הקבלן מאחר במסירת דירה? כך תתמודדו
הדרך לחלום הדירה עלולה להיות רצופה במכשולים. כיצד מונעים עיכובים בלו"ז הפרויקט ומה האפשרויות במקרה של חריגה מחוזה המכר? מדריך
רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם עלולה להכיל בתוכה מכשולים בדרך אל הגשמת החלום, כמו איחורים ועיכובים בלוח הזמנים שנקבע בחוזה. מהן האפשרויות במקרים כאלה ואיך ניתן להקטין את הסיכון לנזק משמעותי?
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
חוק המכר (חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973) קובע את זכויותיהם וחובותיהם של מוכרי ורוכשי הדירות, ברכישת דירה מקבלן או יזם - "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה". זהו חוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי דירות מפני המוכר, כאשר ההנחה שישנם פערי כוחות משמעותיים בין המוכר לקונה בעסקה כזו, ועל כן יש להגן על הקונה השר הוצאתו על דירה הינה המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית.
כמה זמן מותר לקבלן לאחר במסירת הדירה?
על פי החוק לקבלן מותר לאחר עד 60 ימים מהמועד שנקבע בחוזה בין הצדדים למסירת החזקה בדירה, והדבר לא יהווה הפרת חוזה.
איזה פיצוי מגיע על פי החוק במקרה של חריגה מהזמן המקובל?
יש לשים לב כי הפיצוי יהיה רטרואקטיבי, כלומר הקונה זכאי לפיצוי על האיחור מהיום הראשון. הפיצוי יהיה זה הקבוע בחוק או כל פיצוי שנקבע בין הצדדים בחוזה - הגבוה בין השניים. החוק קובע פיצוי בשיעור של פי 1.5 משיעור של שכר דירה חודשי של דירה בגודל ובמיקום דומים לאלה של הדירה הנמכרת, עבור כל חודש משמונת חודשי האיחור הראשונים, ופי 1.25 עבור כל חודש החל מהחודש התשיעי לאיחור.חשוב לציין כי הזכות לקבלת הפיצוי לא תלויה בהוכחה על נזק, והיא אינה מונעת מהקונה להגיש תביעה לבית המשפט, במסגרתה יוכיח כי נגרם לו נזק גבוה יותר בשוויו מהפיצוי האמור.
החוק קובע כי לא ניתן בחוזה להתנות או לפגוע בזכות זו של הקונה, אלא רק להיטיב עימו באמצעות קביעת פיצויים בסכום גבוה יותר מהקבוע בחוק. למרות זאת, ניתן לקבוע בחוזה כי הפיצוי לא יחול במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליו כגון שביתות, מחסור בציוד וחומרי בנייה, מחסור בעובדים עקב הטלת מכסות עבודה, מלחמות וכו' - נסיבות המכונות "כוח עליון".
מה אם הקבלן מעוניין לקבוע בחוזה תקופת איחור העולה על 60 יום?
קביעת התניה בחוזה המאפשרת לקבלן לאחר מעל 60 ימים מבלי לשלם לקונה כל פיצוי או פיצוי הנמוך מזה הקבוע בחוק מהווה הפרה של הוראות החוק אשר קובע חד משמעית - אי אפשר להתנות על הוראות חוק המכר, אלא רק לטובת הקונה. במידה ואכן נרשמה התניה כזו, היא הופכת את חוזה המכר לחוזה פסול ובלתי חוקי כולו או רק ההוראה הבלתי חוקית שבו. יש להימנע מלחתום על החוזה ולדווח על הקבלן לשר הבינוי והשיכון או להתאחדות בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים).
כיצד יכול הקונה להגן על עצמו ולצמצם איחורים במסירת הדירה?
כדי להגן על הקונה בעסקה כה משמעותית, להגדיל את הוודאות ולמנוע מחלוקות ביחס למועד קבלת הדירה, חשוב להקפיד כי מועד מסירת הדירה יוגדר בחוזה בצורה ברורה וחד משמעית עם תאריך ספציפי או לחילופין במניין ימים שמתחיל להימנות ממועד ספציפי וידוע, ולא מועד ערטילאי ולא ברור, המושפע משלל גורמים אחרים כמו מועד קבלת היתר הבנייה וכו'.
כשקונים דירה מקבלן, חשוב להיות מודעים להגנות על זכויות הרוכשים הקבועות בחוק, ולעמוד עליהן במעמד החתימה על החוזה. כמו כן, יש לזכור כי החוזה אינו סוף פסוק, ואם נתקלתם בחוזה המכיל התניות החורגות מהוראות החוק, עומדת בפניכם, גם בדיעבד, האפשרויות לדרוש כי הקבלן ינהג בהתאם לחוק, למרות הקבוע בחוזה, באמצעות הגשת תביעה מתאימה.
הכותבים הם שותף ומנהל המחלקה המסחרית ועורכת דין במשרד עוה"ד גדעון פישר ושות'
לפנייה לכתב/ת 
