לידיעת יזמי הנדל"ן: סדר חדש בהיטלי השבחה

אחרי עשורים של הלכה מעורפלת, השופטת דפנה ברק-ארז הבהירה מתי יזמים מחויבים לשלם בשלב הביניים של תוכניות הפיתוח

עו"ד דיאנה רוזנבויםפורסם: 17.05.16 , 18:54

מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תוכנית משביחה בתקופת הפיתוח? אחרי שנים של חוסר בהירות, בית המשפט העליון עשה לאחרונה סדר בסוגיה.

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

רשות מקרקעי ישראל, כמו גם רשויות מקומיות, מתקשרת מעת לעת עם יזמים במתכונת של "חוזה פיתוח", שבו מתחייב היזם לפתח קרקע לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות. חוזה הפיתוח מהווה מעין שלב ביניים לפני מתן זכויות חכירה או בעלות ליזם, שבמסגרתו הרשות יכולה לפקח על אופן פיתוח הקרקע.

בתוך המשפחה

אב תבע את בנו: החזר הנכס שקיבלת במתנה

עו"ד דורית ענבר סברדליק

עשור אחרי שהעניק לילדיו שש יחידות דיור להשכרה, החליט אב לתבוע אחד מהם ולבטל הסכם מולו. אבל בבית המשפט נחשפה האמת על התנהלותו

אב תבע את בנו: החזר הנכס שקיבלת במתנה

מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תוכנית כזאת? שאלה זו נדונה בשנות ה-80 בפסק דין "קנית", שבו נקבע כי בתקופת חוזה הפיתוח מעמדה של חברה יזמית שונה ממעמד של בעלים או חוכר לדורות, אלא של "בר-רשות", ולכן היא לא חייבת בתשלום היטל השבחה. בזמנו התרשם הנשיא בדימוס אהרן ברק כי תוצאה זו תואמת את תכלית החוזה הספציפי שנדון שם, אך במובן הרוחבי והכללי יותר נותרה אי בהירות.

לאחרונה איחד העליון דיון בשני ערעורים על הליכים שנדונו בוועדות ובבתי משפט שונים, ובהם חזרה ועלתה שאלת מס השבח. המקרה הראשון עסק בחברת האופנה הוניגמן, שב-2008 חתמה עם עיריית ראשל"צ על חוזה פיתוח קרקע, ולאחר מכן נכנסה לתוקף תוכנית משביחה על הקרקע. ב-2011, בטרם החלה הוניגמן בפיתוח שתכננה, היא מכרה את זכויותיה בקרקע לחברת דירות יוקרה, ובעקבות זאת הוועדה המקומית חייבה אותה בהיטל השבחה.

בית המשפט לעניינים מנהליים בלוד קבע כי בנסיבות העניין מעמדה של הוניגמן בנכס אינו של בר-רשות ולכן היא חייבת בתשלום ההיטל. הוניגמן הגישה בקשת רשות הערעור, שבה טענה כי על פי הלכת קנית לא ניתן היה להתייחס אליה כאל בעלים, ועל כן לא היה מקום לחייבה במס.

המקרה שני היה ערעור על החלטת של המחוזי, שחייב את חברת "בר יהודה" בהיטל השבחה לאחר שרכשה זכויות לפי חוזה פיתוח מחברה אחרת שהתקשרה עם מינהל מקרקעי ישראל.

המהות קובעת

השופטת דפנה ברק-ארז הבהירה כי במהלך השנים התפתחה "על גב" הלכת קנית פסיקה שהובילה לתוצאות שונות ולחוסר ודאות משפטית. בפסק דין יסודי ומעמיק, סקרה השופטת ברק-ארז היבטים שונים של הנושא: מקרים קודמים שנדונו בבתי המשפט, החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, ההיסטוריה של דיני המס הרלוונטיים, וכן מאפיינים ומודלים שונים של חוזי פיתוח.

היא הגיעה למסקנה כי מבחינה כלכלית-מהותית (ולא תמיד פורמלית), לאור ההחלטות שהתקבלו בשנים האחרונות לגבי מקרקעי ישראל, מעמדו של היזם בתקופת הפיתוח שווה ערך למעמד של חוכר לדורות. לכן, קבעה, מוצדק לחייב יזמים בהיטל השבחה תוך עריכת התאמות וקיזוזים. "יזם שייחשב חוכר לדורות לעניינו של היטל השבחה ייחשב חוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות בעניין 'דמי היתר' ו'הפרשי ערך'", הבהירה.

היא הוסיפה כי המתקשרים בחוזי פיתוח לא יצאו קרחים מכאן ומכאן: "לכן, באותם מקרים שבהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ואף שילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום בסך של 91% מההשבחה, תשלום זה יוחזר לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי היתר למינהל בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות. בפועל, כמובן, ניתן יהיה לקזז מן הסכום ששולם את שיעורם של דמי ההיתר שהיה משלם כחוכר, כך שרק היתרה תושב לו".

במקרה הזה, התוצאה המעשית הייתה ששני הערעורים נדחו. נקבע כי הוניגמן ובר יהודה חייבות לשלם היטל השבחה. עם זאת, ככל שבר יהודה שילמה למינהל מקרקעי ישראל בגין שימוש בזכויות הנובעות כתוצאה מהתוכנית המשביחה, כספים אלה יוחזרו לה והיא תחויב בתשלום דמי היתר כחוכר בלבד.