רכישה של קומת משרדים היא סמל הסטטוס החדש של בעלי החברות ועשירי ישראל
בימינו, רכב אולטרא יוקרתי זה לא מספיק - היום בעל רשת קפה או רואה חשבון מצליח רוכש קומת משרדים במגדל
מתברר שהיום רכב יוקרה כבר לא עושה מספיק רושם. היום, בעל רשת קפה, רואה חשבון או אדריכל גדול ומכובד, רוכש קומה לשימוש (למטה החברה) או להשקעה. עשירים גדולים יותר מחפשים לרכוש בניין משרדים קטן משלהם, ואילו אוליגרכים רוכשים או בונים מגדל משרדים על מנת לשמור על הכסף של המשפחה.
ריקום תיווכה לאחרונה רכישות של קומות שלמות במגדלי BSR עבור חלק מאותם אנשי עסקים גדולים ומצליחים, שרכשו קומת משרדים שלמה עבור מטה החברה שלהם. עסקאות דומות מבוצעות בסיטי של תל אביב וגם בבורסה של רמת גן, אזורים בהם ריקום פועלת בהצלחה רבה. כשקומת משרדים במגדל כמו לייף הצמוד לפארק הירקון שווה פנסיה חודשית בגובה 135,000 ש"ח בחודש, החלטת הרכישה הופכת לקלה במיוחד.
מה הוביל לשינוי וגרם לבעלי חברות ואנשי עסקים לרכוש קומת משרדים?
שוק המשרדים עבר שינוי של 180 מעלות בשנים האחרונות. לפני 5-6 שנים היו בתל אביב רק קומץ מגדלים בבנייה של חברות המשכירות בלבד ולא מוכרות, כגון אמות, גב-ים ועזריאלי, מול חברות רבות וקבוצות רכישה שבנו מגדלים לצורך מכירה (מידטאון, מגדלי הארבעה, מגדלי אלון, WE, רסיטל, סוזוקי ועוד). היום המצב הפוך לחלוטין - אין משרד אחד למכירה 'מהניילונים' בתל אביב, וההערכה היא שלא יהיו עסקאות כאלו בעתיד הקרוב. החברות הגדולות הבינו סופית את הפוטנציאל של משרדים במרכז, ולכן הן לא מוכרות יותר משרדים חדשים, אפילו לא מ"ר אחד ויחיד בכל תל אביב. אי אפשר שלא לראות את זה ולא להרגיש את זה בשוק המשרדים של ימינו. תהליך דומה קורה בבורסה ברמת גן, וגם נכון להיום, מגדלי לייף היוקרתיים במתחם BBC הם בין האופציות האחרונות לרכישה במתחמים העסקיים הכי חמים ומרכזיים בישראל.
אפקט נוסף שמוביל לרכישה של קומות שלמות הוא ההשוואה הבלתי נמנעת בין החברות. אם לרשת קפה מסוימת יש קומה שלמה (בפנטהאוז) במגדל BSR, למה שלרשתות האחרות לא תהיה קומה במגדל? גם חברות רואי חשבון רוכשות קומות, על בסיס הידע שלהן בחישוב הכדאיות של העסקאות וההשקעות, כך שהן מבינות איך חוסכים מיסים וממקסמים רווחים באמצעות מהלך של רכישת קומה.
מהם היתרונות של רכישת משרד?
בשוק המשרדים של 2020, היתרונות של רכישת משרד הם ברורים מאוד, וכל עסק צריך לדאוג להשיג אותם:
- חיסכון של 30% במס דיבידנד
- הון עצמי נמוך של 20%-30%
- תשואה של עד 15% על הון העצמי (cash on cash) בזכות הרווח של החלק המימוני
- חיסכון של מיליונים עם סיום תשלום דמי שכירות
- עליית ערך והנאה יום-יומית שאין לה מחיר
- מס נמוך מאוד (8% על דמי שכירות בזכות הוצאות מוכרות כמו פחת וריבית)
בזכות היתרונות האלו, יותר ויותר עשירים מחפשים היום קומה במגדל. יש מי שמחפש פנטהאוז ורק בתל אביב, ומוכן לשלם גם 30,000 ₪ למ"ר מעטפת. הבעיה העיקרית היא שאין משרדים כאלו המוצעים למכירה בשוק. יש מי שמוכן לקנות קומה במגדלים כמו מגדל 'ספיר' או מגדל 'גיבור ספורט' בבורסה במחירים של 16,000-18,000 למ"ר מעטפת, אך גם במקרה הזה, רוב הסיכויים שעד שהוא יחליט לפעול, כבר לא יישארו משרדים כאלו למכירה. לעומתם, יש מי שרוכש במגדלי BSR או במגדלי לייף במחירים של 11,000-15,000 למ"ר מעטפת עם נוף ל'סנטרל פארק' של ישראל. כל מי שמכיר את מצב נדל"ן בניו יורק סיטי יודע שהנכסים הצמודים לסנטרל פארק במנהטן עלו באופן אסטרונומי, והבעלים שלהם לא מוכנים למכור אותם עבור שום הון שבעולם.
איך רוכשים קומה לשימוש או להשקעה?
היום ניתן למצוא מספר מתחמים עסקיים טובים ומבוקשים מאוד, הנמצאים בצמוד לתחנות רכבת ישראל או הרכבת הקלה. העסקים נמצאים בתנועה חזקה מאוד לכיוון המרכז, והסיבה העיקרית היא כוח אדם ותחבורה. הרבה חברות גדולות לא מוכנות להסתכן ולעבור לפריפריה, או להישאר שם, משום שבמקרה וישנה צמיחה ומגיע הצורך במציאת כוח אדם איכותי, גיוס עשוי להוות בעיה קריטית לחברה שלא יושבת במרכז הארץ.
עוד מגמה מעניינת של השנים האחרונות היא מעבר של חברות מבניינים ישנים למתחמים ולמגדלים יוקרתיים, השופעים באנרגיה חיובית ואווירה של כיף, עם מסעדות, חדרי כושר, שיתופי פעולה ועוד.
עוד שינוי שקורה עכשיו - משקיעים גדולים, מצידם, הבינו כי 'לפזר זה להתפזר', משום שעם הון גבוה תמיד ניתן לעשות עסקה כדאית יותר, וגם ההתעסקות היא מינימלית כאשר יש קומה אחת של 1,500 מ"ר ולא 10 משרדים של 150 מ"ר המפוזרים בחלקים שונים של המדינה. מעבר לכך, בעבודה מול ריקום (RECOM - שיווק וניהול משרדים), המשקיע חוסך זמן, כסף וטעויות מיותרות בזכות העובדה כי ריקום מקבלת על עצמה את רוב ניהול העסקה, לרבות ליווי המשקיע בכל השלבים עד לאכלוס, השכרת המשרדים או עסקת האקזיט.
כעת מציעה חברת ריקום שירות VIP ללקוחות גדולים (1,500 מ"ר ומעלה) ללא עלות, אך עם הרבה אהבה ויחס אישי.
זה הזמן לנצל את ההזדמנות, ליצור קשר עם RECOM, לקבל מידע חיוני, לחסוך הרבה זמן וכסף, והכי חשוב - לעשות את העסקות הכי טובות בשוק היום.
רוצים לקבוע פגישה עם אלכסיי מולצ'נוב, מנכ"ל ובעלים של ריקום, כדי לקבל פרטים נוספים על הזדמנויות לרכישת נדל"ן עסקי? התקשרו 03-6965533
