איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל לאחר הרפורמה

במקרה של הוצאות נמוכות הכרוכות בהפקת ההכנסות משכירות (תחזוקה, אגרות, מימון) ומס זר נמוך (או פטור ממס בחו"ל) מיסוי כיחיד במסגרת המסלול של 15% מס עשוי להיות המשתלם ביותר. במקרים אחרים, עדיפה בד"כ החזקה כחברה זרה - בייחוד מקום בו קיימת כוונה לחלק את הסכומים כדיבידנד עד רמת היחיד.
החזקה במסגרת חברה ישראלית בד"כ אינה משתלמת מבחינת מס, אלא בנסיבות מיוחדות - מקום בו מס החברות הזר על השכירות הינו גבוה יחסית ובנוסף קיימת כוונה שפעילות ההשכרה תהיה ארוכת טווח, תוך השקעת הרווחים מחדש בחו"ל ואי חלוקתם כדיבידנד.

מיסוי הכנסות שכירות עסקית

בשכירות עסקית במרבית המקרים החזקה במסגרת חברה זרה, תניב את תוצאות המס הנמוכות ביותר - 25% מס עד רמת היחיד, אך יש לזכור כי שיעור זה הינו בנוסף למס הזר המשולם (העשוי להיות מוכר כניכוי). מאחר שבמרבית המקרים המס הזר המשולם נמוך מ- 36% חלופה זו עדיין כדאית.

רווח הון ממכירת הנכס

במכירת נכס הון החזקה: החזקה כיחיד עשויה להניב אטת המס הנמוך ביותר עקב הורדת שיעור המס על רווחי הון ל-25% (אם כי באופן ליניארי ביחס לנכסים קיימים). אם המדובר בנכס המוחזק כבר היום בחברה זרה עשויה גם צורת החזקה זו להניס מס נמוך ביותר. כך לדוגמה, מקום בו קיים פטור ממס על מכירת המקרקעין על ידי תושב זר (כגון באנגליה), סה"כ שיעור המס עד לרמת היחיד יעמוד על 25% בלבד, וללא החלת שיעור מס ליניארי ביחס לנכסים קיימים כפי שהמצב הוא לגבי יחיד.
עם זאת, מקום בו קיימת חבות במס בחו"ל בגין מכירת הנכס, עשויה בכל זאת החזקה כיחיד להניב את שיעור המס הנמוך ביותר, וזאת כיוון שהמס הזר יוכר כזיכוי בהחזקה כיחיד, בעוד שבמקרה של חברה זרה ההכרה היא כניכוי בלבד (וגם זאת רק בנסיבות בהן הכסף מועבר לישראל).

דוגמה

אם ההכנסה היא 100, שיעור המס הזר הוא 20% ושיעור המס הישראלי הוא 25% - תוספת המס ליחיד בישראל תהא 5 בלבד (לאחר זיכוי), בעוד שחברה זרה תידרש לתוספת מס של 20 בישראל,(25% מן הרווח בניוכוי המס הזר שהוא 80) (בהיעדר זיכוי עקיף לפי כללי ה-CFC), ובסך הכל המס בישראל ובחו"ל יהיה 45 לעומת 25 בלבד בהחזקה כיחיד.

שיקולים נוספים

ביחס לצורת ההחזקה קיימים, כמובן, גם שיקולים נוספים שיש לקחתם בחשבון:
א. ניצול עקרון האחריות המוגבלת של חברה.
ב. עלויות הכרוכות בהקמת חברה, אגרות שנתיות, ניהול ספרים וכו'.
ג. מגבלות חוקיות במדינה בה מצויים המקרקעין ביחס להחזקה על ידי תושבים זרים, כגון דרישה להחזקה באמצעות חברה מקומית - במדינות שונות במזרח אירופה.
ד. שיעורי המס המקומיים ביחס להחזקה כיחיד או כחברה, לדוגמה בארצות הברית - רווח הון לטווח ארוך בידי יחיד 18%- 20% בלבד.
ה. תכולה של מיסי עיזבון במדינות מסוימות כדוגמת ארצות הברית, כאשר ההחזקה היא כיחיד.
ו. הוראות של אמנות ספציפיות למניעת כפל מס, כגון צרפת או יוון.
ביחס לחלק מן השיקולים ניתן לתת פיתרון בדרך של חברה שקופה המאפשרת מצד אחד מיסוי כיחיד, ומצד שני להנות מעיקרון האחריות המוגבלת של החברה.