קבלנים: "הקיפאון זמני, לא מתכוונים להוריד מחירים"
בשוק הנדל"ן לא מתרגשים יתר על המידה מנתוני האוצר המלמדים על ירידה ברכישת הדירות. בהתאחדות בוני הארץ טוענים: "רואים מגמה של ירידה בהתחלות הבנייה ולכן אין שום כוונה להיערך לירידות מחירים". בשוק מזהירים: "כולם מבינים שיש כאן ביקושים כבושים שבסופו של יום יתפרצו"
האם הירידה בעסקאות בשוק הנדל"ן עתידה לקבל גם ביטוי בירידה של מחירי הדירות? לפי הקבלנים, התשובה היא שלילית. "הקיפאון בשוק לא מבשר על ירידת מחירים, ההיפך הוא הנכון", אמר היום (ה') ל-ynet אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים). "במקביל, אנחנו רואים מגמה של ירידה בהתחלות הבנייה ולכן אין שום כוונה להערך לירידות מחירים".
מסקירת הנדל"ן הרבעונית שפרסם אתמול משרד האוצר התברר כי מספר הדירות שנרכשו ברבעון השני של השנה עמד על כ-24 אלף - צניחה של 15% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ושל 12% בהשוואה לרבעון הרבעון הקודם. במקביל לקיפאון ברכישת דירות - מסתמנת מגמה דומה גם בקצב התחלות הבנייה. מהנתונים האחרונים שפרסמה בנושא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה, כי ברבעון האחרון של 2016 וברבעון הראשון של 2017 (בחודשים אוקטובר 2016-מרס 2017) נרשמה ירידה של 6.6% בקצב התחלות הבנייה.
מנתוני ההתאחדות עולה כי המגמה הזו ממשיכה. לפי הקבלנים, כמות היתרי הבניה שניתנו ברבעון הראשון של השנה מלמדים על כ-13,200 התחלות בנייה ברבעון השני. "היקפים כאלו מלמדים על גידול שנתי מתון מאוד בהתחלות הבניה של 2017 לעומת שנים קודמות", מציינים בהתאחדות בוני הארץ.
"אנחנו שומעים על הירידה ברכישת דירות, אבל עוד לא מרגישים את זה", אמר בן שמעון. "ירידה של 15% משאירה שוק ענק ופעיל של 85%. אנחנו בוחנים את הנתונים תחת שני משתנים מרכזיים. הראשון - תוכנית 'מחיר למשתכן', שמעמידה 90 אלף רוכשים פוטנציאלים על הגדר. אני מקווה בשבילם שיזכו להנות מהתוכנית, אבל אני מקווה שחלקם יתעשתו ויבינו שהם יראו את הדירות שהם מייחלים להן רק בעוד חמש שנים, במקרה הטוב".
"משתנה נוסף הוא סוגיית מס דירה שלישית, שהוציאה את קהל המשקיעים מהשוק", הוסיף בן שמעון. "לא תמיד המשקיעים הם תושבי חוץ או זרים - לעתים זו משפחה שרוצה לקנות דירה שנייה כי שתי קרנות ההשתלמות של ההורים בדיוק השתחררו, אבל מאחר שהמדיניות בשוק זה לא ברורה עדיין - גם הקהל הזה עומד מחוץ לשוק".
עוד הוא ציין, כי "נכון להיום, כל השיווקים של קרקעות המדינה הם במסגרת מחיר למשתכן, דבר שגורם לעליית מחירי הקרקעות הפרטיות מכיוון ששם אין אלטרנטיבות. לכך מצטרפת הבעיה של מחסור בחברות ביצוע, מה שמעלה את מחירי הבנייה. כלומר, מלבד המחירים המופחתים של תוכנית מחיר למשתכן - בשאר השוק, שכולל את הקרקעות הפרטיות באזורי הביקוש - אנחנו לא רואים ירידות מחירים, להיפך".
בן שמעון הביע חשש מפני מהלכי הממשלה. "אנחנו זוכרים את התפרצות ברכישת הדירות ועליות המחירים אחרי שבוטלה תוכנית מע"מ אפס, ומסתכלים בדאגה על תוכנית מחיר למשתכן משתי סיבות. הראשונה, כשאותם זכאים יבינו שלא תהיה להם דירה בקרוב, והשני הוא המפה הפוליטית. הלא תוכנית מע"מ אפס נגנזה בגלל שינויים פוליטיים וגם היום אין תחושה של יציבות שלטונית. אני ממש מקווה בשביל הרוכשים שהממשלה תעמוד בהתחייבויות אחרת נראה התפרצות מחירים, חד וחלק".
"המחירים רק עולים"
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, מסר ל-yent כי סקירת האוצר מאששת את הנתונים שפרסם בסקירה הרבעונית שערך לאחרונה. "בתל אביב ובירושלים ירידה דרמטית בכמות העסקאות ובאופן כללי, הקיפאון מעמיק", הוא אומר. עם זאת המחירים בינתיים רק עולים, אם כי לא בדרמטיות וזאת, מאחר ובבעיית היסוד, היצע הדירות, לא חל עדיין מפנה.
"הסיפוק מהקיפאון הכפוי רק מלמד על רמת הניתוק מרחשי הציבור", הוסיף. "הציבור מעוניין לקנות דירות אותן הוא חייב, אבל שומע על קיפאון כששוכחים לציין בפניו שהמניעים העיקריים לו הוא דיכוי משקיעים מאסיבי, אי ודאות מתמשכת ועסקאות מחיר למשתכן שנערכות בסמסים ובאתרי אינטרנט, כשמרבית חוזי המכירה עצמם רחוקים עדיין מלהיחתם. אני רק מקווה שהניתוח יצליח ושהחולה יישאר בחיים".
לדברי עורך מחירון הדירות לוי יצחק, בניכוי מחיר למשתכן - יש ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, של כ-10% השנה. "קרקעות מדינה מוצעות רק במסגרת המכרזים של מחיר למשתכן וחברות הבנייה הגדולות נמנעות מלהשתתף במכרזים האלה", הוא אמר. "הקרקעות הפרטיות מתייקרות והן מועטות. גם הקיפאון בשוק אינו מעודד יזמים להתחיל פרויקטים, אלא כאלה שמובטחת להם הצלחה וכאלה יש רק מועטים".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, העריכה, כי "תכנית מחיר למשתכן תתברר לאורך זמן כמי שגרמה נזק מאד משמעותי לשוק הדיור למגורים ישראל . כבר כעת היא מזיקה מאד לשוק השכירות ומקפיצה מחירים. הנתונים על ירידה במספר הרכישות, בעיקר בקרב משקיעים, אינם מבשרים טובות בעיקר עבור אלו שעדיין מעדיפים לשבת על הגדר או להמשיך להתגורר בשכירות.
"שוק 'בריא' הוא כזה המורכב מזוגות צעירים, משקיעים אך בעיקר משפרי דיור", הוסיפה. "כאשר שרי האוצר והבינוי החליטו לעזור לצעירים על ידי מלחמה במשקיעים וזניחת משפרי הדיור שביחד מהווים את רוב השוק, אז יש כאן תהליך שאינו בריא המתורגם בירידה חדה במספר העסקאות. הפניית כל מאגר קרקעות המדינה למחוסרי הדיור, פוגעת נואשות בפלח שוק רחב הרבה יותר, משפרי הדיור. אי אפשר לנתק מגזר אחד מהשוק כולו. מחסור חמור במלאים לקהל זה מייצר אוטומטית עליות מחירים בשוק החופשי".
אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, אמר כי "המחירים לא רק שלא יורדים, אלא לדעתי בעתיד הנראה לעין, יזחלו כלפי מעלה. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא עלויות הבניה שלא מפסיקות לטפס. תיגבור בצורה של פועלים סיניים וחברות בניה זרות אנחנו רואים רק על גבי העיתון, אך לא באתרי הבניה. ישנו מחסור אדיר בכוח אדם, ולהערכתי לחברות הזרות ייקח פרק זמן של בין תשעה חודשים לשנה להתחיל בפועל לעבוד בצורה מניחה את הדעת ובאופן תחרותי, וייקח זמן לא מועט לתרגם את הכוח שלהן בחו"ל להפחתת עלויות משמעותית בארץ. גם חומרי הבניה מתייקרים לאין שיעור, ברמה כזו שחברות ביצוע לא מסוגלות להוריד מחירים".
בן חיים הזכיר סיבה נוספת וחשובה לא פחות לקיפאון בענף: מחסור בקרקעות. "כל הקרקעות מופנות למחיר למשתכן ויש מצוקה אמיתית במלאי, דבר שהתרענו עליו כבר בשנה שעברה", הוא אמר. "חלק משמעותי בקיפאון במכירות עליהן מדווחות חברות היזמות נעוץ בעובדה שהמלאי שבידיהן הולך וקטן כל הזמן. לדעתי צריך לשנות את התמהיל לחצי-חצי: 50% מהקרקעות שיופנו למחיר למשתכן ו- 50% שיופנו לשוק החופשי. רק כך ניתן יהיה להקטין את הלחץ לעליית מחירים. הקיפאון כרגע הוא מלאכותי בלבד, ומביא לכך שקבלני מפתח לא רק שלא הורידו מחירים אלא אף העלו מחירים".
ניסים אחיעזרא, מנכל חברת האחים דוניץ ציין כי למרות הירידה בעסקאות - הוא לא צופה ירידה בביקושים. "למעשה הביקושים עלו לאור כניסתם לשוק של זכאי מחיר למשתכן שחלקם כלל לא התכוונו לקנות דירות", אמר. "המחירים לא יורדים כי כולם מבינים שיש כאן ביקושים כבושים שבסופו של יום יתפרצו. כיום אנו חשים שיש תחילה של התפכחות בשוק, בעיקר בעקבות פרסום תוצאות ההגרלה הגדולה. הזוגות שלא זכו או אלו שזכו במקומות לא ריאליים ויוכלו לרכוש רק את הדירות הגדולות יותר בפרויקט מבינים שההמתנה לא תשתלם וחוזרים לאתרי המכירות".
"יש ירידה בהיצע הדירות"
גל אגוזי, שותף ומנכ"ל חברת היזמות יחד נדל"ן, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית, אמר כי בניגוד לנתוני האוצר - הם דווקא מכרו בחודשיים האחרונים יותר דירות מאשר בחודשיים שלפניהם. "הדירות נמכרו במחיר מחירון, ללא התגמשות במחיר, וכוללים גם פרויקטים בשלבים שונים של ביצוע", הוא ציין. "בין הרוכשים השונים, אנו מזהים זוגות צעירים, משקיעים ופלח שוק שהולך וגדל - רוכשים בודדים, כתוצאה מגירושים וכדומה".
לדבריו, הנתונים מעידים בעיקר על חוסר וודאות בקרב הרוכשים, שיושבים על הגדר וממתינים ליציבות. "הצעדים שנקטה הממשלה נגד משקיעי הנדל"ן מרחיקים אותם באופן חלקי בלבד מהשוק, ועדיין, השינוי לראייתנו, נובע בעיקר מכך, אולם איך בכוחם לשנות את מחירי הדיור הגבוהים", הוא אמר. "יש לבחון כל נתון לגופו, אולם איננו מרגישים בירידות מחירים באזורי הביקוש. לדעתי, הקפאת המכירות כפי שפורסמו, תייצר ביקושים כבושים אשר עשויים להוביל לעליית מחירים בהמשך, בדיוק כפי שקרה לאחר ביטול תכנית מע"מ אפס".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, הבונה פרויקטים רבים באזור השרון, אמר כי "יש בשוק ירידה במספר הפרויקטים היזמיים הרגילים והיא נובעת מפעולות רשות מקרקעי ישראל, שמשווקת קרקעות רק במסגרת מחיר למשתכן. במקביל שווי הקרקעות הפרטיות עלה מכיוון שבעלי הנכס מבינים שהקניין שלהם הפך למבוקש יותר".
"עליית שווי הקרקעות הפרטיות, בעקבות ההחלטות הממשלתיות, יצרו מצב שעסקאות קומבינציה יקרות יותר", הוסיף. "בעלי הקרקע הפרטיים דורשים יותר על הנכס וזה פוגע מאוד בכדאיות הכלכלית של פרויקטים. זו הסיבה שאנחנו רואים יותר עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית ופחות פרויקטים שנבנים על קרקעות ריקות".
שלמה גרופמן יו"ר קרן פייר, ציין כי יש ירידה בהתחלות הבנייה ולפיכך העריך כי צפויה עליית מחירים נוספת במחירי הדירות וכן במחירי השכירות. "סקירת הכלכלן הראשי באוצר צריכה להדאיג מאוד כל איש עסקים בכל הקשור לכלכלת ישראל", הוא אמר. "מהסקירה מתברר מה שכבר ידענו, שחלק גדול ממשקיעי הנדל"ן בארץ עברו להשקעה בחו"ל וגם משקיעים מחו"ל הפסיקו להשקיע בארץ".
מנכ"ל האוצר: "הזוגות הצעירים מביעים אמון בתוכנית"
לעומתם, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, סבור כי צעדי הממשלה עשויים לצנן את שוק הנדל"ן ולהביא לירידות מחירים. לדבריו, "ייקח זמן עד שהמחירים ירדו. שוק המקרקעין מגיב לאט יחסית לשווקים אחרים. יזמים רבים התרגלו למכור במחיר מסוים ורק כאשר הם ירגישו שההאטה במכירות מביאה איתה ירידה חדה בהכנסות, אני מאמין שנראה גם את החברות הגדולות מורידות מחירים באופן הדרגתי".
בראיון שהתקיים לאחרונה באולפן ynet התייחס מנכ"ל האוצר, שי באב"ד, לחששות כי הקיפאון בענף יסתיים בזינוק מחודש של מחירי הדירות, ואמר: "אני לא חושב שיש חשש כזה, כי מצד שני שר האוצר פועל לילות כימים גם להגדיל את ההיצע. בהתחלות בניה שמתחילות בצורה מאסיבית, בשיווקים, בתכנונים, שנעשים בצורה מאסיבית מאוד.
"לכן אני חושב שמה שקורה עכשיו - מאחר ותוכנית למשתכן תופסת תאוצה... כבר 40 אלף זוגות צעירים שיקבלו דירה ב-20%-25% פחות ממחירי השוק - בהרצליה, ראשון ורעננה זה הגיע ל-600 אלף חיסכון - אז אנחנו רואים את הזוגות הצעירים ממתינים, מביעים אמון בתוכנית, ואומרים: אנחנו מעדיפים לחכות להגרלה הקרובה מאשר לעשות עסקאות בשוק הנדל"ן".
לפנייה לכתב/ת 
