הריבית יורדת – האם זה הזמן לרכוש נדל"ן להשקעה או להשקיע בשוק ההון?
אחרי עשור די מוצלח של שוק הנדל"ן המקומי, יחד עם ציפיות השוק להורדת ריבית בהמשך השנה בישראל, משקיעים רבים חוזרים ובוחנים השקעה בנדל"ן. כאן עולה השאלה הנצחית, מהו אופן ההשקעה העדיף?
מאת: יוטב קוסטיקה, כלכלן ראשי ומנהל השקעות
בחודשים האחרונים הבנקים המרכזיים בעולם החליטו לשנות את המגמה המוניטרית, וחזרו לתמוך בהורדות ריבית ברחבי העולם, ביניהם הבנק הפדרלי האמריקאי שהוריד את הריבית שלוש פעמים ב-2019 והבנק המרכזי האירופאי שהוריד את הריבית על פיקדונות לריבית שלילית של 0.5%.
ישראל אינה שונה, ובחינה של עקום התשואות השקלי, מעלה את ההערכה כי גם כאן אצלנו בישראל הורדת ריבית היא תרחיש אפשרי.
איך משפיעה הורדת הריבית על המשק?
הורדת הריבית מעודדת צריכה פרטית וממריצה את הכלכלה. אולם, אליה וקוץ בה, ריבית נמוכה מביאה לתשואות נמוכות באיגרות החוב הסולידיות ולהיעדר אלטרנטיבות השקעה סולידיות, ורבים מחפשים תשואות באפיקי השקעה אלטרנטיביים כגון נדל"ן.
בעשור האחרון נהנה שוק הנדל"ן מעליית ערך והשיא למרבית ממשקיעי הנדל"ן תשואות יחסית גבוהות, של עשרות אחוזים ואף מאות אחוזים. רבים רואים בהשקעה בנדל"ן אפיק השקעה סולידי ואלטרנטיבה בטוחה יותר משוק ההון, שנתפס כאפיק תנודתי ומסוכן יותר. עם זאת, אם נבחן את תשואות מדדי המניות נוכל לראות כי התשואות הגבוהות לא פסחו גם על המשקיעים בשוק ההון.
ואולם מה שהיה היה, וכיום, ההתלבטות של המשקיעים עלולה להיות קשה אף יותר נוכח עליית הערך של העשור האחרון. לדוגמה, לפי נתוני מס הכנסה, תשואת שכירות ממוצעת עומדת כיום על 3% ונדרשות 19 שנות משכורת נטו על מנת לרכוש דירה. בנוסף הרגולציה על שוק המגורים הוחמרה בשנים האחרונות.
לכל אחד מאפיקי ההשקעה יתרונות וחסרונות משלו
אם נחפש את הדמיון בין שני אפיקי ההשקעה, נוכל לראות ששניהם נמצאים כיום ברמות תמחור גבוהות ביחס לעשור האחרון.
באופן כללי, הבורסה סובלת משני חסרונות עיקריים ביחס לשוק הנדל”ן. הראשון הוא בעיית מיסוי מובנית. על משקיעי הבורסה מוטל מס רווחי הון בשיעור של 25%, הנגבה בעת המכירה של נייר הערך ברווח. מנגד, משקיעי הנדל”ן למגורים נהנים מבחירה מבין שלושה מסלולים אפשריים של מיסוי, כאשר אחד מהם מקנה מפטור ממס על הכנסות חודשיות משכר דירה, עד 5,090 שקלים (בהינתן התנאים הקבועים בחוק). מנגד, יש לזכור שכל עוד לא מממשים את הרווחים בשוק ההון, נדחה אירוע המס והוא נשאר מושקע ומייצר תשואה.
החיסרון השני הוא התנודתיות של שוק ההון, הגבוהה יחסית לשוק הנדל”ן. דירה, בסופו של דבר, היא ארבעה קירות יציבים, ומחירה אינו משתנה מדי יום על המסך – כך שמבחינה פסיכולוגית, קל יותר להחזיק בה מאשר במניות, אשר משתנות מדי שניה.
אולי בכל זאת שוק ההון?
אולם, בשנים האחרונות התרבו החסרונות הטמונים בהשקעות נדל"ן, בעיקר בשל העלאת מס הרכישה על דירה נוספת. כמו כן, בהשקעות ישירות בנדל"ן פעמים רבות לא לוקחים בחשבון הוצאות נוספות הכרוכות בהשקעה, כמו עלויות עו"ד, שיפוצים ,עזיבת שוכר וכדומה. השקעה במשרדים כרוכה לעיתים בערבות אישית של המשקיעים, וזאת לעומת השקעה דרך חברה ציבורית הפועלת בתחום הנדל"ן המניב, המספקת שקיפות גבוהה יותר, הטבות מס, ניהול חוב זול ופריסה יעילה יותר, לצד נזילות גבוהה ופיזור נכסים, המפחית משמעותית את הסיכונים.
השקעה בניירות ערך מציעה נזילות משמעותית גבוהה יותר ביחס להשקעה בדירת מגורים או משרדים.
את ניירות הערך, ובמיוחד יחידות בקרנות הנאמנות, אפשר לממש או לרכוש בדרך כלל בתוך יום אחד בלבד. הנזילות הגבוהה הזו משמעותית במקרה של הוצאות בלתי צפויות או רצון להקטין במהירות את היקף ההשקעות והחשיפה.
טיעון שני הוא היכולת לגוון את השקעה, ולא "לשים את כל הביצים בסל אחד". בשוק ההון ניתן לבנות תיק השקעות רחב הכולל ניירות ערך מגוונים – איגרות חוב או מניות מסקטורים שונים, לצד מניות חברות הנדל"ן. כל אלה מאפשרים התמודדות טובה יותר עם תרחישים של האטה ואף נפילה בשוק.
היתרון השלישי של שוק ההון הוא האפשרות להשקיע סכומי כסף נמוכים, בעלויות נמוכות משמעותית בהשוואה לרכישת נדל”ן. לרכישת קרן נאמנות אין צורך להיעזר בשירותיהם של עו”ד, שמאי ואנשי מקצוע נוספים. לרבים גם אין את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. רכישת נייר ערך הינה פעולה פשוטה הרבה יותר – וכיום, ניתן לעשות זאת באופן מיידי, מכל מקום דרך המחשב והסלולרי, או באמצעות בית השקעות.
איפה נמצאת עליית הערך?
לסיכום, בעשור האחרון, גם מי שהשקיע בנדל"ן, וגם מי שהשקיע בשוק ההון, נהנה מעליית ערך משמעותית וגזר רווחים נאים.
בתקופה הנוכחית, כשהבנקים המרכזיים בעולם מפחיתים ריביות, משקיעים עשויים לחפש פתרונות אלטרנטיביים להשקעה. יחד עם זאת, חשוב לזכור שאין פתרונות קסם, ואין תשובה אחת שנכונה לכולם. הדרך הנכונה ביותר היא ללמוד היטב את התחום שבו אתם מעוניינים להשקיע – ורק אז להתחיל לקבל החלטות, כשאתם מביאים בחשבון שלל תרחישים אפשריים לעתיד הקרוב והרחוק.
חשוב לדעת, ששוק ההון הישראלי מציע גם פתרונות נגישים לציבור אשר משלבים את היתרונות שצוינו בהשקעה בשוק ההון יחד עם חשיפה לחברות נדל"ן מניב ציבוריות בישראל ובעולם, בין היתר כדוגמת קרנות נאמנות המתמחות בהשקעה בחברות נדל"ן.
לפרטים נוספים על קרן מור (4B) נדל"ן (5124300) לחצו כאן>>
אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות בידי יועץ השקעות בעל רישיון עפ"י דין המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. החברה מחזיקה ו/או עשויה להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותה השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברה הנסקרת, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברה הנסקרת, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בכתבה. אין באמור להוות ייעוץ מס ו/או תחליף לייעוץ מס הניתנים כפוף להוראות כל דין והמתחשבים בנתונים ובצרכים הייחודיים של כל אדם. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.
