למרות ההצהרות: ההתחדשות העירונית בשיאה
ראשי ערים מאיימים לבטל פרויקטים של תמ"א 38? בינתיים מדווחת עליה חדה במספר יחידות הדיור שמאושרות לבניה, ולא נראה שהמגמה הזו עומדת להשתנות בקרוב. עו"ד רועי פריד הסביר מדוע והשיב לשאלות הגולשים. צפו
למרות הצהרות שהשמיעו לאחרונה כמה מראשי הערים בישראל על כוונתם להגביל את כמות אישורי התמ"א 38 בתחומן, המצב בשטח שונה לגמרי.
רק לפני כמה ימים פורסם כי אחת מכל שבע דירות חדשות בישראל היא בהתחדשות עירונית, וכי ב-2018 הייתה עליה חדה של 50% במספר יחידות הדיור שאושרו בתמ"א 38 ובפינוי בינוי.
לנוכח היתרונות הרבים שבפרויקטים האלה, החל מחיזוק מבנים לעמידות ברעידות אדמה ועד להגברת בנייה של דירות חדשות באזורי הביקוש, קשה להאמין שהמגמה הזאת תשתנה.
בכל מקרה, מומלץ כמובן למי שיכול שלא להמתין ולנצל את זכויותיו כבר כעת.
עו"ד רועי פריד, בעל משרד עורכי דין מוביל בתחום ההתחדשות העירונית, השיב לשאלות הגולשים:
מאיה שאלה: הקבלן השתמש בחניה של הדירה שלי לצורך קיר תומך לבניין בתמ"א 38. קיבלתי חנייה חדשה שנרשמה על שמי בטאבו, אבל השטח שלה קטן יותר. אני זכאית לפיצוי?
הסכם התמ"א אמור לענות על סיטואציות שונות לרבות זו שאת מעלה. במסגרת הוראות ההסכם חשוב להגדיר סטיות מהותיות, בהן יהיו זכאים הבעלים לפיצוי ואף במקרים מסויימים יהיו רשאים לבטל את ההסכם. במקרה שלך הזזת החניה הכרחית לצורך חיזוק הבניין ולכן הינה סבירה. יחד עם זאת אני מציע שתינתן לך זכות ראשונים לבחירת חניה מבין כלל החניות הפנויות בבניין.
יקיר שאל: יש לי חנות עם מוניטין של 59 שנה בבניין שמועמד לפינוי בינוי ברחוב מרכזי. היזם הציע חנות חלופית לתקופת העבודות, אבל אני צופה ירידה בהכנסות בגלל שינוי המיקום והפסד המוניטין. מה אתה מציע לעשות?
המקרה שלך ייחודי ומצריך בחינה לעומק של הפרטים והנתונים. חסרים פרטים ונתונים חשובים שלאחר קבלתם ניתן יהיה לטעמי למצוא פיתרון מתאים.
מיכאל שאל: בבניין של ההורים שלי יש התארגנות לפרויקט תמ"א כבר 15 שנה. למה זה לוקח כל כך הרבה זמן? למי אפשר לפנות בנושא?
15 שנים הן אכן זמן רב וחריג. אני מציע לפנות לעורך דין מקצועי שייסייע באירגון וריכוז הבעלים. יבין מהם הכשלים שעיכבו את הפרויקט, כך שניתן יהיה להתקדם ולהוציא את הפרויקט אל הפועל. מניסיוני, הירתמות הבעלים ותחושת השותפות שלהם בפרויקט הכרחית לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
ענבל שאלה: איך אני יכולה לדעת אם הבניין שלי עתיד לעבור פינוי בינוי בחסות הרשות המקומית?
מסלול רשויות הוא מסלול בו הרשויות מקדמות את הליכי תכנון הפרויקט. עורך הדין המלווה את הפרויקט מטעם הבעלים יכול לסייע בעניין. עורכי הדין המקצועיים בתחום ששולטים בכל פרטי הפרויקט, מכירים את השטח, ויידעו לבדוק ולתת תשובה מתאימה. חשוב לדעת כי גם במסלול רשויות הבעלים מתקשרים עם יזם שאמור להוציא אל הפועל את הפרויקט ואפשר להתעדכן גם מול נציגיו.
אבי שאל: היזם בפינוי בינוי הציע תוספות בניה לדיירים באופן לא שוויוני, לטענתו בגלל הגבלות של הרשות המקומית. זה חוקי?
לטעמי טענת היזם לא הובנה או לא הועברה נכון. אבהיר מספר פרטים לעניין חלוקת התמורות לבעלים. פרויקט של פינוי בינוי מלווה גם על ידי שמאי אותו בוחרים הבעלים. השמאי מטעם הבעלים מנקד את הדירות הקיימות בהתאם למשתנים שונים. שטח הדירה הקיימת הוא המשתנה העיקרי, אך השמאי לוקח בחשבון גם משתנים כגון הצמדות, קומת הדירה, כיוונה ומצבה. בהתאם לניקוד השמאי מחולק סל הזכויות של הבעלים בפרויקט. הרשות כן רשאית להגביל עקרונית את התמורות בפרויקט לפי מפתח מסוים, למשל תוספת מטרים מקסימלית, אך איננה מחלקת את הדירות החדשות בין הבעלים.
ארנון שאל: האם עורך הדין של הדיירים מחויב ליידע אותם על ההסכמות בינו לבין היזם כולל סכום התשלום שהיזם משלם לו?
שכר טרחת בא כוח הבעלים מוסכם וחשוף לבעלים. שהרי בא כוח הבעלים הוא שלוחם ומייצג את הבעלים. שכר הטרחה משולם על ידי היזם.
חגי שאל: יש לי דירת גג וניצלתי את זכויות הבניה שלי על הגג. היזם בתמ"א 38/2 רוצה לשמור לעצמו את דירת הגג בבניין. מה נהוג במקרה כזה?
כדי לענות אל השאלה עליי לקבל פרטים נוספים, שכן מדובר במקרה נקודתי. למשל יש לבחון מהן הזכויות המנוצלות, את שווי ומצב הדירה הקיימת ואת הדירות המתוכננות בפרויקט. רצון היזם לשמור לעצמו את דירת הגג בבניין לגיטימי, בתנאי שזכויותיך לקבלת דירת תמורה מתאימה והולמת ליחסיות ההשבחה של יתר בעלי הדירות בבניין נשמרת.
דניאל שאל: שני דיירים מתנגדים לתמ"א 38 בבניין עם 8 דירות. אפשר לחייב אותם?
המקרה אותו אתה מציג הוא כזה שבו ישנו רוב של 75% מהבעלים. ככל ומדובר על פרויקט תמ"א 38/1 מסוג חיזור ועיבוי בו הרוב המינימלי הדרוש הוא שני שלישים, ניתן יהיה לפנות להליך משפטי נגד הסרבנים ולאכוף עליהם את הוראות ההסכם. אם הפרויקט הינו תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה בו הרוב הדרוש הוא 80%, הרי שאתם צריכים הסכמה של בעלים אחד נוסף לפחות כדי להוציא אל הפועל את הפרויקט. חשוב לציין כי המגמה היא להפחית את הרוב הנדרש, אך כל עוד הדבר לא הוסדר בחוק, המצב הוא כפי שתיארתי.
חיים שאל: כחלק מהסכם תמ"א 38 חיזוק היזם הציע שיפוץ כללי לפנים הדירות. צריך לשלם מס על השיפוץ ?
תמורות בשיפוץ כללי של פנים הדירות כמו גם תמורות של תשלום במזומן של היזם לבעלים מחויבות בתשלום מס. ככל ואכן אלו הן ההסכמות אני ממליץ לעגן הוראה בהסכם לפיה היזם הוא שישלם את המס שיחול על הבעלים.
טלי שאלה: היזם שלנו הודיע שהוא מתחיל לפעול משפטית נגד דיירים סרבנים. כמה זמן לוקח התהליך עד שיש החלטה?
טלי, זה המקום לומר שההליכים המשפטיים כנגד בעלים סרבנים הפכו להיות יעילים ומהירים לאחרונה. הליך משפטי כזה נע בין 6-12 חודשים, למעט מקרים חריגים. מניסיוני, רבים מהמקרים המגיעים להליך משפטי נסגרים כבר בשלבי ההליך המקדמיים, כאשר מתגלה שהמחלוקות אינן באמת מהותיות.
עו"ד רועי פריד עוסק בהתחדשות עירונית
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
