פיצול צמודי קרקע לשכירות: לא מה שחשבתם
האם להצעת החוק לפיצול בתים צמודי קרקע לצורך שכירות יש פוטנציאל להגדלת היצע הדיור עבור זוגות צעירים שלא יכולים לרכוש דירה? דעה
ועדת השרים לחקיקה אישרה לאחרונה, כהוראת שעה, הצעת חוק שתאפשר פיצול בתים צמודי קרקע לשם השכרה , כדי להגדיל את היצע הדירות במדינה. על פי ההצעה, קיים פוטנציאל של 250 אלף בתים בישראל לפיצול, שיאשפרו לאלפי זוגות צעירים להתגורר בדירות החדשות שייווצרו כתוצאה מכך.
כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:
עפולה: אושרה תוכנית ל-1,580 דירות חדשות
הכירו: אזורי המשרדים הבאים של ישראל
ביהמ"ש אישר לאורתם סהר לעבוד בחריש
על פי הוראת השעה, יוכלו בעלי בתים פרטיים, ששטחם 120 מ"ר ומעלה, לפצל אותם לשתי יחידות דיור, ששטח כל אחת מהן לא יפחת מ-60 מ"ר. כל זאת, בתנאי שכל אחת מהיחידות תכלול מטבח,שירותים וכניסה נפרדת.
הבעיה, לשיטתי, במגבלת הגודל (60 מ"ר) היא שבמתחם המגורים הקיים בדרך כלל בבתים פרטיים, אין אפשרות לבצע את ההפרדה הנדרשת באופן שלא יחייב את הריסת הבית או יצריך שיפוץ יקר ונרחב. לעומת זאת, ההפרדה ישימה למימוש בקלות יחסית בשטחי המרתף, החניון או בעליית הגג. אלא שפתרון הנדסי זה אינו מותר על פי החוק הקיים - שטחי המרתף והחניון מוגדרים בחוק כשטחי שירות, ולפיכך אסורים למגורים.
גם הפטור שנותנת הצעת החוק ממצבי קיצון המוגדרים בחקיקה כ"סטייה ניכרת" לא יועיל, שכן מתן הקלות בשימוש בשטחי שירות נאסר באופן מפורש באותה החקיקה. לכן החשש הוא שהשטחים היחידים שנותרו לניצול מהיר הם, כאמור, עליית הגג או בנייה בחלל גג הרעפים.
מהניסיון שלי, במרבית המקרים שטחים אלה קטנים מ-60 המ"ר הנדרשים, בין השאר בשל ההגבלות הקיימות במרבית תוכניות בניין העיר העוסקות בכך, שבהן שטח הגג המותר לבנייה לא יעלה על 60% משטח הקומה העיקרית שמתחת לו; בעוד בחלקם הארי של הבתים הפרטיים שטח הקומה העליונה אינו עולה על 100 מ"ר.
יוצא מכך, שמגבלת 60 המ"ר הופכת את הכוונה המבורכת שבבסיס הצעת החוק לבלתי ישימה בפועל, ורק הורדת הרף לכדי 45-50 מ"ר תגדיל באופן משמעותי את מעגל הבתים הפרטיים הפוטנציאליים שבהם ניתן יהיה להקים יחידות דיור. בנוסף, התוספת המשמעותית להגדלת פוטנציאל הבתים למימוש תבוא רק בהסדרת חוקיות המגורים בשטחי המרתף בכפוף לתנאים הכרחיים שייקבעו לכך.
לאמץ את "חוק הפרגולות"
הוראת השעה המוצעת דורשת שליחידת הדיור הנפרדת בבית צמוד הקרקע תהיה כניסה נפרדת. אלא שבמסגרת "המלחמה" במפצלי הדירות הוחלט בין היתר על איסור יצירת כניסה נפרדת ביחידות צמודות קרקע. הוראת השעה הופכת עתה את הכיוון ומציבה את הכניסה האסורה דווקא כתנאי לפיצול. אך כניסה נפרדת, לעתים על ידי תוספת מדרגות, מחייבת כיום הגשת בקשה להיתר בנייה באופן שעלול להאריך ולסרבל את ההליך.
כדי להקל על הפיצול, ניתן להתאים את החקיקה שכבר קיימת בדבר עבודות שאינן טעונות היתר ("חוק הפרגולות") ולכלול בנייה של כניסה נפרדת ומדרגות לצורך הוראת השעה כעבודות הפטורות מהיתר . נזכיר כי ב"חוק הפרגולות" כבר קיים מנגנון שלפיו הרשות מסתפקת במתן הודעה חד צדדית של הבעלים על ביצוען של העבודות המבוקשות, בצירוף אישור מהנדס לשם הבטחת בטיחות הבנייה. קצר ולעניין ובלי צורך בהיתר.
עוד קובעת הוראת השעה כי תוקפה יהיה, כאמור, לחמש שנים בלבד. הבעיה היא שייתכן מאוד כי הכנת הבקשות להיתר ולהקלה, ביצוע פרסומים, שמיעת מתנגדים והוצאת היתרים ימשכו לפחות כשנתיים. כל זאת מבלי לחשב את תקופת הביצוע.
אשר להקלה שמספקת הצעת החוק, לפיה ליחידת הדיור הנפרדת יהיה פטור מהיטל השבחה, היא עלולה להיות לא משתלמת ביום שבו בעלי הבית יבקשו למכור את צמוד הקרקע, ומכירה זו תיחשב כמכירה של שתי דירות. במצב כזה עלול להיגרם אובדן של הפטור החלקי שבעל בית היה מקבל, לו היה מוכר את כל הבית כדירה יחידה.
לסיכום, הצעת החוק לפיצול צמודי קרקע היא מחשבה מבורכת ובכיוון הנכון, שכן היא מחברת מצד אחד פתרונות למשפחות שיוכלו לשכור דירות קטנות במחירים שפויים, ומצד שני מאפשרת לזוגות מבוגרים שילדיהם עזבו את הקן תוספת הכנסה מסוימת. עם זאת, היא זקוקה להתאמות, במטרה לאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור להקלת מצוקת הנדל"ן בישראל.
הכותב הוא מנהל מחלקת מקרקעין ותכנון הבנייה במשרד עורכי דין יוסי אברהם ושות'
לפנייה לכתב/ת 
