התאוששות הנדל"ן בארה"ב תיקח שנים

200 מיליארד דולר הוא הסכום הבלתי נתפס, שמחקו עד היום המוסדות הפיננסים עקב משבר המשכנתאות בארה"ב, והיד עוד נטויה. נוסף לסכום זה נמחקו מיליארדי דולרים משוויין של חברות רבות ברחבי העולם.

גם הפעם, כמו תמיד, המשבר שנחשב לאחד הגדולים בהיסטוריה הפיננסית, נובע מבצע כסף. ההבדל הוא שהיום הוא בנוי על סיפורים של אנשי השכבות החלשות בחברה האמריקנית.

שרשרת מזון ארוכה

כדי להבין את הסיפורים מאחורי המשבר חשוב להכיר את הדרך לפיה בנויה שרשרת המזון של תעשיית המשכנתאות בארה"ב. כמו למשל, סיפורה של משפחה אמריקנית אחת, שחודש לפני שרכשה בית ב־200 אלף דולר, נזקקה לסיוע שירותי הרווחה בארה"ב בתשלום חשבון חשמל. מתווך הדירות שיכנע אותם כי עדיף היום לקנות בית מאשר לגור בשכירות, שכן שווי הנכסים בארה"ב עולה כל הזמן.

באותה תקופה משכנתא בשיעור של 90%-95% משווי הנכס זמינה מאוד, כך שבהשקעה קטנה כל אחד יכול לקנות לעצמו נכס. המתווך נותן למשפחה הלוואה של 10 אלף דולר, שמופקדת בחשבון העובר ושב שלה.

בשלב זה נכנס לתמונה סוכן המשכנתאות, שמתרשם שיש למשפחה יכולת להחזיר 5%, ונותן להם משכנתא בהיקף 200 אלף דולר. הוא מסכים לדחות להם את תשלום הקרן לשנה הרביעית ואילך, כך שלמעשה בשנים הראשונות החזר המשכנתא שקול לשכר הדירה החודשי. באותה תקופה כאמור הנדל"ן בארה"ב בשיאו.

שנה לאחר הרכישה מתפארים בני המשפחה באוזני השכנים כי ערך הנכס שלהם עלה ב־15%, ואלה, שגם רוצים להרוויח תוך שנה סכום של 30 אלף דולר, רצים לעשות את אותה העסקה. באותו אופן, גם משפחות אשר בבעלותן דירה מצטרפות לחגיגה, ועל חשבון ההון העצמי שלהם לוקחים משכנתא נוספת, ורוכשים בית נוסף. כך הגלגל מתגלגל. זהו סיפור אמיתי, אחד מיני מאות אלפים.

מגדל קלפים

במקביל לסיפורה של המשפחה, מתרחשת סיטואציה נוספת. קבלן אשר בונה דירות ליד מנהטן מעוניין להגדיל את היקף הפרויקטים שלו, על מנת לספק את הביקושים הגואים.

הקבלן בונה פרויקט חדש של 100 יחידות דיור, מתוכן הוא מוכר יחידה אחת לחברו, דירה של 100 מ"ר לפי מחיר של 700 אלף דולר. השמאי המקומי מעריך את כל הדירות לפי שווי פרויקט של 70 מליון דולר.

הבנק נותן לקבלן הלוואה של 90% כנגד הפרויקט, כלומר 63 מיליון דולר. חברו של הקבלן מקבל "עמלה" יפה על הרכישה וכולם מרוצים, עד ששוק הנדל"ן המקומי נכנס להאטה.

באזור בו בונה אותו קבלן יש מאות יחידות דיור שלא נמכרו, וזאת לאחר ירידה של כ־30% במחיר הנכסים. אותה משפחה שרכשה דירה ב־200 אלף דולר, ושוויה התיאורטי עומד עכשיו על 140 אלף דולר, נמצאת בבעיה. התשלומים החודשיים, שקפצו כיוון שתקופת החסד (גרייס) הסתיימה, הופכים לבלתי אפשריים עבורה.

מה עושים במקרה כזה? מחזירים את המפתחות לחברת המשכנתאות. מנגד, גם הקבלן נמצא בבעיה דומה, אבל אצלו המקרה יותר פשוט. ערך הפרויקט אומנם ירד מתחת לגובה ההלוואה שלקח, אך לבנק בד"כ אין רצון לקבל את הפרויקט, והוא מעדיף לפרוס לו את ההלוואה, להוריד קצת את הריבית, ובמקרים מסוימים אף למחוק חלק מהחוב.

תהליך הניקוי של השרשרת הארוכה הזאת, שמתחילה במשפחה דרך סוכן המשכנתאות, הבנקים, המשקיעים המוסדיים, הבנקים המסחריים שמינפו את העסקאות, בנקי וול סטריט שארזו והנפיקו, יהיה ארוך מאוד. בסופו של דבר, בשל העובדה כי מדובר במיליוני בתים בארה"ב, סביר שתהליך התאוששות הנדל"ן למגורים בארה"ב יארך שנים.