שאלות ותשובות: מס על דירה שלישית

מחזיקים ביותר משתי דירות? ועדת הכספים של הכנסת אישרה הלילה (יום ו') לקריאה שנייה ושלישית את הצעת משרד האוצר למיסוי דירה שלישית. לאור השינויים שחלו בנוסח שאושר בוועדה, כיצד החוק ישפיע על בעלי הדירות ומה חשוב לדעת לפני שהוא יוצא לדרך? שאלות ותשובות.

יש לכם שאלה נוספת? רוצים להבין מה מצבכם אם החוק יעבור? כיתבו לנו ונשתדל לענות >>  

על מי חל המס?

המס יחול על מי שבבעלותו 2.5 דירות ומעלה (להבדיל מבעלות ב-3 דירות כפי שקודם בתקופה האחרונה), בשיעור של 1% משווי הדירות שבגינן נגבה המס ועד לתקרה של 18 אלף שקל בשנה.

למה הכוונה ב-2.5 דירות ומעלה?

גם אם אדם מחזיק בבעלות על חצי דירה - בנוסף לשתי דירות שברשותו, זה ייחשב כבעלות. כלומר - בספירת הדירות, גם בעלות משותפת - נחשבת.

האם יש הבדל במס החל על מי שבבעלותו דירות זולות לעומת מי שבבעלותו דירות יקרות?

כן, בנוסח שאושר נקבע פטור ממס זה למי שבבעלותו 2 דירות ששוויין נמוך מ-1.15 מיליון שקל ותקרת מס מופחתת מ-18 אלף שקל, למי ששווי 2 הדירות שהוא מחזיק מעבר לדירת המגורים שלו, נע בין 1.15 ל-1.4 מיליון שקל.

בדרך זו למעשה נמנע החשש עליו דובר באחרונה לפיו בעלי דירת מגורים יקרה אחת בת"א, לא ישלמו מס זה, בעוד מי שבבעלותו 3 דירות בב"ש, היה נדרש לשלם את המס.

איך יחושב שווי הדירות? 

הנוסחה לפיה תקבע רשות המסים את שווי הדירה, מתבססת על חישוב המשקלל את שטח הדירה, המדד החברתי כלכלי של האזור ומדד הפריפריאליות, כך שכל דירה תקבל ערך בעיקר על בסיס גודלה ומיקומה, ולא על פי שווייה האמיתי בשוק. נוסחת חישוב שטח הדירות לצרכי המס, לא תהיה לפי המידות המוכרות בעיריות לצרכי ארנונה, אלא לפי המדידות הרשומות בטאבו.

האם המס יחול על מי שרכש דירה אשר בנייתה טרם הסתיימה?

לא, ככלל מס החל על דירות מגורים, חל על דירות מגורים שבנייתן הסתיימה (התקבל טופס 4) ולא על דירות בבנייה או שנרכשו "על הנייר".

האם המס יחול על דירות שהתקבלו במתנה/בירושה?

כן, בהחלת מס זה, אין אבחנה בדרך בה התקבלה הדירה בידי בעליה.

אם נעביר דירה שבבעלותנו, על שם הילדים, נוכל לחסוך מס זה?

בחינת מניין הדירות נעשה ביחס לתא משפחתי, הכולל את בני הזוג וילדיהם הקטינים. לפיכך, ככל שהילדים מתחת לגיל 18 הדירות ייכללו במניין הדירות של ההורים ואולם ככל שהילדים בגירים, חישוב מניין הדירות שבבעלותם יעשה בנפרד.

האם כאשר לכל אחד מבני הזוג יש דירות על שמו חישוב מניין הדירות נעשה בנפרד?

לא, החישוב עבור בני זוג (גם ידועים בציבור) הינו משותף.

האם המס יחול על מי שבבעלותו דירות מגורים שלא מושכרות?

מטרת מס זה היא לעודד בעלי דירות רבות למכור אותן, בכדי להגדיל את היצע הדירות בשוק לפיכך, המס יחול בהתאם למספר הדירות, ללא קשר לעובדה שהן מושכרות או לא.

איך סופרים דירות מפוצלות?

דירות מפוצלות ייחשבו לדירה אחת, משום שלא ניתן למכור אחת מהן בלבד ותכלית החוק היא לדחוף משקיעים למכור את דירתם.

מה הסיבה להטלת המס?

את המס הגה שר האוצר משה כחלון במטרה להביא משקיעים למכור את הדירות שברשותם, כדי שאלה יעברו למי שרוכש דירה למגורים, זאת בעקבות עלייה של כ-10& במחירי הדירות מאז 2007. עקב התייקרות הדירות, יותר אנשים החליטו לקנות דירות להשקעה. לפי האוצר, הקשר בין בעלות על הרכוש לרמת החיים וההכנסה ברור. שיעור משקי הבית שגרים בדירה בבעלותם בקרב העשירון השני עומד על 54% לעומת 80% בקרב העשירון התשיעי. רמת ההכנסה הממוצעת של שוכרים, הינה חצי מרמת ההכנסה הממוצעת של בעלי דירה. בעלי דירה מחזיקים בנכסים ובשווי פיננסי הגדול פי 15 משל אלה הגרים בשכירות.

יש תמריץ למי שמעוניין למכור?

הנוסח שאושר בוועדה קובע כי האוצר יעניק מענקים של עד 75 אלף שקל למי שימכור את דירתו השלישית עד אוקטובר 2017, כפיצוי על מס השבח שישלם על המכירה, אולם המענק יינתן רק למי שמחזיק היום מעל 2 דירות, בהתאם לקריטריונים שייקבעו על יד שר האוצר באישור וועדת הכספים.

צ'ופר נוסף שיוענק למי שימכור את דירתו עד אוקטובר 2017 הוא האפשרות להפקיד את הכסף שירוויח ממכירת הדירה (עד תקרה של 2.5 מיליון שקל) בקופת גמל שתהא פטורה ממס על רווחי הון, גם על משיכה הונית, מה שמהווה הטבה משמעותית ביחס לאפיקי חיסכון קיימים. התנאים למשיכת הכסף הם כי הכסף יופקד אחרי 5 שנים וגיל המשקיע יהיה מעל 60. כיום הגיל הממוצע של המשקיעים עומד להערכת האוצר על 57.

כמו כן יש לזכור שהאמור הינו בכפוף לנוסח כפי שיאושר בכנסת ובכפוף לפרשנויות השונות שינתנו לו על ידי רשויות המס השונות. 

עו"ד דפנה סירוטה הולנדר, היא מנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד צבי שוב המומחה בנדל"ן