מדריך לחתימה על הסכם אכלוס בדיור מוגן

בישראל חיים כ-700 אלף איש בני 65 ומעלה - גיל הפרישה הרשמי. כ-8,000 מהם מתגוררים בפרויקטים פרטיים של דיור מוגן ועוד 7,000 במרכזי דיור מוגן ציבורי. הצטרפות לפרויקט של דיור מוגן פרטי מחייבת היערכות מראש - תהליך שיכול להיות אפילו מורכב יותר מרכישת דירה.

כאשר עוברים לגור בדיור מוגן פרטי, צריך לחתום על הסכם אכלוס עם היזמים של אותו פרויקט. הסכם האכלוס מעגן בתוכו את הסדרי התשלום, הביטחונות, הריביות וכן את כל התנאים הנלווים מעצם השהות במקום שאמור לספק שירותים ייחודיים, דבר ההופך את ההסכם הזה לבעל חשיבות רבה ובעל השלכות כלכליות נרחבות.

הפיקדון: שלושה מסלולים

כאשר דייר מצטרף לדיור מוגן פרטי, היזמים נוהגים לתת לו בתמורה לפיקדון זכות שימוש וחזקה ייחודית בדירה ללא זכויות בעלות (טאבו) בדירה. לפיכך, עם הצטרפותו של הדייר לבית, יהיה עליו להפקיד בידי היזמים פיקדון כספי שעתיד להישחק מדי שנה בשיעור מוסכם.

במקרה של ביטול ההסכם או עם סיומו, תוחזר יתרת הפיקדון לידי הדייר או יורשיו. בפני הדייר עומדת אפשרות ליצור הסכם בשלושה מסלולים: מסלול פיקדון מלא, מסלול פיקדון חלקי או דמי שכירות קבועים.  

פיקדון מלא: כשמדובר בפיקדון מלא, הרכישה דומה לשווי שוק של דירה. סכום הפיקדון יכול להגיע לכ-300–400 אלף דולר לדירה של 2–2.5 חדרים.

הפיקדון משמש בטוחה לתשלומי הדייר והיזם נהנה מהריבית שצומחת על כספי הפיקדון. כמו כן, מדי שנה מנוכה פחת שנתי על הפיקדון (מסלול שחיקה) בשיעור שנקבע בהסכם.

מסלול השחיקה ינוע בין 2%–3% פלוס מע"מ. נוסף על כך, יש לשלם דמי אחזקה של 4,000–7,000 שקל בחודש, לפי הרמה של פרויקט המגורים.

הבטוחות: לישון טוב בלילה

רישום משכנתא: בטוחה טובה, שמשמעותה שעל הדירה או על מקרקעי הפרויקט נרשם שעבוד בטאבו לטובת הדייר. הרישום בטאבו מעיד פומבית על כך שהזכויות הקנייניות של היזם משועבדות לטובת הבטחת זכויות הדייר, לפי הסכם האכלוס.

לפיכך, לא זו בלבד שלא תוכל להתבצע בדירה כל עסקה ללא אישורו של הדייר, אלא שאף ניתן יהיה לממש את המשכנתא אם היזם אינו עומד בהתחייבותו להשיב את כספי הפיקדון עם סיום ההסכם. בכל אופן חשוב שהמשכנתא שתירשם תהיה מדרגה ראשונה ולא תיסוג בפני שעבוד אחר קודם.

הערת אזהרה: להבדיל ממשכנתא, הרי שהערת אזהרה היא בטוחה נגטיבית. כלומר באמצעות רישום ההערה בטאבו הדייר "מודיע לעולם" שיש לו זכויות על הנכס והיזם אינו רשאי לבצע שום מכירה או כל העברת זכויות על הנכס, אם לא קיבל את אישור הדייר.

הבטוחה הזו אמנם מגבילה את היזם אבל לא מבטיחה לחלוטין לדייר החזר של כספו, משום שלהבדיל ממשכנתא או ממשכון אינה ניתנת למימוש וכל תפקידה כאמור הוא מניעתי.

השורה התחתונה: אם אינכם בטוחים בנוגע לאיתנותו הכלכלית של היזם, הרי שבשנים הראשונות למגוריכם בפרויקט, מומלץ שתעמדו על קבלת ערבות בנקאית ולכל הפחות תירשם לטובתכם משכנתא מדרגה ראשונה. היתרון במשכנתא - עלויות חד-פעמיות נמוכות מאוד. החיסרון - מימוש המשכנתא עד קבלת כספכם בחזרה מחייב נקיטת הליכים משפטיים הכרוכים בזמן ובכסף, ומכירת זכויות בדירה בפרויקט דיור מוגן אינה שקולה למכירת דירה רגילה למגורים.

הכתבה המלאה מתפרסמת היום ב"כלכליסט"