומוכן לנסות ולפתור את הבעיה, עשויה לפרק את בעל הדירה מתחושת אי האמון. אין מדובר בכניעה לבעל דירה - מדובר בניסיון בסיסי להידבר ולהבין את הסתייגות בעל הדירה ולנסות ולפתור ולו חלק מהן.
לחשוב מחוץ לקופסא: בעלי הדירות מתנגדים פעמים רבות מתוך תחושה שהפרויקט פוגע בזכויותיהם. דברים שעשויים להיראות זניחים, הינם בעלי משמעות רבה לבעלי דירות - כגון כיווני אוויר, נוף מיוחד, קרבה למרכז מסחרי, רעשים וכו'.
תכנון נכון, תוך התייעצות בבעל הדירה וחשיבה יצירתית עשויים לסלק את ההתנגדות כבר בתחילת הדרך.
לסיכום, שיטת ההפחדות והאיומים ופעולות חד צדדיות אולי פועלת על חלק מבעלי הדירות, ואולם במקרים רבים, עשויה להניב דווקא את התוצאה ההפוכה. רצוי כי יזמים ינסו להבין מה עומד מאחורי סירוב בעל הדירה ובמקרים מתאימים להידבר עימו ולהגיע לפיתרון, דבר שייתר עלויות וימנע עיכובים מיותרים.
על היזמים לזכור כי בעל הדירה המסרב של היום הוא הדייר של מחר, ויותר מכך - יזם שנתפס כמאיים ובעייתי, עשוי להפסיד בגין התנהלותו זאת פרויקטים אחרים.
צפו: פרויקט פינוי-בינוי בכיכר מסריק בתל-אביב
הכותבת היא בעלי משרד עוה"ד מיכל שחר ושות' המומחה בייצוג בעלי דירות ויזמים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי
לפנייה לכתב/ת 
