עדיין לא הגיע הזמן לחפש נדל"ן בזול בארה"ב
המשבר בשוק האמריקני מעורר חלומות על תשואה גבוהה ומהירה. אבל סטיוארט גבריאל, מומחה לנדל"ן מאוניברסיטת קליפורניה, מסביר מדוע המחירים טרם הגיעו לתחתית ועדיין לא כדאי לרכוש נכסים באמריקה ומזהיר: "זה לא הזמן לזרוק כסף"
קריסת הנדל"ן בארה"ב, שסימנה את תחילת המשבר הכלכלי הגלובלי, דרדרה את הענף לרמות שפל חדשות שלא נראו כמותן עשרות שנים.
נשיא ארה"ב הנכנס, ברק אובמה, חשף לאחרונה תוכנית סיוע לבעלי הבתים, אבל נתוני הענף, המתפרסמים חדשות לבקרים, חושפים מצב עגום: מחירי הבתים בארה"ב צנחו בשנת 2008 ב-12.4%; שיעור מכירת הבתים יד שניה ירד בינואר ב5.3% (בתים יד שנייה) וב-10% (בתים חדשים), נרשם בפברואר זינוק של 30% במספר עיקולי הבתים. במהלך חודש פברואר לבדו קיבלו291 אלף בתים בארה"ב הודעות הקשורות לעיקולים, ואילו הבנקים להיפטר מ-700 אלף בתים ברחבי המדינה, מה שמוריד את מחירי הנכסים עוד יותר ומאריך את המשבר בענף.
בית בדולר: מציאות או אגדה אורבנית?
במקביל, מתפרסמים גם סיפורים, או אגדות אורבניות, על בתים בפריפריה של ארה"ב המוצעים למכירה במחירים מגוחכים של דולר אחד. לסיפורים הללו יש הדים בכתבות המתפרסמות בישראל - ולעתים אף במודעות פרסומיות - והם עשויים לפתות את המשקיע הישראלי הזריז לבוא ולעשות את הבוחטה.
האם לאחר חודשים ארוכים של משבר, הסתיימו הירידות, והגיע הזמן להתחיל לחפש מציאות נדל"ן בארה"ב?
"הייתי אומר שעדיין מוקדם מדי", אומר פרופסור סטיוארט גבריאל, ראש מרכז זימן לנדל"ן באוניברסיטת קליפורניה בלוס אנג'לס (UCLA). "הירידה שיש לנו במשק האמריקני היא הירידה הרצינית הגדולה ביותר שראינו מאז השפל הגדול, המצב לא יציב ויש עדיין סיכון גדול ורחב במשק האמריקני. אם מחליטים לקנות כדאי בעיקר לבחור בנדל"ן למגורים, ולרכוש בית כדי לגור בו ולא לצורך להשקעה".
גבריאל טוען, כי עיקר הסיכון טמון בתחום הנדל"ן המסחרי שהגיב באיחור למשבר, ולכן צפוי לצאת ממנו אחרי הנדל"ן למגורים. "עדיין לא ראינו בנדל"ן המסחרי ירידות כל כך עמוקות כמו בנדל"ן למגורים", אומר גבריאל, "המחירים בענף עדיין צונחים וצפויים להמשיך לרדת ברבעונים הקרובים, ואולי לאורך 2009 כולה. ראינו כבר חלק ניכר מהיקף הירידה הצפוי במחירי הדיור בארה"ב, אך נותרו עדיין אולי 10% של ירידות צפויות בהמשך. במקומות בהם המחירים ירדו בשליש או ברבע או אפילו ב-50%, ההערכה היא שאנחנו מתקרבים לתחתית".
לדברי גבריאל, מחנק האשראי והקושי בהשגת משכנתאות והלוואות תורמים להימשכות המשבר החמור בענף. בנוסף, ההערכות כי המחירים עדיין לא הגיעו לתחתית - מורידים עוד יותר את הביקושים בנדל"ן המסחרי.
"יש כאן שילוב בין משק חלש מאד ושוק הון פיננסי שכמעט נסגר", אומר גבריאל, "שילוב זה יוצר לולאת משוב שלילי (Negative Feedback Loop - מלכוד שבו תהליכים שליליים מחזקים זה את זה, י.ח) אנחנו מנסים למצוא את הכלים להתערב ולהוציא את המשק מהמלכוד הזה, אבל הבעיות הן רציניות".
רק הגדולים יכולים לנצל את ההזדמנות
מי כן יכול לנצל את ההזדמנות? לדברי גבריאל, האפשרות הזאת שמורה למשקיעים גדולים בעלי הון פיננסי זמין אשר יכולים להפעיל את כוחם כדי להוריד באופן משמעותי את המחירים ולהשיג הנחות במחירי הנדל"ן או בעלויות המשכנתא. גבריאל מציין כי "הצרכן האמריקני חלש מאד היום בגלל ירידת ערך החסכונות הפנסיוניים, ירידת שווי הבתים, קיצוצי השכר ואובדן הביטחון התעסוקתי".
מה הסיבה להבדלים בין הנדל"ן העסקי לנדל"ן למגורים?
"בדרך כלל סקטור המגורים הוא הסקטור המוביל ביחס למשק כולו - הוא יורד ראשון וגם יוצא ראשון מהירידה. מחזורי המחירים והבנייה בסקטור הנדל"ן המסחרי, לעומת זאת, באופן היסטורי יורדים בפיגור אחר המשק כולו וגם יוצאים מהירידות באיחור".
ומי שבכל זאת מתעקש לחפש מציאות נדל"ן, מהם המקומות בהם כדאי להתחיל?
"יש אזורים בארה"ב, במיוחד במזרח קליפורניה, באזור המכונה Inland Empire ממזרח ללוס אנג'לס, בהם המחירים ירדו עד כדי כך שאנשים כבר מתחילים לקנות. ברחבי ארה"ב רואים היום בהרבה אזורים עודף היצע היסטורי של בתים ריקים: במרכז ובמזרח קליפורניה, בפניקס אריזונה, בלאס וגאס נוואדה ובמיאמי פלורידה, שם יש הרבה מאד בתים למכירה. באזורים אלה נעשה שימוש נרחב במשכנתאות סאב פריים, ובעקבות המשבר ירדו המחירים באזורים אלה בשיעורים הגבוהים ביותר, של עד 50% בערך".
האם נכונים הסיפורים על בתים במחיר של דולר אחד?
"אני לא מכיר מקרים כאלה. יש, כמובן, בתים שניתן להשיג ממש בזול. בעמק קליפורניה, למשל, אפשר היום לקנות בית ב-100 אלף דולר או אפילו פחות. בכל מקרה, גם אם המחיר זול ביותר, הרווח מעסקה כזאת אינו צפוי להגיע בקרוב".
קניית נכס ריק מדיירים - סיכון גדול
כיצד צריך לנהוג מי שבכל זאת מעוניין להשקיע כעת? חיים אגי, מנכ"ל משותף בחברת מ.א.ן C.B Richard Ellis, מוסיף עוד כמה המלצות למי שמתעניין ברכישת נדל"ן בארה"ב. "השוק בארה"ב יורד והמחירים יורדים - גם מחירי הנדל"ן וגם דמי השכירות. יש היצע יותר גדול מבעבר, כיוון שחברות מצטמצמות ומוזילות עלויות, אבל במקביל גם יורד הביקוש ויש פחות קונים, וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות יורדים
"היום הנכס נקנה ביותר זול, אבל גם הרווחים מהשכרת הנכס יורדים, וכדי שהתשואה תהיה גבוהה יותר הירידה במחיר הנכס צריכה להיות גדולה יותר מהירידה בדמי השכירות שיתקבלו ממנו".
מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים?
אגי: "מי שרוצה תשואה חייב להתמקד בנכסים מניבים שיש בהם כבר שוכרים קיימים - כלומר הם מניבים תשואה החל מיום הרכישה. נכסים ריקים קשה להשכיר כיום, והם מהווים סיכון גדול מאד.
"יחד עם זאת, גם כשהנכס מושכר חשוב לבדוק את טיב הדייר השוכר הנמצא במקום, את גובה דמי השכירות, את משך החוזה ואת מיקום הנכס. היום יותר מפעם חשוב לבדוק את אופיו של השוכר, את הביטחונות שלו ואת חוזקו הפיננסי.
"כמו כן, יש לבדוק האם מועד סיום החוזה קרוב, והאם מחירי השכירות עודכנו לאחרונה והם תואמים את מחירי השוק כיום. אם קונים נכס בו הדייר משלם דמי שכירות שעודכנו לפני שנה, קיים סיכוי רב שבזמן החתימה על חידוש החוזה, השוכר ירצה להוריד את המחיר. עסקה המתבססת על דמי שכירות לא ריאליים היא עסקה לא טובה".
לדברי אגי, מבחינת בחירת המיקום "חשוב לבחור במיקומים מרכזיים ונדרשים, ולא מיקומים הנמצאים בעדיפות שנייה או שלישית. כדאי לבדוק אם קיים באזור היצע חדש של נדל"ן בשלבי הקמה, שעלול להתחרות בעתיד עם הנדל"ן שלך".
"זה לא הזמן לזרוק כסף", מסכם גבריאל, "הכלכלה אינה מתנהגת כיום בצורה סימפטית".
