חבל שתשלמו: פטור נוסף מארנונה לנכס ריק
בעלי נכסים גדולים משלמים סכומי עתק לרשויות המקומיות בגין ארנונה בתקופה שהנכס לא מניב רווחים. מהן האפשרויות לקבלת פטור במצבים כאלה?
בעלי נכסים בשטחים גדולים מוצאים עצמם משלמים סכומי עתק לרשויות המקומיות בגין ארנונה בתקופה שהנכס עומד ריק ולא מניב רווחים. רק כדי לסבר את האוזן, חיובי ארנונה בגין נכס של כ-15 אלף מ"ר יכולים להגיע ברשויות מסוימות לשני מיליון שקל בשנה, ואף יותר.
פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:
- שופט: התנהלות הפניקס - שרירות לב ואטימות
- שופט להורים: לא ראויים למשמורת משותפת
- המדינה לא תחזיר 5 מיליון ש' שגבתה בטעות
- "רמי לוי" תפצה לקוח שנפצע כשחיפש אבטיח
הפתרון החלקי המקובל לסיטואציה כזו הוא הפטור "בגין נכס ריק". לכל רשות מקומית קיימת בחוק רשות לאמץ את פטור זה לצו הארנונה שלה. מרבית הרשויות מאמצות את הפטור למשך ששה חודשים בלבד, וגם זאת רק פעם אחת במשך תקופת הבעלות של אדם או חברה בנכס. מכאן שברוב המקומות בארץ, לאחר תקופה של חצי שנה, בעל הנכס יחזור להיות מחויב בארנונה בגינו, או בפעם הבאה שהנכס יהיה ריק.
מפעלים, תעשיות ועסקים רבים מתייעלים או נסגרים. היות שלעתים קשה להשכיר את השטחים הגדולים, אלו עומדים ריקים תקופות ארוכות, כאשר מצד אחד הם לא מניבים הכנסה לבעליהם, ומצד שני מחויבים בארנונה בסכומי עתק.
למעשה קיימת אפשרות נוספת: פטור ל"נכס לא ראוי לשימוש". פטור זה אומר בעצם, שנכסים שאינם ראויים לשימוש יוצאים מהגדרת נכסים שניתן לחייב בארנונה בכלל. עד 2013 היה הפטור מוחלט ולא מוגבל בזמן, כל עוד הנכס לא משתנה למצב "שמיש". ב-2013 הוגבל אורך הפטור לשלוש שנים בלבד (אם כי גם הן מהוות זמן משמעותי), וכן נקבעו הטבות לנכס בארנונה גם לאחר תום תקופת הפטור.
במשך שנים רבות שימש הפטור של "נכס לא ראוי לשימוש" לנכסים שעמדו בשני מבחנים עיקריים: ההנדסי (מה מצבו של הנכס והאם הוא אינו ראוי לשימוש) ו הכלכלי (כמה יעלה להביא את הנכס למצב ראוי לשימוש).
למעשה, אפילו אם לדעת כולם הנכס היה במצב "לא ראוי לשימוש" – וגם על כך נוהלו ויכוחים והליכים אינספור – נשאלה השאלה כמה יעלה להשמיש אותו אל מול שווי הנכס. אם התשובה הייתה סכומים שנחשבו סבירים, הנכס לא היה מקבל את הפטור.
מבחן השכל הישר
המצב האמור שוּנה בפסק דינו של בית המשפט העליון הידוע בשם "המגרש המוצלח" (בר"מ 5711/06). בפסק דין זה ביטל בית המשפט את "המבחן הכלכלי", וקבע כמה מבחנים לבחינת זכאות נכס בפטור לנכס לא ראוי לשימוש. אחד מהם הוא "מבחן השכל הישר": זכאותו של בעל הנכס בפטור לנכס לא ראוי לשימוש תיבחן בהתאם לנסיבות הספציפיות של אותו נכס ולנתונים הייחודיים שלו.
בכך ביטא העליון שתי תובנות עיקריות: האחת, שלא ניתן להחליט עבור הנישום אם הוא רוצה להשמיש את הנכס שלו או לא, וזכותו להיות בעל נכס לא ראוי לשימוש להשאירו כזה.
בנוסף קיבל בית המשפט את מורכבות השאלה הפשוטה לכאורה: "מהו נכס לא ראוי לשימוש?". האם רק נכס שאין לו גג ורצפה? התשובה היא לא רבתי. להכרעה בשאלה האם נכס ראוי לשימוש או לא, יש להשתמש בין היתר בשכל הישר, בנסיבות אותו הנכס.
לדוגמה: לאחר ששוכר עוזב נכס גדול, שהוכן ו"נתפר כפי מידותיו", הנכס למעשה מאבד את יכולתו להיות בר שימוש. שהרי לאחר עזיבתו, גם אם נותרו קירות ורצפה יפים, הם לא יתאימו לשוכר הבא, שגם הוא יצטרך וידרוש התאמה של הנכס לצרכיו הוא. לכן, בהתאם למבחן השכל הישר, נותר הנכס במצב לא ראוי לשימוש, וזכאי לדעתנו לפטור מארנונה.
טיעון ומבחן זה יכולים לשמש כלי בידי בעלי הנכס לצורך בחינת זכאות המבנה הריק שלהם לפטור לנכס לא ראוי לשימוש, ולהתגבר על תשובתן של הרשויות המקומיות, שמצדן טוענות, לרוב באופן אוטומטי, כי המבנה מצוי במצב פיזי סביר ועל כן אינו נכנס לגדר הפטור.
מכאן, שאף אם מוצה הפטור לנכס ריק שהזכרנו בתחילת מאמר זה, אין הדבר אומר כי נסתם הגולל על האפשרות לפטור את הנכס מארנונה, וקיימות בחוק אפשרויות נוספות.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עורכי הדין רן הירש וחגי בורשטיין
עוסקים במיסוי עירוני
לפנייה לכתב/ת 
