תשובה: "משבר הנדל"ן בארה"ב יחלוף עד סוף השנה"

הראיון עם יצחק תשובה נערך בסופו של שבוע כלכלי סוער במיוחד. בנק ההשקעות האמריקאי בר סטרנס כמעט פשט את הרגל, הדולר התרסק בשוקי העולם, משבר הסאב־פריים התפשט לעוד ועוד מחוזות בכלכלה האמריקאית, והמיתון, לפי כל הפרשנים כמעט, נהפך לעובדה מוגמרת. אבל תשובה, שחלק ניכר מפורטפוליו ההשקעות שלו בנוי לאורכה ולרוחבה של ארצות הברית, אופטימי כתמיד. "משבר הנדל"ן בארה"ב יחלוף עד תום השנה, אין הרבה אופציות", הוא אומר, ופורש משנה סדורה כיצד הדבר עומד להתרחש.

"קודם כל יתאוששו הבנקים. את המחיקות העיקריות, מאות מיליארדי דולרים, הם עשו ברבעון הרביעי של 2007. ברבעון הראשון של 2008 הם ייאלצו לשלם פיצויים לכל המפוטרים, וזה יפגע בדו"חות שלהם. אבל למרות היעדר הכנסות, הדו"חות כבר לא יהיו גרועים כמו ברבעון הקודם. זה יהיה רבעון של התארגנות. ברבעון השני של 2008 הבנקים כבר יתחילו לעשות עסקים ולמכור נכסים שבכינוס, והוא ייראה טוב יותר, גם אם עדיין לא רווחי מאוד. ברבעון השלישי כבר תתחיל התעוררות ממשית עם יותר הכנסות, והרבעון הרביעי יהיה מצוין. סביר להניח שמשבר הסאב־פריים יימחק מעל פני האדמה עד סוף השנה כלא היה, והערכים של הנדל"ן יעלו חזק למעלה".

אבל בינתיים אנשים מפונים מבתיהם והאבטלה מרימה ראש. זה לא תומך בעליית מחירי נדל"ן.

"אתם יודעים כמה עולה היום לבנות דירה חדשה? עלות בנייה היא 2,000 דולר למ"ר — לא במנהטן, כמובן — כך שעלות הבנייה של דירה בארה"ב, כולל קרקע, היא 250 אלף דולר בממוצע. עם זאת, ישנו הנדל"ן שנפגע במשבר הסאב־פריים. אותם בניינים שבגלל המשבר לרוכשים אין כסף לפרוע את חובות הבנייה שלהם. היום אפשר לקנות קומפלקסים של דירות לפי מחיר של 100–30 אלף דולר לדירה. כבר עכשיו הבנקים התחילו להוציא חבילות של דירות בכמויות גדולות למכירה וסביר שגם אלעד גרופ תרכוש חבילות כאלה.

"ניתן לקנות עכשיו את הדירות ברבע מהמחיר ולהשכיר אותן ב־30% פחות מהמחיר שבו הושכרו עד עכשיו. ברגע שהבנק המרכזי בארה"ב יוריד את הריבית, אותם אנשים ששמו את הכסף בצד, בפק"מ, יחפשו אלטרנטיבות השקעה אחרות, בחברות, בנכסים. אחת האפשרויות תהיה חברות נדל"ן. אנשים יעדיפו להשקיע פחות באיגרות חוב של המדינה ויותר בנדל"ן. הגלגל הזה יחזיר את הריבית בחזרה למעלה, וזה מה שיחזיר את השוק לצמיחה".

מאיפה הוודאות שהריבית תרד?

"הרי לכולם ברור שבארה"ב עומדים להוריד את הריבית כבר החודש. הוויכוח הוא רק אם היא תרד בחצי אחוז, ב־0.75%, או אולי אפילו ביותר. עד סוף השנה תרד הריבית מספר פעמים, והמשמעות היא שמחירי הנדל"ן יעלו. הכלכלה בארה"ב תחזור מהר מאוד לצמיחה. כוח הקנייה של ארה"ב מהווה 25% מכוח הקנייה העולמי, למרות שהיא מהווה רק 5% מהאוכלוסייה. אני לא אומר שהצמיחה שם תהיה 10% בשנה כמו בסין ובהודו, אבל צמיחה תהיה".

איך מנהטן נשארה מחוץ למשבר?

"במנהטן אין משברים כי לא מכרו דירות בהלוואות סאב־פריים. מכרנו 182 דירות בפלאזה במחירים גבוהים, ולא זכור לי שמישהו מהקונים לקח משכנתה. מנהטן נשארה חזקה, והמחירים נכון להיום יציבים. מי שנפגע מהמשבר הם אותם קונים מהמעמד הנמוך שקנו דירות ומרוויחים 50 אלף דולר לשנה, ו־20% מזה מעבירים לשכר דירה".

לא יכול להתפתח כדור שלג? הרי גם באוסטרליה ובאירופה בנקי ההשקעות מוחקים במספרים גדולים.

"הרי חלק גדול מהמכשירים שבנקים מחקו היו מדורגים AAA ו־AA. הבעיה היתה שפרסו אותם לפרוסות, וכולם, בכל העולם, קנו ונהנו מהמכשיר וסחרו בו והרוויחו הרבה כסף, כולל חברות ביטוח שביטחו את המוצרים האלה. זה דומה למצב שבו אני מנפיק חברה ומוכר את המניות שלה בכל העולם. זה נכון שהמניות נסחרות בכל העולם אבל המפעל נמצא בארה"ב והמוצר בארה"ב. הבעיה היא בכל העולם".

המשבר הפך את מניות הפיננסים בארה"ב להזדמנות השקעה?

"בנקים נסחרים היום ב־90% ואף ב־70% מההון העצמי שלהם. אין לכך שום הצדקה. הם צריכים להיסחר פי שלושה מההון העצמי. זה אומר שהבעיה חריפה מאוד. האם היא מוצדקת? היא מוצדקת חלקית. אבל יצרו בועה כזו ואנשים פוחדים. שמים את הכסף בצד ומחכים שמשהו יקרה. המשהו הזה יקרה אחרי שיפרסמו את דו"חות הרבעון הראשון. אז יירגעו קצת, ועד סוף השנה אף אחד לא יזכור שהיה פה סאב־פריים".

אתה לא חושב שאחד מהבנקים יפשוט את הרגל?

"לא, לא הבנקים הגדולים. כפי שזה נראה היום, הם יחזיקו מעמד. יכול להיות שבתי השקעות כאלה ואחרים ובנקים קטנים ייקלעו לקשיי נזילות, אבל כל עניין צריך לבדוק ולנתח לגופו. חשוב לזכור שהורדת הריבית וההזרמה מהפד מסייעות לבנקים באופן ישיר, וזו מדיניות נכונה וחכמה".

"הנפט ימשיך לעלות"

בכל הנוגע למחירי הנפט, תשובה צופה המשך עלייה של המחירים. "מחירי הנפט ימשיכו לצערי לעלות", הוא אומר. "העולם צורך המון אנרגיה. בסין בונים 'סין חדשה', מקימים מפעלים אדירים רק כדי לייצר חומרים לבניית סין החדשה. סין היום מוכרת מוצרים לכל העולם, יש לה עודפים כמו כל הגירעון המסחרי של ארה"ב, שמסתכם ב־700 מיליארד דולר בשנה. גם כל האוניות שמובילות סחורות לסין ולהודו ומהן צורכות אנרגיה. ההתפתחות של סין מתבטאת גם במספר כלי הרכב, ועל הכבישים בכל העולם יעלו 50 מיליון מכוניות בשנה. המשמעות היא שמחירי האנרגיה ימשיכו לעלות כל עוד לא ימצאו אלטרנטיבה. הפתרון יהיה רק במציאת מקורות אנרגיה חלופיים".

ועד אז מחירי הנפט יעלו עוד?

"כן. צריך להבין ממה זה נובע. כדי לקבל אסדת קידוח צריך לחכות הרבה שנים בתור. המפעלים המייצרים את האסדות לא מספיקים לספק את הדרישה. כתוצאה מכך, נכון לרגע זה חברות ההפקה מצליחות לספק פחות מהכמות המבוקשת. זה גורם למשברים גדולים יותר. מעבר לזה, מדברים על זה שחבית מחירה 110 דולר אבל שוכחים שהדולר הוא בעצם 60% מהיורו. כלומר, זה כמו 65 דולר לחבית (לפי הערכים הישנים של הדולר — ג"ח). החברות שמפיקות נפט לא מתחשבות בגירעון המסחרי של ארה"ב וברצון שלה בחולשת הדולר".

"הנגיד שלנו הכי טוב בעולם"

חולשת הדולר תימשך?

הגירעון המסחרי השנתי של האמריקאים הוא 700 מיליארד דולר, וזו בעיה גדולה. תארו לעצמכם שמחירו של דולר היה שווה ליורו, הבעיה היתה גדולה פי כמה. לכן החולשה של הדולר היא מדיניות מכוונת של ממשלת ארה"ב, על מנת לצמצם את הגירעון. במקביל, הם ימשיכו עם הקטנת הוצאות הממשל".

ואיך אתה מעריך את ההתמודדות של הנגיד הישראלי עם שער הדולר?

"הורדת הריבית התבקשה לאור ההורדה בארה"ב, וגם כדי להחליש את השקל (הראיון נערך לפני שבנק ישראל התערב בשוק גם על ידי רכישת דולרים — ג"ח). אבל חצי אחוז זה לא מספיק, צריך לדעתי להוריד יותר. הורדה משמעותית של הריבית תחליש את השקל וזה יהיה לטובת הכלכלה הישראלית. חולשת השקל תחזק את המפעלים בתחרות מול המתחרים העולמיים.

"אבל הנגיד שלנו מצוין. הוא הנגיד הכי טוב בעולם. נהדר, מחושב, יודע את העבודה. יש רגולציה מצוינת ואין לי ספק שהם שוקלים כל צעד לגבי הורדת ריבית עתידית. לדעתי הם יורידו שוב את הריבית. הם יעשו זאת כדי להקל על היצואנים. הכלכלה הישראלית חזקה, אבל אם יחלישו את השקל היא תהיה עוד יותר חזקה".

"בקנדה יש המון הזדמנויות"

המבט הגלובלי של תשובה מתעכב על קנדה. "קנדה היא היום היצואנית מספר 2 בעולם של גז ונפט", הוא אומר, "ותוך חמש שנים היא תהפוך למספר 1 ותעבור את סעודיה. ולקנדה יש גם את רזרבות הנפט הגדולות בעולם. הכלכלה הקנדית חזקה מאוד, ויותר מ־60% מהיצוא שלה הוא לארה"ב".

בגלל זה עיקר הפעילות הפרטית שלך היא בקנדה?

"אלעד גרופ מחזיקה בקנדה בפורטפוליו בשווי של יותר מ־3.3 מיליארד דולר בנכסים מניבים. הרווחנו גם את ההפרש בין הדולר הקנדי לאמריקאי. זיהינו נכון את אפשרות התחזקות הכלכלה הקנדית והשקענו בדולר אמריקאי. כשהזרמנו, היחס היה 1 ל־1.81 לטובת הדולר האמריקאי, היום הם כמעט שווים. המשמעות היא שההשקעה היתה מחושבת נכון".

בקנדה יש הזדמנויות?

"יש המון. אזור קלגרי, למשל, שם יש מדבריות של חול שניתן להפיק מהן נפט. היום מקימים מפעלים שיהפכו את זה לכלכלי. המפעלים הללו יהפכו את קנדה ליצואנית מספר 1 בעולם של נפט, בעלת הרזרבות הגדולות ביותר".

"לא חושש לפרויקט בוגאס"

בסוף 2007 השיקו תשובה ונוחי דנקנר את ההשקעה המשותפת הגדולה שלהם בארה"ב: פרויקט הפלאזה בעיר לאס וגאס.

יצאת עם דנקנר לאחת ההשקעות הגדולות שלכם דווקא בתקופה הרגישה הזו. אתה לא חושש?

"לוגאס מגיעים יותר מ־40 מיליון תיירים בשנה, והמספר רק הולך וגדל. שיעור התפוסה במלונות בעיר בחמש השנים האחרונות גבוה מ־90%. אפילו בימים קשים כמו אחרי אסון התאומים התפוסה היתה גבוהה.

"רכשנו את מלון 'פרונטיר', הממוקם ב'סטריפ' בוגאס, אחד המיקומים הטובים ביותר בעיר. עד סוף השנה נשלים את תכנון הפרויקט. הפרויקט הזה ייבנה במספר שלבים: בשלב ראשון ייבנו מלון בן 3,000 חדרים, אזור מסחרי בשטח של 300 אלף מ"ר, 8,000 מקומות חניה ו־500 דירות יוקרה בשטח של 100 אלף מ"ר; השלבים הנוספים של הבנייה ייקבעו בהתאם לביקושים בשוק לדירות ולחדרי מלון.

"ההכנסות מהמלון צפויות להיות כ־400 מיליון דולר בשנה, לפי מלונות אחרים באזור. נכס שמרוויח 400 מיליון דולר שווה מכפיל 15, כך שהשווי הוא 6 מיליארד דולר. הדירות שוות כמיליארד דולר, לפי 2 מיליון דולר היום לדירה. הקרקע הנוספת שווה כמיליארד דולר, ונפתחה בה חניה. המשמעות שהמוצר — ערך המלון והדירות בסוף שלב א' — שווה בין7 ל־8 מיליארד דולר, והעלות שלנו תגיעה לכ־4.5 מיליארד.

"בהנחה שהכול יתנהל כשורה, אני מעריך שהשווי הכולל של הפרויקט המושלם יגיע לכ־14 מיליארד דולר. עלות הקרקע לפרויקט היתה מיליארד ו־240 מיליון דולר. המשמעות היא שעלות הקרקע בעסקה היא 8%. בישראל, באזורים מחוץ לתל אביב, עסקאות קומבינציה הן ב־25%, ובת"א הן יכולות להגיע גם ל־50%. כך גם בלונדון. בכל הערים הגדולות מחיר הקרקע גבוה מאוד לעומת מחירה בוגאס. אז אם הקרקע הזו נרכשה ב־8%, המשמעות היא שהמחיר שלה היה זול מאוד, והיום היא שווה הרבה יותר, כמובן גם הודות לזכויות הבנייה שיש עליה.

"נבנה את הפרויקט בשלבים. עלויות הריבית יהיו נמוכות בהרבה, בהתחשב בכך שנתחיל לבנות רק במרץ 2009. נוכל למצוא קבלנים בעלות הרבה יותר נמוכה, מפני שרוב הפרויקטים הגדולים בוגאס מתוכננים להסתיים השנה. בצד ההכנסות לא תהיה פגיעה, כי אנחנו בונים מבנה מבוקש. ל־500 הדירות במלון אני צופה ביקושים ערים, נבנה אותן באיכות גבוהה ובקבוצות קטנות. יש שחקני קולנוע ועוד אנשים מבוססים שיוצרים ביקוש אדיר".

למה הכנסת את דנקנר כשותף? אתה לא ידוע כאחד שמפזר סיכונים.

"עשיתי זאת בכיף ובהנאה. שנינו נעשה חיל ונקדם את הפרויקט. אנחנו עובדים בחברות, בהבנה הדדית ובשיתוף פעולה מלא".

"חלום תעלת הימים"

החלום של תשובה, שמשותף גם לנשיא שמעון פרס, הוא פרויקט תעלת הימים. מדובר בתעלה באורך 166 ק"מ שתחבר את ים סוף לים המלח. משני צדיה יקומו יישובים, מפעלים חקלאיים ותעשייה, ולכל אורכה תוקם טיילת עם אטרקציות תיירותיות ובתי מלון. הפרויקט ייצור כמיליון מקומות עבודה בישראל ובירדן, והאזור יהפוך לאזור סחר חופשי. המים שיוזרמו מהים האדום לים המלח ישמשו להתפלה, לייצור חשמל ולמילוי מחדש של ים המוות המתייבש.

"אין לי שום ספק שניתן יהיה להגשים את החלום", אומר תשובה. "הפרויקט הוא כלכלי ולא ידרוש מהמדינה השתתפות כלשהי. היא צריכה רק לחוקק את חוק תעלת הימים שיאפשר עבודה רצופה ללא עיכובים. יש לפרסם מכרז שוויוני לכל גורם מעוניין שיבקש להשתתף. זה יהיה פרויקט שמכל העולם יבואו לראות, ואני מתפלל לאלוהים שאזכה ליטול בו חלק".