אל תמהרו להספיד את תמ"א 38: "זה לא זבנג וגמרנו"
עורכת הדין אודליה נמיר מסבירה שהתוכנית שאושרה תחילה רק ל-5 שנים הוארכה כבר פעמיים, וגם אם ההמלצה לבטלה תתקבל לבסוף היא לא תיעלם כל כך מהר ויהיו לה חלופות.
בשבוע שעבר הודיע מינהל התכנון כי ימליץ שלא להאריך עוד את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה – המוכרת בשם תמ"א 38 – מה שעלול על פי פרסומים בתקשורת להביא לסיומה עד מאי 2020. אבל אל תמהרו להספיד את תמ"א 38.
התכנית שאושרה בשנת 2005 למשך 5 שנים בלבד הוארכה כבר פעמיים, ובכלל לא ברור אם ההמלצה לבטלה תקבל את אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה שמורכבת מ-36 נציגי ממשלה, ראשי רשויות מקומיות ויועצים מקצועיים.
יש מתנגדים רבים לביטול התכנית שנולדה במטרה להציל חיי אדם ומשמשת היום כאמצעי מרכזי להתחדשות עירונית, וכנראה שהיא לא תיעלם מחיינו כל כך מהר.
אז מה עושים בינתיים ומה החלופות?
עו"ד אודליה נמיר , מייסדת ובעלים של משרד עורכי דין לנדל"ן והתחדשות עירונית, השיבה לשאלות הגולשים:
ברק שאל: בקשה לתמ"א 38 בבניין שלנו הוגשה מזמן אבל עדיין לא אושרה – ההחלטה החדשה של מינהל התכנון משפיעה עלינו?
עמדת מינהל התכנון שהתפרסמה לפני כשבוע ימים הינה המלצה בלבד של מנהל התכנון ומנהלת מינהל התכנון, גב' דלית זילבר, שלא להאריך את תוקפו של חוק התמ"א מעבר למאי 2020 ולא מדובר בהחלטה סופית. יתירה מזו, מינהל התכנון יוציא עמדה מסודרת בשבועות הקרובים.
יחד עם זאת חשוב לציין, כי זוהי המלצה בלבד ועמדה זו עדיין צריכה להיבחן ע"י גורמים מקצועיים ופוליטיים נוספים, ובעיקר ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה שמבין חבריה מונים נציגי משרד האוצר, חברי ממשלה, נציגי צה"ל, מטה הדיור ועוד.
אני מאמינה וסבורה כי לא יווצר מצב של "זבנג וגמרנו" שביום אחד הכל ייעצר, מדובר בתוכנית אשר קיימת כבר כ- 15 שנים, לא ניתן לעצור באופן חד ומיידי תהליכים כאלה, במיוחד פרויקטים שנמצאים בתהליך רישוי ברשויות השונות והוצאו מאות מיליוני שקלים על-ידי יזמים לצורך קידום הפרויקטים, ואם אכן תתקבל ההמלצה של מינהלת התכנון, הרי שיהיו הוראות מעבר, ככל הנראה לאורך תקופה ממושכת, כך שפרויקטים שנמצאים בהליכי רישוי לא יפגעו.
אלונה שאלה: אני מעוניינת לקנות דירה בבניין שעתיד לעבור תמ"א בשנים הקרובות. עליי לידע את הבנק על התמ"א? זה אמור להשפיע על תנאי המשכנתא שאקבל?
שאלה מצוינת, בכל פרויקט שעתיד לעבור תמ"א, בהסכם בין היזם לבין הבעלים יש תנאים מתלים לקיומו של ההסכם וכן תנאים נוספים כגון קיומו של ליווי בנקאי, האם הופקדו הערבויות הנדרשות בהסכם בידי ב"כ הבעלים (כגון ערבות ביצוע, ערבות לשכ"ד, ערבות מיסוי). יש מקרים בהם הבנק לא יאשר את המשכנתא, לפיכך חשוב ביותר לבדוק עם הבנק ממנו את מתעתדת לקחת את המשכנתא כי יאשר את ההלוואה לפני החתימה על הסכם הרכישה. ככל והמחלקה המשפטית מתנה את האישור רק לאחר קיומו של הסכם חתום, שימי לב שיש תנאי מתלה בהסכם הרכישה, כי ככל והבנק למשכנתאות לא יאשר את ההלוואה, אזי ההסכם יבוטל מבלי שיהיה בכך הפרה מצדך. כך תוכלי להתקשר בהסכם ולהיות רגועה שהמשכנתא תאושר ולא תהיה במצב בו תהיי חשופה להפרת ההסכם ולתשלום פיצויים גבוהים.
יוגב שאל: איך עושים הערכת שמאי לדירה שעומדת לעבור פינוי-בינוי? מתחשבים בזה שהשווי שלה יהיה גבוה בהרבה משוויה כיום?
אני מניחה שאתה שואל את השאלה לגבי מכירת דירה אשר עתידה לעבור פינוי – בינוי. שווי הדירה תלוי בגורמים רבים, בין היתר ובשלב בו נמצא הפרויקט. ככל שהשלב מתקדם יותר ויש וודאות גדולה יותר להוצאתו לפועל של הפרויקט, שווי הדירה יהיה גבוה יותר.
ככל שהשלב מקדמי בפרויקט, לא תהיה לכך השפעה רבה על שווי הדירה, בסופו של דבר השוק אומר את שלו.
חנוך שאל: הגג של הבניין מוצמד לדירה שלי בטאבו והתחילו עכשיו דיבורים אצלנו על פינוי בינוי. מובטח שאקבל את הדירה העליונה והגג בפינוי בינוי?
אין ספק שעצם העובדה כי יש לך גג צמוד בטאבו מקנה לך זכויות גדולות יותר מדירה רגילה בבניין. אין בטחון מלא כי בפרויקט פינוי בינוי תקבל דירת פנטהאוז, אך גם איני שוללת זאת. התמורה תלויה מאוד בכלכליות הפרויקט, במיקומו ובתנאים רבים נוספים. מדובר במשא ומתן מסחרי שיש לנהל מול היזם הנבחר. בדרך כלל אני ממליצה למנות שמאי אשר יערוך דו"ח כלכלי אשר נקרא גם "דו"ח אפס", באמצעותו תוכלו לקבל מידע טוב אודות כלכליות הפרויקט וכן חלוקת זכויות הבניה בין הדיירים לבין יזם, גם במקרים של דירות מיוחדות כמו הדירה שלך.
ענבל שאלה: לנוכח ההצהרות של המינהל, כדאי לדיירים להתארגן עכשיו לתמ"א 38 או להמתין בשלב הזה?
כפי שציינתי, פרסום עמדת מנהל התכנון אינה מהווה החלטה סופית ומוחלטת, נכון שלאור עמדת מנהל התכנון השוק מצוי בימים אלה בחוסר וודאות, וכך גם שיש חוסר וודאות כי המלצת מנהלת התכנון תתקבל בפועל ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה, אשר טרם נשמע קולה ועמדתה.
מאז חוקק חוק ההתחדשות העירונית (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התמ"א עברה תהליכים רבים. היה תיקון 1, אח"כ תיקון 2, תיקון 3 ותיקון 3א, ועברו שנים לא מעטות עד שנוצרה התייצבות, כי בכל זאת צריך לזכור שנוצר "מוצר" חדש שכל הגורמים המעורבים היו צריכים ללמוד אותו.
נכון שיש לראות דברים בראיה רחבה יותר, ואני סבורה כי ייעשה שילוב בין הקיים לרצוי באופן הדרגתי או שתהיה תוכנית משולבת, שהרי קיימים בניינים רבים אשר אינם יכולים להצטרף למתחמים וצריך לתת פתרון גם להם.
איני סבורה שיש לעצור באופן מוחלט, אך חוסר הוודאות אכן מרחף מעל ובהתאם היזמים פועלים. אם הדיירים לא מאוד בשלים לתהליך, אז ייקח זמן רב להוציא לפועל פרויקט, ויזמים ככל הנראה יעדיפו להשקיע משאבים ומאמצים בהתקשרות עם דיירים שבשלים לתהליך.
לילך שאלה: פרויקט תמ"א 38 באמת מבוצע בחינם? אם לא, מה העלויות שאני כדיירת צריכה לקחת בחשבון?
לרוב, בעיקר באזור המרכז, פרויקט תמ"א הוא עסקת נטו מבחינת הדיירים. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, אם זה תכנון, בעלי מקצוע שונים, עו"ד דיירים, מפקח בניה מטעם הדיירים, יועץ ביטוח מטעם הדיירים, מיסוי, מסים, אגרות, הוצאות בניה ועוד.
יש מקרים מיוחדים בהם הדיירים צריכים לשאת בעלויות שונות, כגון במתחם שבו מבוצע פרויקט הריסה ובניה, כאשר בסיס העסקה הוא שהדיירים מוכרים ליזם את הדירה הישנה ובתמורה היזם בונה את הבניין החדש והדירות החדשות לדיירים. במקרה כזה, במתחם בו יש למי מהדיירים יותר מדירה אחת או שיש בו נכס שהוא מסחרי אזי יכול להיווצר מצב בו העסקה לא פטורה ממס, ובמקרה כזה, תלוי בכלכליות העסקה, היזם לא יהיה מוכן לשאת בהוצאות המיסוי.
כמו כן, בעלי דירה שמבקשים שדרוג או תוספת מעבר למפרט הניתן לכלל הדיירים בפרויקט, יתבקשו לשאת בעלויות תוספות אלה. ישנם כמובן מקרים פרטניים נוספים, אך הזמן הקצר שעומד לרשותנו לא יספיק. רצוי להתייעץ באופן פרטני לפני כל התקשרות בהסכם עם יזם.
לאון שאל: בעל הדירה שאנחנו שוכרים לא הזכיר בחוזה שהולך להתבצע פינוי בינוי. זה חוקי? בבוא היום יכולים לפנות אותנו בלי שהסכמנו?
בהסכם פינוי בינוי, בד"כ, יש התחייבות של הבעלים כי אם הדירה מושכרת הם צריכים ליידע את השוכרים בדבר קיומו של הסכם פינוי בינוי וכי השוכרים יתבקשו לפנות את המושכר בתוך פרק הזמן שנקבע. לרוב פרק הזמן הזה הינו בין 90 ל- 120 ימים, והשוכר צריך לדעת כי עליו לפנות את הדירה, שאם לא כן הדיירים צפויים לקנסות כבדים ביותר, באשר אי פינוי המושכר מעכב ביצוע של כל הפרויקט. לכן קיימת חשיבות רבה לציון עובדה זו בהסכם השכירות.
דיירים אשר לא ציינו בהסכם השכירות כי הבניין מצוי בהליכי פינוי בינוי, לאחר חתימת הסכם, ימצאו בסיטואציה בו הם עלולים להפר את הסכם הפינוי בינוי אם תצטרכו לפנות את הדירה מבלי שיש תנאי כזה בהסכם, שכן לא תהיה לכם כל חובה לפנות את הדירה בהעדר תנאי כזה.
חשוב לציין, שב-2017 נכנס לתוקפו התיקון לחוק השכירות והשאילה והוסיף קושי על חיי בעלי הדירות. עד אז יכלו בעלי הדירות להכניס בחוזה סעיף המאפשר להם בהתראה מוקדמת לדרוש את פינוי השוכרים מהדירה, אבל התיקון דאג להדדיות הוגנת, וכעת סעיף חוזי שכזה חייב להיות דו-צדדי. כלומר אם הוכנס סעיף כזה, גם לדייר שמורה הזכות לצאת מהדירה בהתראה חד-צדדית, וללא צורך בהסבר, עילה או פיצוי.
טליה שאלה: הבניין שלנו בתמ"א 38/1 חיזוק ולא אחת יש תקלות של מים או חשמל – מי אחראי לתת מענה בשעות הלילה ובסופי שבוע כשהקבלן והעובדים לא נמצאים?
בכל פרויקט בניה יש מנהל עבודה והטלפון שלו צריך להיות מפורסם ע"ג השלט שמוצב על הפיגומים או על הגידור מסביב לבניין בחזית, ופרטיו צריכים להיות גם אצל הנציגות. כמו כן, צריך להיות לכם – הדיירים – מפקח בניה מטעמכם. שני בעלי המקצוע האלה אמורים לתקשר אחד עם השני, במיוחד במקרים של תקלות כאלה. ככל ועדיין הנכם נתקלים בקשיים, חשוב מאוד גם לעדכן את עורך הדין המייצג אתכם כדי שיפעל באופן מיידי מול הקבלן או היזם לתיקונים הנדרשים.
עופר שאל: במקרה שתמ"א 38 תתבטל, פינוי-בינוי היא אופציה ריאלית לבניינים ישנים?
יש הסבורים, לעיתים בצדק, כי תמ"א 38 איננה התחדשות עירונית, אלא התחדשות של בניינים. חשוב לזכור כי במקור, תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ועם השנים התפתחה.
אני סבורה, כפי שציינתי בתחילה, כי תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית לא בהכרח תישאר כפי שהיא, אלא תעבור שינויים, כפי שנעשה בערים מסוימות, של תכנית מתאר עירונית שתיצור תכנון מסודר בעל ודאות בדבר המתחמים והבניינים שבהם ניתן יהיה לבצע תמ"א באופן נקודתי ומתחמים אשר יהיו מיועדים לפינוי בינוי נרחב יותר.
המגמה היום במספר רשויות היא לכיוון מתחמים של פינוי בינוי. אך כמובן כל בניין ומתחם לגופו, שכן יש לבדוק היתכנות כלכלית, תכנונית, נכונות הדיירים ועוד.
רז שאל: ההודעה של מינהל התכנון צפויה להשפיע על היזמים בתחום? ייתכן שיסרבו לחתום על חוזה לאחר שנוהל כבר משא ומתן?
אכן ההודעה של מנהל התכנון יצרה באז משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית וכל הגורמים המקצועיים מצויים בחוסר וודאות. יש מספר רשויות אשר החליטו לעצור לחלוטין את התמ"א בעיר החל מהחודשים הקרובים, אם כי זהו אינו הפתרון.
הפתרון הוא מציאת כלים נכונים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א בצורה מושכלת אשר מצד אחד תתן פתרון לבעלי הדירות בבניינים הישנים ולעיתים המסוכנים, ומצד שני מתן פתרונות ראויים ונכונים לטווח הארוך לתשתיות בערים בשל גידול האוכלוסייה כתוצאה מהוספת יחידות דיור רבות.
יחד עם זאת, אני לא צופה שהיזמים יעצרו באופן מוחלט את ההתקדמות עם הפרויקטים, אך יהיו זהירים יותר וקשובים יותר להתפתחויות.
עו"ד אודליה נמיר, מייסדת ובעלים של משרד עורכי דין לנדל"ן והתחדשות עירונית
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
