המשקיעים נוטשים את נתניה: "זו מגמה"
התקררות שוק הדיור נמשכת: לפי נתוני האוצר, ביולי נרכשו 9,900 דירות - ירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. רוכשי דירה ראשונה ומשקיעי נדל"ן הובילו את ההפחתה במכירות. אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי במיטב דש, באולפן ynet: "דווקא כשהמחירים ייעצרו - אנשים לא יזדרזו לקנות דירה"
הנתונים שמספקת המדינה ממשיכים להעיד על מגמה של התקררות בשוק הדיור: על פי הסקירה הכלכלית השבועית שפרסם היום (ב') משרד האוצר, בחודש יולי השנה נרכשו 9,900 דירות - נתון המשקף ירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. ירידה זו התרכזה בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, בשיעור של 11%, בעוד שרכישת דירות יד שנייה נותרה ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש יוני. שוחחנו באולפן ynet עם אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי במיטב דש, שהסביר את המגמה.
צפו בראיון באולפן ynet:
אתמול פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי בחודשים ינואר-יולי 2016 חלה ירידה של 6.7% במכירת דירות חדשות מקבלן לעומת אשתקד. בחודש יולי לבדו חלה הפחתה של כ-4% לעומת חודש יוני. גם שוק הדירות מיד שנייה ירד, בשיעור של 6%, לפי נתוני האוצר עבור הרבעון השני של 2016.
היום פרסם האוצר כי מי שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש יולי היו רוכשי דירה ראשונה ומשקיעי נדל"ן, עם ירידות של 8% ו-6% בהתאמה, בעוד רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי הירידה ברכישות על ידי זוגות צעירים התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו ירדו בשיעור חד של 23% בהשוואה לחודש הקודם.
באוצר מציינים היום כי העובדה לפיה בחודש יולי לא התקיימו עסקאות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן "תרמה" לירידה חדה זו, אולם גם בנטרול המכירות המוזלות (במסגרת תוכנית מחיר מטרה) שהתקיימו בחודש יוני בראש העין, עדיין נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות על ידם. זאת בהמשך לירידה 13% ברבעון השני של השנה לעומת הרבעון הראשון.
גם משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות בחודש יולי הוסיף לרדת. סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי היה נמוך ממספר הדירות שנמכרו על ידם, ובאוצר מציינים כי כך ממשיכה המגמה המסתמנת מאז תחילת השנה, של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים. האזור שהוביל את הירידה ברכישות המשקיעים בחודש יולי היה אזור נתניה, עם ירידה של 34% ברכישות אלו, לרמה של 190 דירות בלבד.
בנוסף ניתח הכלכלן הראשי במשרד האוצר את רמות המחירים של הדירות שנמכרו על ידי משקיעי נדל"ן. על פי הניתוח, בעוד שבתחילת 2016 היה מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע גבוה ב-25% בהשוואה למחיר דירה שנמכרה על ידי משפרי דיור, הלך וירד פער זה עד "שנסגר" בחודש יולי.
מהנתונים עולה כי בעוד שבינואר השנה מכרו המשקיעים דירות ביותר מ-1.6 מיליון שקל, ובאפריל במחיר של 1.6 מיליון שקל - בחודש יולי נמכרה דירה על ידי משקיעים במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל - אותה רמת מחיר של דירה שנמכרה על ידי משפרי דיור.
מכירות משקיעים לעומת מכירות משפרי הדיור
כלכלן בכיר: "זו בהחלט מגמה"
"זו בהחלט מגמה", אומר זבז'ינסקי בראיון באולפן ynet, "אני חושב שראינו סימנים כבר לפני. אין ספק שהצעדים הרבים שעושה משרד האוצר בתחום הדיור, לצד עלייה במחירי המשכנתאות, מתחילים ללחוץ לאט לאט על שוק הדיור, לגרום לירידה ברכישות של משקיעים וגם של רוכשי דירה ראשונה".
לדבריו, "צריך לקחת בחשבון שמחירי הדירות מאוד גבוהים. אם נסתכל, לדוגמא, על היחס בין שכר עבודה למחיר דירה, או מחיר דירה לשכר דירה, נראה שיש פה חריגה מהותית מהממוצעים ההיסטוריים, מה שאומר שחלק גדול מהציבור פשוט אינו יכול לקנות דירה בישראל - וזה מטבע הדברים מתחיל להשפיע על הביקושים".
שנית, הוא ממשיך, הממשלה פועלת להעלות את מס המשקיעים - צעד נוסף שמפחית ביקושים. "הצלע השלישית זה הגידול בהיצע - אותו גידול בהתחלות בנייה, שאנחנו אגב לא רואים אותו מזנק ממש, אבל רואים יותר ויותר דירות בשוק מוכנות למכירה שעומדות ומחכות לרוכשים", הוא מציין.
על פי נתוני האוצר, מלאי הדירות בהמתנה (דירות על המדף שטרם נמכרו) עמד בחודש יולי על 12,900 דירות - ירידה של 18% בהשוואה לסוף 2015. באוצר מסבירים כי ירידה זו של המלאי, אותו נוטים משפרי הדיור ל"אגור" בתקופות של ציפייה להמשך עליות המחירים, יש בה כדי להעיד על שינוי בציפיות אלו של משפרי הדיור.
מלאי הדירות בהמתנה 2004-2016
זבז'ינסקי סבור כי קיים מרכיב ספקולטיבי גדול בשוק הדיור. "חלק מהביקוש נובע מעליית מחירים, אבל ברגע שהמחירים ייעצרו, אני לא יודע אם הם יירדו (זה תלוי במצב המשק ובשיעור האבטלה), אבל אם המחירים יפסיקו לעלות - נראה שהרבה פחות אנשים מזדרזים ורצים לקנות דירה. זה לדעתי התהליך שיקרה במהלך השנה הקרובה", הוא מסכם.
