עם הפנים קדימה: הפריצה הגדולה של מזרח תל אביב
איך הפך מזרח תל אביב מאזור מיושן של תעשייה לאחד מהאזורים המובילים בהתחלות בנייה בתל אביב?
לפני שלוש שנים אושרה ת"א 5000, אחת התוכניות החשובות והשאפתניות שנעשו בישראל להתוויית קווי מתאר חדשים לתל אביב. מטרת התוכנית היא להתאים את הסביבה לעיר המשתנה ולהצעיד אותה למחוזות דינמיים וברי קיימא. בעקבות התוכנית תל אביב נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח אדירה ומבורכת שבסיומה יתווספו לעיר כ-120 אלף דירות בשטח כולל של 2.8 מיליון מ"ר. המשמעות של כך היא, שהעיר צפויה להכפיל את עצמה בשנים הקרובות.
את הזינוק הגדול ביותר בהתחלות הבנייה – 850 יחידות דיור נכון לשנת 2017, עלייה של 274% - רשמו שכונות מזרח העיר כגון ביצרון, יד אליהו ונחלת יצחק. "מה שמעניין באזור הגדה המזרחית של איילון הוא האופי שלה - עירוב שימושים מוטה מגורים. זאת לעומת הגדה המערבית של איילון המוטה תעסוקה. למעשה תוכנית תא 5000 הגדירה כי הפרויקטים הסמוכים לדופן המזרחי של איילון יכילו עירוב שימושים ביחס של 25% למגורים מכלל השימושים, כשהיחס הזה גדל ל- 60% ואף ל- 100% ככל שממשיכים מזרחה", מציינת רחל פללר, שותפה בכירה ומנהלת התכנון במשרד האדריכלים יסקי, מור סיוון אדריכלים.
משרד יסקי מור סיוון אמון בימים אלו על חמישה פרויקטים במזרח העיר, הגדול שבהם ממוקם באחד המתחמים המבטיחים של המזרח - בין רחוב יגאל אלון לדרך השלום, הציר שמאחד בין מזרח למערב העיר. "זו נקודה משמעותית, קו תפר חשוב בעל פוטנציאל רב", מציינת פללר ומוסיפה: "הוא נמצא בסמוך למערכת של הסעת המונים - תחנת רכבת השלום נמצאת כמה מטרים ליד, ובשנים הקרובות יחל לפעול הקו האדום של הרכבת הקלה הממוקם בקרבת הפרויקט".
"עד לפני עשור, האזור הזה היה אזור של תעשייה. עכשיו המגמה של התעשיות היא לצאת מחוץ לעיר", מציין צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין-וייס, שבשיתוף פעולה עם ריבוע כחול נדל"ן, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות, עומדת בשבועות הקרובים להתחיל בבנייתו של מגה פרויקט בשם &East ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב (מתחם מוטורולה לשעבר) בהשקעה כוללת של 1.4 מיליארד שקל.
מעבר לכביש ממוקם פרוייקט TOHA המדובר שתיכנן המעצב רון ארד, מערבית אליו מתחם טרה ובמזרח ממוקמים מגדלי תל אביב ופרויקט נדלן נוסף שעומד לקום בסמוך. מתחם &East שמתפרס על פני שטח של 6.5 דונם היה עד לא מזמן מאוכלס במתקן של חברת מוטורולה ובמוסך. "תל אביב גדלה והאזור הזה הופך להיות הלב הפועם של העיר. אין כל סיבה שבמרכז העיר יהיו מוסכים", מסביר סופרין.
מתחם &East שיוצא בימים אלו לשיווק מקדים (pre-sale) כולל שני מגדלים שיתנשאו לגובה של כ-40 קומות. המגדל הראשון יכלול כ-350 דירות וקומת מסחר, והמגדל השני יהיה מגדל המתאפיין בעירוב שימושים עם כ-40 דירות בקומות העליונות, משרדים בקומות התחתונות ושטחי מסחר במפלס הקרקע.
התכנון והפיתוח הסביבתי מציעים לתושבי המתחם סביבת חיים ירוקה, שירותים עירוניים מתקדמים, נגישות לתחבורה ציבורית שתשאיר את הרכב בבית ותאפשר מגורים, בילויים ועבודה במתחם אחד. תושבי המתחם העתידי, ייהנו לא רק מתל אביב המתחדשת, אלא גם מריאה ירוקה המתוכננת באזור, שתיווצר באמצעות קירוי איילון לאורך שדרות מנחם בגין, ותאפשר גישה רגלית לכל מה שיש לתל אביב להציע.
מתחם &East הינו חלק משורה של פרויקטים נדלניים שעומדים לקום באזור דרך השלום שעתיד להכיל בשנים הקרובות כ- 3000 דירות, אלפי משרדים ושטחי מסחר. את הסיבה לזינוק של מזרח העיר תולה סופרין בעובדה שיש באזור יותר אפשרויות תכנוניות. "האזור הוא כמו פלסטלינה שמתכנני העיר יכולים לשחק איתה. יש אפשרות לתכנון הרבה יותר נכון וחכם באזור, כזה שמנצל את הקרקע בצורה נכונה יותר".
"הגובה הוא העתיד"
ניצול הקרקע הנכון שעליו מדבר צחי סופרין הוא בין היתר על ידי בנייה לגובה. "הגובה הוא העתיד", לדבריו. על השאלה האם הישראלים בשלים למגורים בגבהים שלא ידעו בעבר - מעל ארבעים קומות - עונה סופרין: "יש לנו ניסיון עם בניית מגדל של 54 קומות בגבעתיים, שמאוכלס כבר שלוש שנים. כשהתחלנו לשווק את הפרויקט היו שחששו, אבל נכון להיום המגדל מלא, הביקוש גדל, ואנשים לא מעוניינים למכור".
מגמה נוספת שניכרת במגדלי הפרויקטים החדשים בתל אביב בכלל ובשכונות המזרח בפרט היא האופי הרב תחומי שלה - לא עוד בנייני מגורים שמייצרים שכונות שינה, אלא שכונות פועמות ותוססות, שמתאפיינות בעירוב שימושים: גם מגורים, גם תעסוקה, גם משרדים וגם מלונאות. "יש פוטנציאל גדול בעירוב שימושים, בראש ובראשונה יצירת סביבה חיה, נושמת ובועטת 24/7. העירוניות מבקשת ומחפשת את עירוב השימושים, היא לא רוצה עיר שינה", אומרת רחל פללר.
"יש לנו ניסיון גדול בתחום הזה", מוסיף סופרין ומדגיש כי עירוב שימושים צריך לעשות באופן מושכל על מנת שיהיה אפשר להפיק ממנו את המיטב. "ברגע שמייצרים הפרדות נכונות, אין שום בעיה בעירוב שימושים וניתן להנות מכל העולמות. באמצעות בנייה מודרנית ונכונה ניתן לעשות הפרדה בנקודות החיכוך, למשל באזור הלובי והמעליות. זה ממש להיות עם ולהרגיש בלי".
רחל פללר מסכימה כי בכל פרויקט של עירוב שימושים יש אתגר תכנוני. "צריך לייצר מצד אחד הפרדה, ומצד שני גם לאזורים של השיתוף יש אלמנט משמעותי. בניין של עירוב שימושים הוא בניין עתיר מערכות, שצריך לתת בו מענה למגוון רחב של נושאים".
לסיכום, איך המזרח החדש של תל אביב יראה בעשורים הקרובים?
פללר: "כל האזור ישנה את פניו. ייבנו מספר פרויקטים למגורים ולתעסוקה באזורים הסמוכים להסעת המונים, גשר יהודית יחבר בין מזרח ומערב העיר, איילון יהפוך להיות מקורה ויוקמו עליו פארקים ושטחים ציבוריים שיהוו ריאה ירוקה המקשרת בין מזרח העיר למערבה וגם מייצרת מענה לשטחים פתוחים וציבוריים לגידול האינטנסיבי שיהיה באזור. מזרח העיר תהייה בעיניי אחת הסביבות האטרקטיביות של תל אביב בעתיד הנראה לעין".
לפרטים נוספים, הקליקו כאן>>
