הקבלן מול בעלי דירות: של מי הגג המשותף?

אחרי 20 שנה בפרויקט "ארזי הבירה" בי-ם גילו שכנים שהגג הוצמד לדירה השייכת לדייר מטעם החברה שבנתה את המתחם. זה נגמר בביהמ"ש

עו"ד עומר אשכנזיפורסם: 22.12.15 , 23:12

בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בסכסוך משפטי בין החברה הקבלנית "ארזי הבירה" לבין דיירי פרויקט המגורים שהקימה ברחוב ארזי הבירה 50 בירושלים, ונסוב על השאלה למי שייכות הזכויות בגג הבניין? והאם מותר לממש אותן ולהמשיך את הבנייה מבלי לקבל את הסכמת הדיירים?

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

רק כ-20 שנה אחרי שרכשו את הדירות גילתה קבוצת שכנים במתחם המגורים הדתי שהחברה הצמידה את רוב הגג לאחת הדירות – השייכת לאדם מטעמה – אף שמדובר בחלק מהרכוש המשותף. כמו כן הם גילו שהחברה מתכוונת לממש את הזכויות ולבנות קומות נוספות.

תביעה

תמ"א 38: הדיירים התחרטו, הקבלן תבע אותם

עו"ד דן מאיוס

אחרי שחתמו על הסכם לביצוע הפרויקט הגיעה שמועה לאוזני דיירי בניין באשדוד ולפיה הקבלן זומם להשתלט על הנכס. מה קבע בית המשפט?

תמ"א 38: הדיירים התחרטו, הקבלן תבע אותם

הקבוצה הגישה תביעה נגד חברת הקבלן, שבה ביקשה להצהיר כי לא ניתן להצמיד את הגג המשותף ללא הסכמת כל הדיירים, ולקבוע כי הם ממילא בעלי זכויות הבנייה.

מנגד הציגה חברת הקבלן את ההסכם עם הדיירים, שבו סעיף הקובע כי נתונה לה הזכות להצמיד חלק מהרכוש המשותף, וכי היא רשאית להוסיף בנייה מבלי לקבל הסכמה של כל דייר ודייר מראש. על הסכם כזה חתמו כמעט כל הדיירים.

בתגובה טענו הרוכשים כי בכל הרישומים של הבניין, כמו התקנון וצו הרישום, לא כתוב שהזכויות בגג שייכות לחברה. בנוסף הם טענו כי מי שרכש את הדירות מאוחר יותר ולא חתם על ההסכם מול חברת הקבלן, כלל לא היה מודע לתנאי האמור, וזאת מעבר לכך שחלק מהרוכשים לא חתם עליו מלכתחילה. בנוסף הם טענו כי כלל לא ניתן לבנות על הגג, שנבנה בשיטת "פל-קל".

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה חלקית: מצד אחד נקבע כי הזכויות בגג שייכות לדיירים, אך מנגד זכויות הבנייה שייכות לקבלנית והיא רשאית לממש אותן. על פסק הדין הזה הוגשו ערעורים הדדיים: רוכשי הדירות ערערו על הקביעה בדבר זכויות הבנייה, וחברת הקבלן ערערה על ביטול ההצמדה של הגג.

בנייה על הגג – רק בהסכמה

השופט חנן מלצר פסק שעיקר הקביעות של בית המשפט המחוזי היו נכונות ומבוססות. כך, הצמדת הגג אינה מתיישבת עם חוק המכר, שדורש הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות ועדכון במסמכים פומביים. מהצד השני, גם הקביעה כי זכויות הבנייה על הגג שייכות לחברת הקבלן נכונה ומתיישבת עם החוק.

העניין היחיד שבו המחוזי טעה לטעם השופט מלצר הוא שזכויות אלה אינן ניתנות למימוש והחברה לא רשאית לבנות על הגג אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. כמו כן, התייחס השופט לבעיה הטכנית לבנות על הגג. אם הגג באמת עשוי מפל-קל – האפשרות להעמיס עליו צריכה להיבדק לעומק.

בפסק הדין נכתב: "המסר היוצא מכאן הוא כי קבלן המבקש לשייך לעצמו את זכיות הבנייה (המהוות 'נכס משותף' של בעלי הזכויות בקרקע) העתידיות, ו'לשריין' לעצמו את האפשרות להוסיף ולבנות על הבניין (דבר אשר מעבר לתועלת הציבורית הגלומה בו, טמונים בו גם יתרונות וחסרונות כלכליים לכלל המעורבים בפרויקט) – צריך להבהיר את כוונתו כלפי רוכשי הדירות הקיימים והעתידיים בבית המשותף – באופן ברור, מפורש וחד-משמעי, תוך מתן פומבי להסכמות שהושגו".

הנשיאה מרים נאור והשופט אורי שהם הסכימו עם פסק הדין, כך ששני הערעורים נדחו, אם כי הקביעה שחברת הקבלן תוכל לבנות על הגג בוטלה. לא נפסקו הוצאות.