תכנון ובניה: מה עושים לפני שסוגרים מרפסת?
מתי צריך היתר בניה? מה עושים כשמקבלים צו הריסה? מותר לשכנים להקים גדר? עו"ד יובל ברכה הסביר על דיני תכנון ובניה והשיב לשאלות הגולשים בשידור חי. צפו
דיני התכנון והבניה בישראל קובעים שכל מי שמעוניין להקים מבנה או לשנות את ייעודו, נדרש לעשות זאת בהתאם לתוכנית שחלה על הקרקע, או בהיתר שקיבל ממוסדות התכנון.
זה אולי נשמע פשוט, אבל המצב המשפטי משתנה ממקרה למקרה ועשוי להיות מורכב.
כך לאחרונה פורסם כי תושב ירושלים שבנה קומה נוספת בנכס שבבעלותו ללא היתר, זוכה לחלוטין רק משום שהמדינה לא הוכיחה מה בדיוק בנה, באיזה גודל, ולאיזה מטרות הקומה החדשה משמשת.
מתי צריך לבקש היתר וממי?
עו"ד יובל ברכה, בעלים של משרד עורכי דין ונוטריון שמתמחה בטיפול בסכסוכים כלכליים ועסקיים תוך התמקדות בתחום הנדל"ן, השיב לשאלות הגולשים:
ניצן שאל: אני מתעניין בקנייה של בית שהבעלים הנוכחי הוסיף על הבנייה המקורית הרחבות ותוספות בלי אישור. בהנחה שאני קונה את הבית כפי שהוא כעת ללא שינויים – יש סיכון מבחינתי?
החוק קובע ומסמיך את רשויות התכנון לבצע הריסה מנהלית תוך שישה חודשים. כאשר מדובר בבית התקופה היא קצרה יותר, ותוך 30 יום אם רשויות התכנון לא הרסו את המבנה הלא חוקי אתה אולי פטור מהריסה מנהלית אבל בבית המשפט התקופה היא ארוכה יותר. בית המשפט מוסמך במסגרת גזר דין לצוות על הריסת המבנה הלא חוקי תוך 5 שנים ממועד הבניה. מעבר לכך, תקופת ההתיישנות חלה, ואתה אולי פטור מהריסה או יכול להינצל מהריסה. אבל דיני התכנון והבניה בהקשר הזה הם לא חזות הכול. אם אתה תרצה לממן את רכישת הבית ותצטרך לצורך כך משכנתה, הבנק יחייב אותך לקחת שמאי. השמאי שיגיע לדירה יבקש לבצע הפחתה על הדירה, לא רק בגין החלק הלא חוקי, אלא גם בגין עלויות ההריסה שיידרשו לצורך הכשרת הבית למצב על פי החוק.
היבט נוסף שאני יכול לציין, זה קבלן. על פי חוק המכר הקבלן מחויב לתת לך אחריות, אבל קבלן ינסה להתנער מאחריות במידה שיתברר לו שאתה ביצעת בניה לא חוקית.
דניאל שאלה: קיבלנו צו הריסה מנהלי לסגירה של חנייה פרטית. יש ביישוב שלנו עוד 2 משפחות לפחות שביצעו את אותה בניה ואף אחד לא פנה אליהן בעניין הזה. יש מה לעשות?
המקרה שלך הוא מקרה קלאסי של הפליה אסורה. בית המשפט מעניק במקרים כאלה הגנה מן הצדק למי שטוען ומוכיח את טענתו שרשויות האכיפה פוגעות בו או אוכפות נגדו את החוק, כאשר כלפי אחרי היא לא עושה זאת. האכיפה הבררנית הזאת כבר נדונה בבית משפט ובית המשפט איפשר לאנשים להשאיר את המצב במקרה שמדובר באכיפה בררנית, אבל אני כמובן מציע לך בכל מקרה מהסוג הזה להקדים תרופה למכה ולהגיש בקשה להיתר על מנת להשאיר את המבנה.
פארס שאל: יש לי חלק מזכויות במגרש חקלאי שלפני 5 שנים שונה היעוד שלו למגורים. אני רוצה להגיש תוכנית בניה אבל עד היום לא עשו איחוד וחלוקה של הקרקע. איך יוזמים את התוכנית?
תוכניות מהסוג הזה הן תוכניות של הקצאה ואיזון. התוכניות האלה מאוד שכיחות כאשר מדובר בשותפים רבים, בקרקעות חקלאיות, והתוכניות האלה הן בסמכות ועדה מקומית על פי סעיף 62א לחוק. אין שום בעיה להגיש בהסכמת יתר השותפים ולפעמים גם בהיעדר הסכמה שכזאת, תוכנית חלוקה לרשויות התכנון. לאחר מכן להגיש היתר בניה, ואני מאמין שלא תהיה בעיה עם הבניה כל עוד התוכנית מאושרת.
מאירה שאלה: יש לנו שטח ישן שאבא שלי בנה עליו בזמנו מחסנים. אני רוצה לשפץ אותם כך שישתמשו בהם כיחידות דיור. אפשר להסדיר היתרי בניה בדיעבד?
אפשר באמת להפוך את המחסנים ליחידות דיור, אבל צריחך לבדוק כמה אלמנטים. א. שיש מספיק שטחים עיקריים, כאשר צריך לזכור שמחסנים נחשבים כשטחי שירות. אז כל עוד יש שטחים עיקריים, וכל עוד הוראות החוק האחרות, הוראות התוכניות לעניין קווי בניה וכיוצא בזה נשמרות, הדבר אפשרי. כמובן בכפוף לצפיפות, כי כל חריגה מהצפיפות יכולה להוות סטייה ניכרת, ואם הדברים האלה מתאפשרים בתוכניות החלות אפשר גם להכשיר את המחסנים הללו למגורים.
רונן שאל: לשכן שקיבל היתר לסגור מרפסת יש זכות להתנגד אם נגיש בקשה דומה?
החוק באמת לא אוסר על אותו שכן להגיש את אותה התנגדות, אבל צריך לזכור שהסיכוי של אותה התנגדות להתקבל –לפי מיטב הערכתי ומנתוני השאלה – אינם גבוהים. אני מניח שאותו שכן ניצל רק את זכויות הבניה המיוחסות לו וממילא הוא הותיר לכם את זכויות הבניה שלכם. אז גם בהיבט של התכנון והבניה, גם בהיבט הקנייני, גם בהיבט החוזי וגם בהיבט הנזיקי – אני סבור שהוועדות אמורות וצריכות לאשר גם לכם את הבניה.
אבי שאל: הקבלן בנה חניות צרות מדי בבניין חדש אחרי פינוי-בינוי. בקושי אפשר לתמרן והדיירים לא משתמשים בחניות כדי לא לפגוע ברכבים. מה אפשר לעשות?
המצב כנראה כבר נעשה והחניות קיימות. אני חושב שאם מכונית אחת לא חונה, שאר המכוניות יכולות לחנות, אז באמת את התכנון ואת הביצוע שקיים אי אפשר יהיה לשנות, אבל אפשר לנסות לתמרן בין הדיירים. אז חוקית או יותר נכון תכנונית אולי כבר אי אפשר להשיב את המצב לקדמותו, אבל אולי דבר אחד יעודד את שואל השאלה ואת קהל הצופים. כיום, ומזה הרבה זמן מנהל התכנון מקדם תוכניות שנועדו להוריד את היקפי הצפיפות של התחבורה הפרטית ולעודד תחבורה ציבורית. אני מקווה שבבשורה הזאת, בקידום הזה, אולי יינתן מענה לשאלה.
עופרה שאלה: הסכמנו עם השכנים להקים גדר בין הגינות שלנו, אבל הם בנו חומה בגובה של יותר מ-2 מטר ככה שאין אוויר ואין אור שמש כמעט כל היום. יש תקן לעניין הזה?
החוק מאפשר לבניה קלה להיות מוגשת ללא היתר. מנתוני השאלה שלך אני מבין שהשכנים חרגו ממה שמאפשר החוק. החוק בהקשר של גדר מתיר בניה עד גובה של מטר וחצי. במקרה הזה, אם השנים בנו מעל שני מטר הזכויות עומדות לך, ואת יכולה לבוא ולטעון שזה פוגע לך בחזות ולבקש להסדיר את אותה בניה שהיא ככל הנראה לא חוקית
עו"ד יובל ברכה, בעלים של משרד עורכי דין ונוטריון שמתמחה בטיפול בסכסוכים כלכליים ועסקיים תוך התמקדות בתחום הנדל"ן.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
