בנו לידך בניין חורג, מי יפצה אותך?
אלפי בני-אדם מקבלים מדי שנה פיצויים על הפסדים וירידת ערך הדירות והבתים שלהם בעקבות פרויקטים של בנייה ותשתית שמוקמים בסמוך או שינויים אחרים בתוכניות בניין ערים; פרויקטים כמו כיכר המדינה, חוצה ישראל ובעיקר נתבג 2000 העלו את המודעות לנושא, ותופעת התביעות לפיצויים נמצאת בעלייה חדה; מי זכאי לתבוע פיצוי, מתי ואיך עושים זאת, איך נקבע גובה הפיצוי, ומה המכשולים בדרך - המדריך המלא
הנה סיפור קפקאי מהבירוקרטיה הארצישראלית הבלתי-נלאית: שישה בעלי מגרשים בנתניה גילו יום בהיר אחד לפני 26 שנה שהעירייה מתכננת לבנות שכונת מגורים על שטח שכלל גם את המגרשים שלהם. אלא שב-1982 הקפיאה העירייה את תוכניות הבנייה במקום. השישה הגישו התנגדות לתוכנית ההקפאה, אך העירייה דחתה אותה מיד ובמשך כל הזמן מאז סירבה לאפשר להם לבנות על המגרשים, או למכור אותם, עד שתוכנית העירייה תהיה מוכנה. במשך כל השנים האלה היה בבעלותם נכס שלא יכלו להפיק ממנו שום תועלת.
השבוע, סוף-סוף, אחרי שעברו את כל הוועדות, העררים והליכי המשפט האפשריים בחוק, פסק בית-המשפט לטובתם וקבע כי יקבלו מהעירייה פיצוי על כל ההפסד שנגרם להם במשך השנים הארוכות שבהן לא אפשרו להם לבנות על המגרשים או למכור אותם. במקביל, הם יוכלו כעת לממש את זכויות הבנייה הניתנות להם בהתאם לתוכנית שאושרה במקום.
הסיפור הזה יכול להיות רלוונטי לאנשים רבים, שעלולים לספוג הפסדים או ירידת ערך של נכסים שבבעלותם בעקבות תוכניות בנייה או תשתית שמאושרות באזור שבו מצוי הנכס שלהם. לא כולם מודעים לעובדה שלכל תוכנית בנייה שמאושרת יש אפשרות להגיש התנגדויות. יתרה מזאת, יש אפשרות להגיש תביעה לפיצוי כספי בגובה הנזק שנגרם לערך הנכס בעקבות אישור תוכנית הבנייה, והפיצוי הזה יכול להגיע לסכומי כסף גבוהים.
תמונת מצב עכשווית על קצה המזלג: בכיכר המדינה בתל-אביב הוגשו מאות תביעות של בעלי המגרשים בכיכר ובעלי הבתים שמסביב לה לפיצוי בהיקף כספי כולל של 375 מיליון שקלים, בעקבות התוכניות הגרנדיוזיות של העירייה לבניית מגדלי מגורים בתוך הכיכר. בפרויקט מנהרות הכרמל בחיפה הוגשו תביעות בהיקף של מאות מיליוני שקלים על-ידי בעלי הדירות והקרקעות באזור שבו ייכרו המנהרות. בפרויקט נתב"ג 2000 התארגנו עשרות-אלפי תושבי המושבים והערים בסביבה והגישו תביעות בהיקף כספי של יותר ממיליארד שקל.
גם בפרויקט הרכבת הקלה בירושלים הוגשו תביעות על-ידי בעלי הבתים והאדמות שלאורך המסילות המתוכננות, ובפרויקט הרכבת התחתית בתל-אביב מתארגנים כעת תושבים להגשת תביעות כספיות. בפרויקט כביש חוצה ישראל הוגשו התנגדויות מצד ארגוני הירוקים וגם מצד יישובים באזור שבו עובר תוואי הכביש, ובפרויקט המרינה בחיפה אף הצליחו ההתנגדויות לעצור את התוכנית לייבוש חלקי ים.
היקף התביעות על ירידת ערך של נכסים הנמצאים בסמוך לאזורי בנייה או פרויקטים של תשתית עולה על מיליארד דולר. מדי שנה משולמים פיצויים לאלפי בני-אדם במסגרת תביעות אלה. שם הקוד הוא - 197 הסעיף בחוק התכנון והבנייה המאפשר להגיש תביעה במקרים כאלה. ב-2003 חל גידול דרמטי של 40% במספר התביעות על בסיס סעיף 971 לעומת השנה הקודמת", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק.
סעיף 197 קיים בחוק מאז 1965, אבל עד לפני שבע שנים נעשה בו שימוש מינימלי בלבד. פרויקט נתב"ג 2000 וההתנגדויות הרבות שהוגשו בעקבותיו הקפיצו את המודעות לסעיף הזה, והיום אין כמעט פרויקט גדול שאין סביבו עדה של מתנגדים, שעוצרת אותו בניסיון לקבל פיצויים.
אז מי יכול להגיש תביעה במסגרת סעיף 197 ואיך עושים זאת?
מה מאפשר סעיף 197?
הסעיף מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך של נכס עקב פגיעה תכנונית (לא כולל הפקעה). התרחישים הנפוצים הם שינוי ייעוד קרקע חקלאית לבנייה, תכנון דרך סואנת בצמוד לנכס, שלילת זכויות בנייה עקב שינוי בתוכנית בניין עיר וכו'.
מהם המכשולים?
למרות מעמדה העדיף של זכות הקניין בחוקי היסוד, זכות התביעה לפי סעיף 197 בעייתית למדי: לתביעה יש תקופת התיישנות של שלוש שנים בלבד מיום אישור התוכנית שבעקבותיה תובעים. החוק אינו מחייב את הרשות המקומית להודיע לבעל הנכס על הפגיעה שעתידה להיגרם לערך הנכס שלו. רבים מהנפגעים נזכרים רק לאחר תום תקופת ההתיישנות, למשל כשהם מנסים למכור את הדירה, ואז כבר מאוחר מדי.
מי יכול להשתמש בסעיף 197?
כל מי שבמועד אישור תוכנית הבנייה באזור היה בבעלותו נכס נדל"ני שערכו עלול להיפגע או נפגע בפועל בעקבות מימוש התוכנית.
איך נדע אם יש באזור שלנו תוכנית לבנייה שעלולה לפגוע בנו?
עניין אבסורדי ומצער בהחלט: כאמור, ועדת התכנון והבנייה לא מודיעה לכם על כך. אם לא עקבתם יום-יום עם זכוכית מגדלת אחרי המודעות הקטנטנות המתפרסמות בעיתונות במדורי הודעות תכנון ובנייה, לא תדעו.
נודע לנו על תוכנית בנייה באזורנו ויש לנו התנגדות. מתי ואיך צריך להגיש אותה?
יש אפשרות להתנגד לתוכניות בטרם אושרו, בפרק זמן של 60 יום שבו הן מופקדות להתנגדות במשרדי הוועדות לתכנון ולבנייה. כאמור, הוועדות מודיעות על הפקדת התוכניות רק במודעות שהן מפרסמות בעיתונים. אם נתקלתם במודעה כזאת, או שמעתם על כך בדרך אחרת, ויש לכם חשש שהתוכנית עלולה לפגוע בערך הנכס, תצטרכו לקחת שמאי מקרקעין מוסמך, שייגש בשמכם לוועדה שבה מופקדת התוכנית, יעיין בה ויעריך האם תהיה לה השלכה שלילית על הנכס שלכם. לאחר מכן תוכלו להגיש את ההתנגדות לוועדה.
איך מגישים את ההתנגדות?
צריך לגשת לעירייה או לוועדה המקומית ולבקש לצלם את התוכנית כדי ללמוד אותה ולדעת עד כמה היא מהווה מטרד או מקור לירידת ערך הנכס שלכם. רצוי להתייעץ עם אנשי מקצוע - אדריכלים, מהנדסים, שמאים, יועצי תנועה וכו'. יש לנסח את הנימוקים להתנגדות, לצרף את חוות הדעת של המומחים, וכן תצהיר מאת עורך-דין לאימות פרטי ההתנגדות ופרטי מגיש ההתנגדות, ולשלוח בדואר רשום לוועדה הרלוונטית.
מה יקרה עם הגשת ההתנגדות?
התנגדותכם תישמע בוועדה, אבל כלל לא בטוח שתתקבל. שיקולי הוועדות לוקחים בחשבון אינטרסים נרחבים הנוגעים לצורכי הציבור. רוב ההתנגדויות נדחות על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומועברות לוועדת הערר של הוועדה המחוזית, הפועלת בכל מחוז מששת מחוזות המדינה.
תוך כמה זמן תגיב הוועדה המקומית?
הוועדה חייבת להגיב על ההתנגדות תוך 90 יום.
גם ועדת הערר דחתה את ההתנגדות. התוכנית אושרה. מה לעשות?
במקרה כזה עליכם להגיש תביעה לפיצוי על-פי סעיף 197 לוועדת התכנון שאישרה את התוכנית, בלוויית הערכת שמאי על הירידה הצפויה בערך הנכס שלכם בעקבות מימוש התוכנית.
האם אפשר להגיש תביעה על-פי סעיף 197 ללא הגשת התנגדות לתוכנית הבנייה קודם לכן? למי מגישים את התביעה במקרה כזה?
אין חובה להגיש התנגדות לפני הגשת תביעה. להפך: חלק גדול ממגישי התביעות לפי סעיף 197 לא הגישו התנגדות קודם לכן, כי על-פי רוב התובעים מגלים את הבעיה בהצתה מאוחרת, לאחר תום 60 הימים שמהפקדת התוכנית להתנגדויות, ולעתים לאחר שהפרויקט כבר נבנה. את התביעה לפיצוי מגישים גם כן לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מה קורה אם הוועדה דוחה את התביעה לפי סעיף 197?
כמו במקרה של התנגדויות, רוב התביעות המוגשות על-פי סעיף 197 נדחות על-ידי הוועדות המקומיות ומועברות לוועדות ערר. כך דחתה לפני שבוע הוועדה המקומית בתל-אביב את מאות התביעות שהוגשו לה בעקבות תוכניות בניית המגדלים בכיכר המדינה והעבירה אותן לוועדת ערר, שהדיון בה יחל בשבוע הבא.
מה תעשה ועדת הערר עם התביעה?
לוועדת הערר שלוש אפשרויות: לקבל את התביעה ולאשר את אומדן הפיצוי, לדחות את התביעה, או לקבל אותה עם הסתייגות לגבי גובה הפיצוי. במקרה זה תמנה הוועדה שמאי מכריע ניטרלי שיקבע את גובה הפיצוי.
איך נקבע גובה הפיצוי?
על-פי החוק, הפיצוי צריך להיות מלוא ההפרש בין שווי הנכס כפי שהיה לפני אישור התוכנית הפוגעת לבין שוויו לאחר מימושה.
ועדת הערר דחתה את התביעה. האם המקרה אבוד?
יש אפשרות לפנות לבית-משפט מחוזי ולערער על קביעת הוועדה. על התביעה הזו חלים כל הכללים המקובלים בתביעה אזרחית, כולל תשלום אגרת בית-משפט, חיוב בהוצאות משפט במקרה של הפסד וכו'.
מה קורה אם לא מממשים את זכות ההתנגדות בשלוש השנים המוקצות לכך בחוק?
יש עדיין אפשרות לפנות לשר הפנים ולבקש ארכה, אך זו ניתנת רק במקרים מיוחדים. כך קרה לאחרונה בתביעה של תושבי רמת-יוסף בבת-ים, שדרשו פיצוי בעקבות סלילת כביש אילון דרום בסמוך לבתיהם, למרות שחלפו מאז שבע שנים.
מהי הפגיעה המינימלית בערך הנכס המאפשרת תביעה?
סעיף 200 בחוק התכנון והבנייה מצמצם את הזכות להגשת תביעות פיצויים, וקובע כי ניתן להגיש תביעה אך ורק כאשר היא עוברת תחום סביר. בתי-משפט התלבטו בשאלה מהו התחום הסביר וקבעו פגיעה של כ-3% מערך הנכס ומעלה. לאחרונה, עם אישורו ויישומו של חוק כבוד האדם וחירותו, קיימת מגמה ברורה לפצות אזרחים על כל פגיעה ברכושם, גם אם היא פחות מכך. אבל כאן על התובעים לשקול האם משתלם להם, עבור סכום מזערי, לבצע את כל הפרוצדורה עם הטרדה וההוצאות הכרוכות בה.
המדינה מעודדת תביעות כאלה מצד אזרחים?
להפך. בחוק ההסדרים לשנת 2003 נולד חסם נוסף למימוש תביעות לפי סעיף 197: בכל תביעה העולה על 480 אלף שקל יש לשלם אגרה בשיעור 2.5% מהסכום. מטרת התיקון היא להביא להפחתה בהיקף העררים ובגובה סכומי הערר.
מי משלם את הפיצויים?
בשל ריבוי התביעות, העיריות כבר מתורגלות ונוהגות לכסות את עצמן מראש: הן מחתימות את היזמים והקבלנים הבונים את הפרויקטים על כתב שיפוי, שבו הם מתחייבים לשלם כל סכום שבו תחויב העירייה במקרה של תביעה של תושבים על-פי סעיף 197. בנוסף, הוועדה המקומית גובה מהיזמים היטלי השבחה בגין אישור ומימוש תוכניות בנייה חדשות. חלק מהכספים האלה מיועדים לתשלום פיצויים לאזרחים. לאחרונה מנהלת התאחדות הקבלנים מאבק נגד העיריות בדרישה לקזז את תשלום השיפוי עבור תביעות מהיטל ההשבחה שגובה מהם העירייה.
מה עם המס שצריך לשלם על סכום הפיצוי שמתקבל?
נושא זה אינו מוסדר דיו, ולא ברור מי צריך לשלם את המס. מגישי התביעות נוהגים בדרך-כלל לגלם את סכום הפיצוי באופן כזה שלאחר תשלום המס יישאר בידיהם סכום השווה לסכום הנזק המוערך שייגרם לנכס.
קנינו דירה לפני אישור תוכנית הבנייה באזור ומכרנו אותה שנה אחרי האישור. האם אנחנו עדיין זכאים לפיצוי על הירידה בערך שלה בעקבות הבנייה?
כן. החוק קובע כי הזכאות לפיצוי עומדת למי שהיה בעל זכות במקרקעין ביום אישור התוכנית, גם אם תוצאותיה מורגשות רק כעבור תקופה מסוימת. אם מכרתם את הדירה לאחר אישור התוכנית, ההנחה היא שמכרתם אותה במחיר נמוך יותר בגלל הפגיעה בערכה עקב מימוש התוכנית. במקרה זה התביעה מוגשת באותה הדרך שצוינה לעיל.
הבניין שבו נמצאת הדירה שלנו עומד על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל או של קק"ל. האם אנחנו זכאים לפיצוי?
גם מי שחוכר קרקע מהמינהל זכאי לתבוע פיצויים אם דירתו ספגה ירידת ערך בעקבות תוכנית בנייה חדשה. גם לדייר מוגן יש אותה הזכות.
השנים 2004-1998 היו תקופה של מפולת במחירי הנדל"ן. איך נוכיח שהירידה בערך הנכס שלנו נובעת מאישור תוכנית הבנייה ולא מירידת המחירים בשוק?
ההנחה היא שבידי שמאי המקרקעין יש הכלים לבודד את ההשפעות השונות שחלו על מחיר הנכס ולקבוע מה נובע ממה.
ועדת הערר קיבלה את תביעתנו. אנחנו יכולים לישון בשקט?
חס ושלום. ברשויות מקומיות רבות יש סיכוי שלא ימהרו לשלם לכם את הפיצוי בגלל מצבה הכספי הקשה וקופתה הדלילה של הרשות. סמכויותיהן של ועדות הערר אינן מוגדרות בחוק ולא ניתן לאכוף את החלטותיהן באמצעות ההוצאה לפועל. אם העירייה לא משלמת, ברוב המקרים תיאלצו לפנות לבית-משפט כדי לקבל פסק-דין, שבאמצעותו ניתן יהיה לפנות להוצאה לפועל לביצוע התשלום.
(התשובות ניתנו בסיוע חיים גלנצר, ראש המכון לשמאות והנדסה; עו"ד שמואל שוב, מומחה בדיני מקרקעין; גיל לזר, שמאי מקרקעין; עו"ד מושיק פלדמן, המייצג ועדות לתכנון ובנייה; ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי; עו"ד שלום גולדבלט, מתמחה לתביעות נזיקין; בנצי מורדוב, יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה אונו)
לפנייה לכתב/ת 
