קרב על הוועד: מה מותר לחברת ניהול בבניין?

חברת "פריבאי", שבבעלותה 9 מ-18 דירות בבית משותף בנשר, כינסה "אסיפת דיירים" והחליפה את הוועד. המחלוקת הגיעה עד ביהמ"ש המחוזי

עו"ד ינון פרידפורסם: 18.11.15 , 17:47

האם בעלת חצי מהדירות בבית משותף רשאית לכנס אסיפה כללית ללא אישור הנציגות? מהו כוחה האלקטורלי במצב של הצבעה? ומה ההבדל בין בית רשום לכזה שלא נרשם בפנקס? שאלות אלה נדונו לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת סכסוך עם ועד הבית.

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

חברת ניהול הנכסים "פריבאי" היא בעלת 9 מ-18 הדירות בבית משותף ברחוב התעשייה בעיר נשר. סכסוך שהתגלע בינה לבין נציגות ועד הבית על דמי התשלום החודשיים הוביל אותה לצעד מפתיע: ביוני 2014 היא כינסה אסיפה כללית של הדיירים, בניגוד לעמדת הוועד, ובחרה נציגות חדשה.

תביעה

בגלל רעש מהמעלית: ועד הבית יפצה דיירים

מערכת PsakDin

זוג מת"א התלונן שרעש מחדר המכונות ממרר את חייו. אחרי שלטענתם לא קיבלו סיוע הולם מהוועד, הם פנו לביהמ"ש

בגלל רעש מהמעלית: ועד הבית יפצה דיירים

הנציגות המודחת פנתה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, שהתבקשה לקבוע כי ההחלטה אינה חוקית וכי החברה חייבת לוועד הבית 188,685 שקל.

המפקחת ציפורה פיגנבוים קיבלה את הטענות וקבעה שהבחירות לנציגות החדשה היו פסולות. לדבריה חברת הניהול לא יכולה לקבל כוח הצבעה של תשע דירות, ויש להתייחס אליה כאילו הייתה בעלת דירה אחת בלבד. כמו כן חויבה החברה בדמי הוועד, תוך דחיית טענת הקיזוז שהעלתה ולפיה השקיעה כספים רבים בתיקון הרכוש המשותף.

חברת הניהול ערערה לבית המשפט המחוזי בחיפה וטענה כי המפקחת שגתה בכך שהקטינה את כוח ההצבעה שלה וחייבה אותה במלוא הסכום שדרשה הנציגות.

השופט יצחק כהן קבע שהתקנון המצוי קובע כי לכל בעל דירה יש קול אחד, ומכאן, למי שיש בבעלותו תשע דירות - יש תשעה קולות. השופט לא חשב שמדובר במצב אופטימלי, אולם לא ניתן לסטות מהוראת החוק בהחלטה שיפוטית, ולכן יש לבטל את החלטת המפקחת בנושא זה.

ואולם, אין זה אומר שחברת הניהול יכולה להשתמש בכוח ההצבעה שלה ללא הגבלה ובכוחניות. עליה להפעיל את כוח ההצבעה שלה בתום לב, בדרך מקובלת ו"לטובת רווחתם המשותפת של כל בעלי היחידות בבית המשותף". על כן, נקבע, צדקה המפקחת כשפסלה את ההצבעה באסיפת הדיירים שערכה חברת הניהול שלא בתום לב ואגב הפעלת כוח.

בנוסף החליט השופט שגם החלטת המפקחת על דמי ועד תעמוד על כנה, לאחר שהנציגות הוכיחה שזה כמה שנים חברת הניהול לא שילמה את התשלומים השוטפים לוועד הבית. סוגיית הקיזוז, סיכם השופט, תתברר במסגרת תביעה כספית נפרדת שהמערערת הגישה נגד הנציגות.