ועדת השרים תדון: חוק המאכערים ודייר סרבן
שרת המשפטים ניסחה יחד עם שר השיכון והבינוי שתי הצעות חוק בתחום ההתחדשות העירונית, שיוגשו ביום ראשון הקרוב לוועדת השרים לענייני חקיקה. שקד: "להפסיק לנצל אנשים ולהתחיל לנצל משאבי טבע יקרים"
אחרי שהתבטאה בנושא חוק שכירות הוגנת , שבינתיים הדיון בו בכנסת נדחה בשבועיים, שרת המשפטים, איילת שקד, מקדמת שתי הצעות חוק חדשות - הפעם בתחום ההתחדשות העירונית. יחד עם משרד הבינוי והשיכון, תגיש שקד ביום ראשון הקרוב לוועדת השרים לחקיקה את ההצעות, שנועדו להתמודד עם חסמים בתחום ההתחדשות העירונית ולהביא לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי.
כתבות אחרונות על פינוי-בינוי בערוץ הנדל"ן :
1,750 דירות חדשות באור עקיבא יוצאות לדרך
ירושלים: מה יקרה לבניינים הישנים בעיר?
ירושלים: 400 דירות חדשות בבית הכרם
הצעת החוק הראשונה היא "חוק המעכרים" - חוק פינוי בינוי (הסכמי קדם-התקשרות), שנועדה להתמודד עם תופעת המאכערים. במסגרת תופעה זאת, מארגנים מחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם-התקשרות לפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי. בהסכמים אלה הם, למעשה, מגייסים את הסכמת בעלי הדירות לביצוע עסקאות, תוך הכנסת סעיף בלעדיות, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש פרויקט באותו בית דרך גורם אחר מלבד המארגן.
בלשכת שקד מסבירים כי מטרת החוק היא לתחום את תקופת "הכבילה" שבהסכם קדם ההתקשרות, כך שבחלוף התקופות הקבועות בהצעה, יפקע תוקפו. כך יתאפשר קידומם של פרויקטים לפינוי ובינוי בידי הדיירים עצמם, מארגנים אחרים או יזמים. התקופה המקסימלית לתוקפו של ההסכם תעמוד על 7 שנים, בהתאם למידת "רצינותו" של המארגן בקידום העסקה.
נוסף לאלו, הצעת החוק מבקשת להתמודד עם תופעות של חתימה "חפוזה" ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמי קדם ההתקשרות. היא מחייבת עריכת ההסכם בכתב ולא בעל פה; קובעת כי המארגן יפעל לכינוס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף לפני החתימה, בה יוצגו להם עיקרי ההסכם; וכן דורשת לכלול בהסכם פרטים מהותיים במטרה למנוע מצב שבו מוצאים עצמם בעלי הדירות מחויבים להסכם שתנאיו הבסיסיים אינם ידועים להם.
הצעה: דייר סרבן לא רק יפצה - אלא גם יפונה
הצעת החוק השנייה להתמודדות עם "דייר סרבן" נקראת פינוי ובינוי (פיצויים) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר). חוק פינוי ובינוי (פיצויים) נועד להתמודד עם הקושי באי-יציאתן לפועל של עסקאות פינוי ובינוי. קושי זה נוצר לאור התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות, וזאת חרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה.
הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי מקנה לבעל דירה עמדת מיקוח בעייתית, שבה הוא עלול לעשות שימוש לרעה, לעתים גם במחיר הכשלת העסקה. בעקבות זאת נקבע כי בעלי הדירות המעוניינים בחתימת ההסכם, יוכלו לתבוע נזיקית בעלי דירות המסרבים להצטרף למיזם פינוי ובינוי מסיבות שאינן סבירות. כך, אותם סרבנים יחויבו בתשלום פיצויים לשאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם מאובדן העסקה.
ואולם, סעד הפיצויים הקבוע בחוק הקיים אינו מספק, שכן בפועל עדיין קיים קושי רב בקידום עסקאות פינוי ובינוי בגלל מצבים אלה. התיקון להצעת החוק מציע להעניק לבית המשפט גם את הסמכות להורות בצו על פינויו של בעל דירה מסרב, באופן שיאפשר קידום יציאתה של עסקת הפינוי ובינוי לפועל; וכן למנות אדם שיוכל לפעול למימוש עסקאות אלו.
על פי ההצעה, כאשר תהיה קיימת הסכמה של רוב (כ-80%) מבין בעלי הדירות להסכם פינוי ובינוי, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר הסרבן אחת משתי סנקציות: האחת זו הקבועה כבר היום בחוק - חובת פיצוי לדיירים שנפגעו מהסירוב; ולחילופין, יוכל בית המשפט להורות בצו על פינוי הדירה של דייר סרבן ולמנות אדם שיהיה מוסמך להתקשר בשם אותו דייר בעסקה.
לשכת עוה"ד: "סתירה בין המארגן ליזם"
לדברי שקד, "חוקים אלו נועדו להקל על ביצוע עסקאות של פינוי-בינוי ולפעול למען התחדשות עירונית. התחדשות עירונית מהווה ניצול נכון יותר של המשאבים, דואגת להעלאת איכות חיי הדיירים, חשובה לפיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים ומהווה פתרון למצוקת הדיור החמורה בישראל. על כן, עלינו לאמץ את הכלים הנכונים להתמודדות עם תופעות המונעות התקדמותן של פרויקטים מבורכים מסוג זה. הצעת חוק המאכערים למשל, מפסיקה מצב של ניצול אנשים ומפנה את המקום לניצול משאבי הטבע. זהו סדר הדברים הנכון".
שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, הוסיף כי "ישנה חשיבות רבה לייעול שיטות ולזירוז תהליכים בתחום הדיור, שחלקם מתעכבים במשך שנים. אחת המשימות העיקריות שלנו היא המאבק בבירוקרטיה ובחסמים. עלינו למנוע מצבים שבהם בעקבות עסקאות בעייתיות שדיירים נקלעים אליהן או בעקבות סכסוכי דיירים, נעצרים פרויקטים בהיקפים גדולים, שאמורים לתרום לציבור הרחב. יש לנו אחריות לתושבים שמעוניינים לשפר את תנאי המגורים שלהם, ולכן אנו פועלים בכל המישורים, כדי לאפשר להם להגשים את תוכניותיהם, שמיטיבות עם כל אזור המגורים שלהם".
בתוך כך, השבוע העבירה לשכת עורכי הדין מסמך עמדה לוועדת השרים לענייני חקיקה, שהוכן באמצעות יו"רי ועדת קניין ומקרקעין בלשכה, עוה"ד אבי ללום ויצחק נטוביץ, יחד עם עו"ד זיו כספי העומד בראש ועדת התחדשות עירונית בלשכה ועו"ד שי אליאב ממשרד עוה"ד גינדי-כספי. בנייר העמדה מוסבר כי למרות שחשיבות החוק אינה מבוטלת, יש לבצע תיקונים נוספים.
כך, למשל, מוצע לאפשר לבעלי הדירות להאריך את תוקף ההסכמה מול המארגן, אם זה ביצע את עבודות נאמנה. "לדעתנו, קיימת סתירה פרקטית בהצעת החוק בין המארגן ליזם. בעוד שהמארגן תלוי בתנאי של מספר מסוים של החתמות תוך פרק זמן קצר יחסית, יזם יכול להחתים על הסכם פינוי-בינוי שאינו מוגבל בזמן או כזה שיכול לארוך שנים רבות", נכתב במסמך העמדה.
