מכרה בניין ב-4.3 מיליון – וקיבלה פטור ממע"מ

ב-2007 רכשה חברת קרגד בית דירות תמורת 1.3 מיליון ש', וכעבור שנתיים מכרה אותו ברווח. העובדה שגרים בו דיירים מוגנים זיכתה אותה בפטור

עו"ד איתי הכהןפורסם: 04.12.16 , 07:31

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע לאחרונה שחברת "קרגד", שמכרה בניין ברמת גן תמורת 4.3 מיליון שקל, זכאית לפטור ממע"מ על רוב הסכום, משום שהמבנה היה מאוכלס ברובו בדיירים מוגנים.

ב-2007 רכשה קרגד, שעסקה אז בתחום הבנייה, את בניין הדירות יחד עם חברה אחרת תמורת כ-1.3 מיליון שקל. מדובר בבניין בן שש דירות שרובן בשכירות מוגנת למעט דירה אחת ומחסן. השותפות תכננו לפנות את הדיירים המוגנים ולהרחיב את המבנה תוך שימוש בזכויות בנייה לא מנוצלות. הן רצו לבנות דירות נוספות על הגג או להרוס את הבניין ולהקים אחר תחתיו. אולם התוכניות סוכלו כשעיריית רמת גן הכריזה על הבניין כנכס לשימור.

תביעה

בת 18 שמכרה דירה בת"א לא תשלם מס שבח

עו"ד איתי הכהן

צעירה קנתה דירה ברחוב בן יהודה ב-1.2 מיליון ש', ותוך כחצי שנה מכרה אותה ב-1.8 מיליון ש'. בעקבות ערר שהגישה פטר אותה בית המשפט מהמס

בת 18 שמכרה דירה בת"א לא תשלם מס שבח

ב-2009 מכרו החברות את הבניין לקבוצת רוכשים תמורת כ-4.3 מיליון שקל. מנהל מס ערך מוסף בגוש דן חייב את קרגד במע"מ של 350 אלף שקל על העסקה. החברה הגישה השגה, ומשזו נדחתה – ערערה על ההחלטה בבית המשפט.

לטענת קרגד, הבניין לא נמכר במסגרת עסקיה שכן היא חדלה לעסוק בענף הבנייה. היא העלתה טענתה חלופית שלפיה גם אם המכירה היא בבחינת "עסקה", היא פטורה ממע"מ בשל העובדה שהבניין הושכר ברובו בשכירות מוגנת.

נציג מע"מ התעקש מנגד שהחברה רכשה ומכרה את הבניין במסגרת העסק שלה. הוא הוסיף כי העסקה אינה פטורה ממע"מ שכן מרבית התמורה שקיבלו השותפות נבעה מקיומן של זכויות בנייה בלתי מנוצלות בנכס. לשיטתו, יש להתייחס לזכויות אלה במנותק משאר הנכס שמושכר בשכירות מוגנת ולא להחיל ביחס אליהן את הפטור.

אין נתק כלכלי

השופט הרי קירש אכן דחה את טענתה הראשונה של קרגד וקבע שמכירת הבניין התבצעה תוך כדי עסקיה. אבל ביחס לטענה החלופית הוא אישר שהחוק מעניק פטור ממס ערך מוסף לעסקאות מכירה של נכסים המושכרים בשכירות מוגנת. לדבריו, בבסיס הפטור מונחת הכרת המחוקק בנטל על בעלים של נכס כזה לנוכח המגבלות שחלות עליו.

בהקשר זה דחה השופט קירש את פרשנות מע"מ שלפיה זכויות הבנייה בנכס אינן חוסות תחת הפטור. הוא ציין שקרגד ושותפתה מכרו את הבניין בשלמותו, ובהסכם המכר אין אבחנה בין הזכויות השונות בנכס.

עוד נקבע כי אין נתק כלכלי בין זכויות הבנייה לבין השכירות המוגנת, שכן קיומה של הדיירות המוגנת בנכס מהווה מכשול בדרך לפינוי הבניין ולמימוש הזכויות. הזכויות היו קיימות עוד לפני שהמערערת רכשה את הנכס ב-2007, נכתב בפסק הדין, ולא ניתן להצביע על כל "ערך מוסף" שנוצר בין מועד הרכישה ומועד המכירה.

בסיכומו של דבר קיבל השופט את הערעור ברובו וקבע כי אין לשלול את הפטור בשל קיומן של זכויות בנייה בנכס. עם זאת, הוא קבע כי הפטור לא יחול ביחס לדירה ולמחסן שלא הושכרו בשכירות מוגנת.