איך לבחור עו"ד בעסקת נדל"ן?
רוב התלונות המוגשות נגד עורכי-דין על רשלנות מקצועית קשורות לייצוג בעסקאות של קנייה ומכירה של דירות ובתים; לכן למי שרוכש דירה, מיד שנייה או מקבלן, מומלץ מאוד לשכור עורך-דין מטעמו, הבקי בתחום; מה כדאי לדעת, מה צריך לעשות וכמה זה עולה - שאלות ותשובות מקרקעין
רכישת דירה היא עסקת חייו של הרוכש הממוצע. למרות חשיבותה וההשלכות הרבות שלה על חיי הרוכשים, מתפתים רבים מהם לא לקחת ייעוץ משפטי מטעמם, או שוכרים עורך-דין שאינו מתמחה בתחום.
במקרה של רכישת דירה ההמלצה החד-משמעית לרוכש היא להיות מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, המתמחה בתחום. תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומסובך, שבו הרבה פעולות שנראות לכאורה נטולות סיכון הן לא כאלה. לדברי עו"ד אילן בומבך, יו"ר ועד מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי-הדין, רוב רובן של התלונות נגד עורכי-דין בעניין רשלנות קשורות לעסקאות מקרקעין: "זה התחום שיש בו הכי הרבה רשלנות, מאחר שהוא נראה קל לכאורה, נגיש ולא נתפס כמסובך. הרבה עורכי-דין שלא עוסקים במקרקעין כעניין שבשגרה מתפתים לעסוק בו כשנקרית בדרכם עסקה במקרקעין. הבעיה היא שהם לא תמיד מיומנים, ומוצאים עצמם נכשלים בעבירות של רשלנות".
בסיוע עו"ד בומבך, עו"ד חיה גסר, שותפה במשרד עורכי-הדין יגנס, טויסטר, בירן ושות' ומומחית לדיני מיסוי מקרקעין ולדיני תכנון ובנייה, ועורכי-דין נוספים ערכנו סדרת שאלות ותשובות - מה חשוב לדעת ולעשות כדי להימנע מטיפול רשלני בעסקת רכישה של דירה.
האם רצוי לשכור עורך-דין כאשר רוכשים דירה?
כאמור, חשוב מאוד לקחת עורך-דין הבקי בעסקאות מקרקעין, כי רק עורך-דין העוסק בתחום באופן יומיומי יהיה בקי בכל ההיבטים של העסקה, בפסיקה המתחדשת וב"מוקשים" שבדרך. מכיוון שהמצב בשוק קשה, מרבית עורכי-הדין, גם צעירים ובלתי מנוסים וגם אלה העוסקים בתחומי משפט אחרים לחלוטין, מבצעים עסקאות מקרקעין מזדמנות מבלי לדעת את הסיכון הכרוך בכך. גם אם זה כרוך ששכר טרחה משמעותי, חשוב לא להתפתות לפנות לעורך-דין לא מנוסה.
לא כל עורך-דין מבין במקרקעין?
לא, ולא בושה ואפילו הכרחי לשאול את עורך-הדין האם יש לו ניסיון בתחום, אומר עו"ד דן פרידמן ממשרד פרידמן-יונגר ושות'. עסקת מקרקעין מצריכה עבודה קשה ועשרות בדיקות. עוד בובמך מספר כי רק לאחרונה טיפל בתלונה של רוכש דירה כנגד עורך-דינו שלא בדק ולא מצא שעל הנכס יש צו הריסה. בומבך מוסיף כי הירידה בשכר הטרחה גרמה לכך שעורכי-הדין לוקחים תיקים רבים במקביל - על חשבון איכות הטיפול. חשוב להבין שמחיר סביר הוא אינטרס של הלקוח, הוא אומר.
מהן הפעולות שעורך-דין מקצועי צריך לעשות במקרה של רכישת דירה, שאם לא ייעשו ייגרם נזק לרוכש?
צריך להבחין בין עסקת רכישה מקבלן לעסקת רכישת דירה מיד שנייה. במקרה של רכישת דירה מקבלן, על עורך-הדין לבדוק את חוזה המכר על נספחיו (בדרך-כלל עשרות עמודים), את הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע, ואת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט. אם מדובר בקרקע שהקבלן רכש בעסקת קומבינציה, יש לבדוק גם את העסקה עם בעל הקרקע, שיישאר בתמונה עד למועד מסירת הדירות הגמורות ורישום הזכויות על שם הקבלן או רוכשי הדירות. יש לבדוק את אישורי המסים בעסקה עם בעל הקרקע, ומהם התנאים לביטול עסקה זו, שיכולים להשליך ישירות על העסקה של הרוכש עם הקבלן.
יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין ערים), את היתר הבנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית על הצמדותיה (האם היא לא הוקצתה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה, או נמכרה לאחר(, לבדוק את כל הנספחים לחוזה, כגון נספח תשלומים, מפרט טכני, ייפוי הכוח הניתן לקבלן או לבא כוחו, ולבדוק היטב את הוראותיהם.
ברוב המקרים לכל פרויקט יש ליווי פיננסי מטעם בנק, שבתמורה משעבד לטובתו את הנכס. ברגע שהרוכש קנה את הדירה ושילם תמורתה, עליו לוודא שהבנק יכתוב לו מכתב שלפיו השיעבוד לא יחול על דירתו.
החוזים של הקבלנים הם אחידים וקשה לשנותם. הקבלן מיוצג בדרך-כלל על-ידי משרד עורכי-דין גדול ומנוסה, המנסח חוזה לטובת האינטרסים של הקבלן. הסיכוי שרוכש נטול עורך-דין ייכנס למו"מ ויצליח לשנות סעיפים בהסכם לטובתו אינו רב. המוקשים בחוזה הרכישה הם אינסופיים. כך, למשל, יש לבדוק את מועד המסירה של הדירה. קבלנים נוהגים לעתים לכתוב מועד מסירה, אבל באותיות הקטנות משאירים פתחי מילוט. כמו כן ישנה חשיבות לאבטחת התשלומים עבור הדירה.
במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, יש לבדוק את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין, על מנת לוודא שהוא אכן הבעלים של הדירה. אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וכן לבדוק רישום שעבודים בגופים האלה ואצל רשם המשכונות. יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא שכל הדירה נבנתה על-פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש היטל השבחה.
כמו כן יש חשיבות רבה מאוד לרישום הדירה על שם הקונה. יש מקרים שבהם הקונה משלם כמה תשלומים בטרם קיבל חזקה בדירה ורשם אותה על שמו. במקרה כזה חשוב מאוד שכבר במועד התשלום הראשון וחתימת ההסכם תירשם
הערת אזהרה לטובת הרוכש. אם יוטלו עיקולים על הדירה לאחר שנרשמה הערת האזהרה, זה לא ישפיע על זכויות הרוכש.
מעבר לכך על עורך-הדין להבטיח את תשלום כל המסים המוטלים על המוכר (מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, ארנונה וכו'). יש להבטיח שהדירה תירשם על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין/במינהל/בחברה המשכנת מיד לאחר תשלום התמורה.
קניתי דירה מקבלן. האם עורך-הדין מטעמי יכול לפעול לשנות את החוזה מטעם הקבלן כדי שיתאים גם לאינטרסים שלי?
על-פי הדין וכללי האתיקה, עורך-הדין של הקבלן איננו רשאי לייצג את שני הצדדים, והוא מייצג את הקבלן בלבד. על כן על הקונה להבטיח שעורך-דין מטעמו יבדוק היטב את החוזה ויבטיח כי יובטחו זכויותיו בכל הקשור לבטוחות שעליו
לקבל לכל הכספים שישלם לקבלן, מסירת החזקה במועד (ובמרבית החוזים יש סייגים רבים, ארכות מפליגות והקלות שהקבלן דורש לעצמו), טיב הבנייה, רישום הזכויות על שמו וכו'. כל החברות, ללא יוצא מהכלל, מוכנות לתקן את החוזים,
אם כי כל אחת במידה שונה. אם הקבלן לא מוכן לשנות, העצה היא לא לקנות אצלו. עם זאת, חשוב מאוד לבדוק את המוניטין של הקבלן ואת איתנותו. אם יש פגם באלה, גם חוזה טוב לא יעזור. הבעיה היא שהרוכש נדרש לשלם שכר טרחה לעורך-הדין של הקבלן גם אם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, שכן עורך-הדין של הקבלן אחראי לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שם כל הרוכשים. לכן רוכשים רבים נוטים ל"חסוך" ולהימנע מלשכור עורך-דין מטעמם - ובכך מסכנים את רכושם.
מה שכר הטירחה שנהוג לשלם לעורך-דין הרכישת דירה?
שכר הטרחה שמשלמים לעורך-הדין מטעם הקבלן נע בדרך-כלל בין 1% ל-1.5% ממחיר העסקה. שכר הטרחה לעורך-הדין מטעם הרוכש יכול לנוע בין 0.5% ל-1.5% נוספים.
הקבלן פשט את הרגל לפני שקיבלתי את החזקה בדירה. האם עורך-דיני היה אמור להבטיח את זכויותי במצב זה?
אחד העניינים המהותיים שעל עורך-הדין להבטיח בבדיקת חוזה הקבלן הוא מתן בטוחות לקונה. החוק קובע כמה סוגים חלופיים של בטוחות, ואחת מהן היא מתן ערבויות בנקאיות שאמורות להבטיח, במקרים המפורטים בערבויות, שיושבו לרוכש כל הכספים ששילם, במקרה של פשיטת רגל של הקבלן. אף שאין בערבויות אלה כדי לפצות את הקונה על כל הנזקים שייגרמו לו, הרי שהוא יזכה )אמנם לאחר דחייה ממושכת( לקבל בחזרה את כספו או להשלמת הדירה על-ידי הבנק.
האם רצוי להעביר את הסכם המשכנתא לעיונו של עורך-דיני לפני החתימה?
בתחום זה עורכי-הדין כמעט לא מעורבים, למעט עסקאות מאוד גדולות. עם זאת, לדברי עורכי-דין בתחום המקרקעין, רצוי, אם ניתן, להעביר את הסכם המשכנתא לעורך-דין המטפל ברכישת הדירה. זאת מאחר שלעתים קיימים "סעיפים קטנים" בהסכם המשכנתא שעלולים לחשוף את הרוכש לסיכון כלכלי, ושהוא לא מודע להם. במסמכים הסטנדרטיים של הסכם המשכנתא יש פרטים שחשוב להיות מודעים אליהם. למשל, שהבנק יכול לבקש לממש את המשכנתא גם במקרה
שיש ללוקח ההלוואה חובות אחרים לבנק.
מהן התלונות השכיחות כנגד עורכי-דין בעניין רשלנות בעסקאות מקרקעין?
התלונות מתייחסות לקשת רחבה הכוללת בין השאר התרשלות בבדיקת הזכויות הקנייניות של המוכר, בבדיקת המצב התכנוני (היתרי בנייה, צווי הריסה) ובדיקת השעבודים, רשלנות ברישום הערת אזהרה או רישום הזכויות על שם הקונה ורשלנות באי-הסדרת בטוחות לכספים ששולמו.
תביעות רבות מוגשות נגד עורכי-דין שלא ידעו ולא יידעו את המוכר/הקונה שעל העסקה יוטלו מסים, ולא הבטיחו את תשלומם, ועקב כך לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הקונה. לדברי עו"ד חיה גסר, חוק מיסוי מקרקעין הוא מסובך ומפותל ועורכי-דין שאינם מתמחים בתחום יכולים לטעות בנקל ולהטעות את לקוחותיהם.
תביעות רבות עוסקות ברשלנות הנוגעת לתשלום מס שבח על מכירת דירות מגורים, שמכירתן פטורה ממס אם המוכר עומד בתנאים מסוימים. די בפרט אחד או בהוראה אחת בחוק שנשמטה מעיני עורך-הדין כדי להפוך עסקה פטורה לעסקה חייבת.
לפנייה לכתב/ת 
