קונים או מוכרים דירה? כך תעשו את זה נכון

רכישת נכס מקרקעין היא אחת מהעסקות הגדולות והמשמעותיות ביותר שאדם עושה בחייו, והיא טומנת בחובה לצד ההזדמנויות, גם לא מעט סיכונים.

על מנת שעסקה תצליח היא דורשת תכנון נכון, תשומת לב והקפדה על כל הפרטים.

לא אחת אנו שומעים על רוכשי דירות שלאחר ששילמו את מיטב כספם, התברר להם כי לא קנו את הדירה מהבעלים האמיתיים, או שהחברה שמכרה להם את הדירה נקלעה להליכי פירוק וכל כספם ירד לטמיון.

במקרים אחרים רוכשים גילו כי לא ניתן להשלים את רישום זכויותיהם בדירה, בגלל חובות לרשות המקומית או חריגות בניה.

סביר להניח שליווי משפטי נכון ובדיקות מקיפות בשלב ניהול המשא ומתן בטרם חתימת הסכם המכר, יכולים היו למנוע את מפח הנפש.

אז איך עושים עסקה טובה, ומה חשוב לציין בחוזה?

עו"ד רוני מישקובסקי, שותף במשרד עורכי הדין מישקובסקי-בריילובסקי המתמחה במשפט אזרחי ועסקאות נדל"ן, השיב לשאלות הגולשים:

באופן אישי אני לא ממליץ ללקוחותיי לחתום על זיכרון דברים. הררי פסקי דין נכתבו על המשמעות של "זכרון דברים" והתוקף המחייב שלו.

מדוע להסתבך בניסוח של מסמך משפטי מורכב שיש לו השפעה ישירה על עסקה בשווי של מאות אלפי שקלים, כשכל מה שצריך זה שהמוכר ייתן לקונה את כתובת הדואר של עורך הדין שלו על מנת שיתחיל להניע את המשא ומתן?

אם בכל זאת כותבים זיכרון דברים, הייתי ממליץ על ניסוח מינימליסטי שמתאר את הממכר, את הסכום הכללי, ואת מועד המסירה המבוקש. בנוסף, הייתי מדגיש שההסכם שיחייב את הצדדים הינו הסכם שינוסח ויאושר על ידי באי כוח הצדדים אשר יפעלו לנסחו תוך פרק זמן מקוצר.

צריך להיזהר. זיכרון דברים מפורט שמכיל את הנתונים המהותיים של העסקה יכול להיחשב כהסכם מכר מחייב לכל דבר שניתן לאכוף אותו בבית משפט, ושצריך לדווח עליו לרשויות המס ולשלם את שיעורי המס הנדרשים על פי דין.

יערה שאלה: בחוזה קבוע מועד למסירת הדירה והקבלן כבר הודיע שלא יעמוד בזמנים. אנחנו חייבים להתפנות מהדירה שאנחנו גרים בה כרגע. איך עובד מנגנון הפיצוי? האם על הקבלן לשלם בנוסף גם דמי שכירות בתקופת האיחור?

בדיוק בשביל מקרים כאלו חוקק המחוקק את חוק המכר (דירות), שקובע כי קבלן יכול לאחר במסירת הדירה עד 60 ימים מעבר למועד שנקבע בהסכם המכר בלי שום סיבה אמיתית. זו מעין "תקופת חסד" שבמהלכה אין זכאות לקבלת פיצוי כלשהו.

יחד עם זאת, אם לאחר שחלפו 60 הימים הקבלן לא מוסר את החזקה בממכר ואין לו כל עילה חוקית או חוזית ה"מכשירה" את הדחייה יהיה עליו לשלם פיצויים לרוכש.

שיעור הפיצויים קבוע בחוק: בגין שמונה החודשים הראשונים לאיחור עליו לשלם דמי שכירות בשיעור של 150% משכר דירה סביר אשר היה משולם בשוק החופשי לדירה מהסוג של הממכר, והחל מהחודש התשיעי את זכאית לפיצוי בשיעור של 125% משכר דירה סביר אשר היה משולם בשוק החופשי לדירה מהסוג של הממכר.

עוד נקודה חשובה שאני רוצה להדגיש היא שהפיצוי הוא "קוגנטי", כלומר הקבלן לא יכול להתנות עליו או לשנות אותו אלא אם השינוי הוא לטובת הרוכש.

רחלי שאלה: קנינו דירה ב-2018. עכשיו גילינו שכבר כמה שנים השכנים מלמטה מתלוננים על נזילות שהם טוענים שמגיעות מהדירה שלנו. המוכרים לא סיפרו לנו על כך. לטענתם מקור הבעיה לא ידוע ולכן הם לא היו צריכים לדווח על בעיה שאינה קשורה לדירה שלהם. הם צודקים?

כל צד להסכם צריך להתנהג בתום לב ובדרך מקובלת הן בשלב ניהול המשא והמתן והן בשלב קיום ההסכם. חלק מחובת "תום הלב" היא החובה לגלות לצד השני כל פרט מידע מהותי שיש בו כדי להשפיע על ההחלטה של אותו הצד האם להתקשר בהסכם מחייב ובאילו תנאים.

בהקשר זה בית המשפט העליון קבע את רף הגילוי של מוכר מקרקעין באמת המידה של "האם הוא ידע או האם היה עליו לדעת". כלומר אם המוכר ידע על הבעיה או היה עליו לדעת כבעלים סביר של מקרקעין, היה עליו לגלות את פרט המידע הזה במהלך המשא ומתן ואם הוא לא עשה זאת הוא הפר את חובת "תום הלב" המושתת על כתפיו.

להפרת חובה זו יכולות להיות מספר השלכות על ההסכם שנחתם, כגון עילה לביטול ההסכם או רק עילה למתן פיצוי כספי לצד הנפגע, או חיוב של הצד המפר לבצע פעולות מסוימות.

ובכן אחרי ההסבר האקדמאי הבומבסטי, אם ניישם את העיקרון הנ"ל על המקרה שלך כפי שתיארת אותו, נראה כי המוכרים הפרו את חובת הגילוי כלפיכם בשלב המשא והמתן שניהלתם ויש לכם עילת תביעה איתנה מול אותם מוכרים.

שחף שאל: אני מעוניין לקנות דירה שהייתה בעבר בבלעדיות של מתווך. תקופת הבלעדיות הסתיימה. עדיין צריך לשלם דמי תיווך?

בשאלה שלך חסר נתון מאוד חשוב והוא האם המתווך החתים אותך על הסכם תיווך והאם הוא הראה לך את הדירה. אם הנתון הזה מתקיים בענייננו אני אטה לומר שאתה אכן מחויב לשלם דמי תיווך שכן על פניו בינך לבין מתווך נכרת הסכם תיווך חוקי שאינו מותנה בבלעדיות שניתנה למתווך על ידי מוכר הדירה.

על מנת שמתווך יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך אמורים להתקיים שלושה תנאים מצטברים. התנאי הראשון הוא שהמתווך אכן הינו מתווך מורשה, התנאי השני הוא שהמתווך החתים את מקבל שירותי התיווך על הסכם תיווך שעומד בהוראות הדין והתנאי השלישי הינו שהמתווך היה הגורם היעיל בעסקה. לרוב עצם הפגשת הקונה עם המוכר יכולה לגבש את יסודותיו של תנאי זה.

יחד עם זאת, אם אתה לא פגשת במתווך, לא חתמת עמו על הסכם תיווך, ולא היה לו כל קשר עמך אזי שאין התקיימות של שלושת התנאים המצטברים ואתה לא מחויב לשלם למתווך.

אבי שאל: הקבלן הציע לתקן את הליקויים בדירה, אבל מומחה שהתייעצתי איתו אמר שהתיקון שהקבלן מציע הוא "קוסמטי" וזמני בלבד, ועליי להחליף את כל הצנרת בדירה. אני חייב לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים שהציע לפני הגשת תביעה נגדו?

באופן עקרוני, כן. חוק המכר (דירות) קובע שאם התגלתה "אי התאמה" הניתנת לתיקון על הקונה החובה לתת לקבלן לתקן את אי ההתאמה.

נזילות מהצנרת עונות להגדרת "אי התאמה", ועל פי נתוני השאלה המומחה שלך לא טוען שלא ניתן לתקן את אי ההתאמה אלא שהדרך המוצעת לתיקון איננה הדרך הנכונה.

לפיכך קיימת החובה לתת לקבלן את הזכות לבצע את התיקון אך ניתן לנסות ולחייב אותו לבצע את התיקון בהתאם להמלצות המומחה שלך. ובכן אבי, איך אתה בדיוק עושה את זה? ככל וקיים בהסכם מנגנון פתרון סכסוכים בעניינים מקצועיים יש לך האפשרות ליישם אותו. לרוב מדובר על מהנדס או אדריכל הממונה מטעם הצדדים והוא איש מקצוע שיכריע בשאלה מהי הדרך הראויה בשלב זה לתקן את אי ההתאמה.

ככל ואין מנגנון שכזה בהסכם והקבלן לא מוכן באופן רצוני לנקוט בהליך מעין משפטי כגון בוררות או גישור אתה יכול להגיש תביעה מתאימה שהסעד המבוקש בה הינו לחייב את הקבלן לבצע את תיקון אי ההתאמה על פי שיטת התיקון שהוצעה על ידי המומחה מטעמך. בכל מקרה אם התיקון לא הצליח, תהא שיטת התיקון בה נקט הקבלן אשר תהא, עדיין תחול עליו החובה לשוב ולתקן את אי ההתאמה.

שרון שאלה: אני רואה הרבה פרסומים של הזדמנויות לרכישת דירה לפני קבלת היתר בניה, במחיר זול יחסית. זה מומלץ? מה הסיכונים?

רכישת דירה עוד בטרם ניתן היתר בניה היא עסקה אפשרית וחוקית אך היא מסובכת מבחינה משפטית וטומנת בחובה סיכונים רבים לרכוש.

הסיכון העיקרי הוא שבסופו של יום לא יינתן כלל היתר בניה או יינתן היתר בניה שמשנה באופן מהותי את התכנון הרעיוני של הדירה שרצית לרכוש. סיכון נוסף הוא שלא ידוע מה דין התשלומים שבוצעו לטובת הקבלן שכן סביר להניח שעדיין אין חשבון ליווי אליו יש לשלם את הכספים על פי הסכם המכר.

קצרה היריעה מלפרט את כל הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה בשלב שטרם ניתן היתר בניה.

עו"ד מנוסה בתחום יידע לתת מענה לכל הסיכונים הללו כגון קביעת מנגנון לביטול ההסכם ככל ולא ניתן היתר בניה תוך פרק זמן מסוים מהחתימה או ככל שיהיה שינוי מהותי בין היתר הבניה שניתן בפועל לבין התכנון המוצע של הדירה. עורך דין טוב יעמוד על כך שלא ישולמו תקבולים העולים על המותר בחוק, ושהתקבולים ישולמו לחשבון נאמנות לגיטימי.

רומן שאל: אנו לפני רכישת בית צמוד קרקע ביישוב, שהמוכר בנה בו עם השנים כל מיני תוספות בניה ללא אישור. מה ההשלכות של זה? האם להתייחס לזה בחוזה?

בוודאי שיש לתת התייחסות לעניין חריגות הבניה במסגרת ההסכם. רכישת מבנה עם חריגות בניה יכול ליצור לרוכש אינספור בעיות משפטיות כגון נקיטת הליכים פליליים על ידי הרשות המקומית שבסיומם ניתן להוציא צו הריסה. בגלל חריגות הבניה ייתכן שהרשות המקומית לא תספק אישור עירייה לטאבו וללא אישור זה לא ניתן יהיה להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה.

בנוסף, ייתכן שניתן יהיה להכשיר את החריגות בדיעבד על ידי תשלום היתרים והיטלים לרשות המקומית, והם אמורים להיות משולמים על ידי המוכר.

חלילה אם מישהו ייפגע מחריגות הבניה, יש לרוכש אחריות בנזיקין מעצם היותו הבעלים של המקרקעין, ועוד השלכות רבות. כך שאם הממכר טומן בחובו חריגות בניה יש לבצע הסדרה מלאה של כל הנושאים הנובעים מחריגות אלו במסגרת הסכם המכר.

עומרי שאל: אנחנו בשלב המשא ומתן לפני חתימה על חוזה לקניית בית יד שניה. עד כה לא הוסכם על פיצוי במקרה של ביטול – אנחנו יכולים לבטל את העסקה? אנחנו חשופים לתביעה?

ביחס לשאלה זו נוסחו פסקי דין רבים של בית המשפט העליון. כמובן שבמסגרת הבמה הזאת אני לא יכול לתת סקירה מלאה של ההלכה השוררת והשלכותיה, אבל אנסה בתמצית להעביר את העיקר.

נקודת המוצא החשובה ביותר הינה באיזה שלב הופסק המשא ומתן. האם הוא הופסק בשלב מאוד בראשיתי – נניח אחרי העברת טיוטה אחת שאפילו לא ניתנה לה התייחסות, או בשלב מאוחר של המשא ומתן – כאשר נשארו מספר נקודת שוליות להסכמה או אפילו נקבע כבר מועד לחתימה.

ככל שהשלב במשא ומתן הוא ראשוני, כך יטה בית המשפט שלא לפסוק פיצויים כלל או לפסוק פיצויים המבטאים את הנזק הישיר והמידי שנגרם לצד הנפגע, כמו תשלום לעורך דין או החזר הוצאות.

ככל שהשלב הוא מתקדם, כך יעלה שיעור הפיצויים שייפסקו. אדגיש ואומר כי בשלב מסוים של המושא ומתן, יכול לקבוע בית המשפט שלמעשה קיים כבר הסכם מחייב בין הצדדים והחתימה הייתה רק אקט פורמאלי ולכן ניתן לאכוף את ההסכם או לפסוק פיצויים לטובת הצד הנפגע לא רק ביחס לנזק שנגרם להם בפועל אלא גם בנזק שיכול היה להיגרם להם.

השאלה האם נקבע פיצוי או לא במסגרת המשא ומתן שנוהל בין הצדדים רלבנטית לקביעה באיזה שלב היה המשא ומתן אך אין בה כדי לקבוע האם בית המשפט יפסוק פיצויים או לא. קביעה זו תעשה על ידי בית המשפט בהתאם לראיות והטיעונים שיוצגו בפניו.

יפית שאלה: אני רוצה לרכוש דירה בבניין חדש שעוד לא בוצעה בו פרצלציה ורישום בטאבו. יש כרגע רק הערת אזהרה לטובת המוכר. זו בעיה?

לא. לרוב כשנרכשת דירה מקבלן לוקח זמן עד אשר הזכויות נרשמות בפועל על שם הרוכש. בדרך כלל, עד שלב קבלת החזקה בדירה בפועל אין לרוכש שום רישום שמבוצע לטובתו והוא מוגן רק במישור הכספי שעה שהוא אמור לקבל ערבויות חוק מכר.

לאחר קבלת החזקה בדירה לרוב נרשמת הערת אזהרה על שמו של הרוכש או מבוצע כל רישום אחר, תלוי בטיב הזכויות ואופן רישומן. חוק המכר דירות שכבר הזכרתי אותו קובע מועדים להשלמת רישום הזכויות ולרוב עניין זה גם מוסדר במסגרת ההסכם.

מה שחשוב לבצע יפית, הוא לשכור את שירותיו של איש מקצוע בקיא בתחום שידאג לוודא מהן בדיוק הזכויות שהמוכר רכש, האם קיימת מניעה מטעמו לבצע העברת זכויות, האם קיימת מגבלה בהסכם הרכישה אודות העברת הזכויות ועוד. זאת, כדי לאשר שהערת האזהרה שנרשמה לטובתו של המוכר אכן משקפת את הזכויות עליהן הצהיר במסגרת הסכם המכר.

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.