העליון: סכסוכי תמ"א 38 לא יוכרעו בביהמ"ש

מחלוקת בין שכנים בבניין מגורים בחיפה העלתה את השאלה מי יפסוק בסוגיה: המפקח על המקרקעין או שופט? הרכב בבית המשפט העליון קבע פה אחד

עו"ד סיני גלבועפורסם: 07.07.16 , 17:13

סכסוך בין דיירים סביב ביצוע תמ"א 38 בבניין מגורים בחיפה חידד את השאלה למי ניתנת הסמכות לדון בו: המפקח על המקרקעין או בית המשפט? הסוגייה הגיעה עד בית המשפט העליון, שקבע לאחרונה: כל הסכסוכים ידונו בפני המפקח.

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

מדובר במחלוקת בין שלושה בעלי דירות בבית ישן ברחוב ויתקין בעיר. שניים מהם חתמו על הסכם עם יזם, ובו התחייבו כי בתמורה להשקעתו בעבודות החיזוק יימסרו לו שלוש דירות חדשות והחניות שיתווספו לבניין. למעשה, השניים ויתרו לטובת היזם על זכויות הבנייה שלהם בגג ובקרקע. הם הגישו בקשה למתן היתר לביצוע התוכנית, אולם בעלי הדירה השלישית הודיעו שהם מתנגדים לה.

תביעה

הדיירים ניצחו: הם יבצעו תמ"א 38 - ולא היזם

עו"ד אלעד וייסטוך

קבוצת שכנים מרחוב הגלבוע בחיפה התנגדה לתוכנית שהעביר יזם נדל"ן בוועדה המחוזית. פנייה שלהם לבית המשפט העניקה להם ניצחון כפול

הדיירים ניצחו: הם יבצעו תמ"א 38 - ולא היזם

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את התנגדותם, ולכן הם פנו לבית המשפט המחוזי ועתרו לקבלת צו שיצהיר שהם בעלי שליש מזכויות הבנייה, ועל כן הדיירים האחרים אינם יכולים להעניק אותן ליזם ללא הסכמתם.

אולם בית המשפט קיבל את טענת הדיירים החותמים שלפיה הסמכות לדון בסכסוך נתונה למפקח על רישום המקרקעין, ועל המתנגדים להעביר את טענותיהם אליו.

המתנגדים לא ויתרו. בערעור שהגישו לבית המשפט העליון הם טענו שמדובר בשאלה עקרונית: האם למפקח יש את הסמכות להכריע בגורל זכויותיהם הקנייניות? לטענתם, הסוגיה מהותית וחשובה מכדי לאפשר למפקח לפסוק בה. חוק החיזוק מעניק לו סמכות לאשר תוכנית עבודה של תמ"א 38, אולם לא לכפות על המיעוט לוותר על זכויות יסוד קנייניות.

החוק שותק

השופט יורם דנציגר ציין שחוק החיזוק נועד להקל על יישום התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, וקובע בין היתר כי ניתן לעשות שינויים בזכויות הקנייניות אם יש לכך רוב של שני שליש מבעלי הדירות. סעיף 5 לחוק מסמיך את המפקח על המקרקעין לדון בתביעות שהגיש הרוב לצורך קידום תמ"א 38, ואולם הוא לא נותן מענה לגבי הסמכות לדון בתביעה המוגשת על ידי מתנגדים, ועוסקת בשאלת הבעלות בזכויות הבנייה.

על כן פנה השופט דנציגר לבחון את הסוגיה לפי כללי הפרשנות המשפטיים. הוא נעזר בחוק המקרקעין, המקנה למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. לטעמו, סעיף זה מעיד באופן חד-משמעי שכל סכסוך הנוגע לתוכנית – כולל כזה שדן בפגיעה בזכויות בעלות – צריך להתקיים בפני המפקח.

גם תכלית חוק החיזוק מלמדת על כך: "העברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכותו של המפקח היא מנגנון נוסף שנועד להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38, הקלה שנולדה על רקע הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים ושיפור עמידותם מפני רעידת אדמה".

השופטים נעם סולברג וענת ברון הצטרפו לעמדתו ודחו את הערעור. השופטת ברון הוסיפה כי סכסוכים רבים עוסקים בזכויות בנייה – חלק מהותי מתמ"א 38. משכך, "הגבלת סמכותו של המפקח לדון רק בביצוע של העבודות, ולא בזכויות בדירות שייבנו, חותרת אפוא תחת תכליתו של חוק החיזוק – שכאמור נועד לקדם עסקאות מסוג זה".