לאן עוברים? סקר נדל"ן של הערים הגדולות
באיזו עיר מחיר הדירה עולה ככל שמגביהים ובאיזו עיר אנשים לא רוצים לקנות דירות שפונות צפונה. סקר נדל"ן של הערים הגדולות, בלי תל אביב שיצאה מהישג ידם של רוב הישראלים, כולל מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים
חיפה: עוזבים בלבד
הגירה: המגמה השלילית בעשור האחרון, השתנתה ב-3 השנים האחרונות, אבל לא מספיק. הפער בין חיפה לתל אביב עדיין גבוה מדי.
אזורים חמים: גבוה על הכרמל.
תופעה בולטת: בשונה מערי החוף במרכז ובדרום, בחיפה הקרבה לים אינה מגדילה ביקושים ואינה מייקרת מחירים, אלא להפך. "בחיפה אנשים מעדיפים את הנוף לים מדירה על הכרמל. ככלל, ככל שעולים גבוה יותר (על הכרמל) מחירי הדירות גבוהים יותר והשכונות יוקרתיות ומבוקשות יותר", אומרת שרון שוופי, מנכ"ל חברת גב-ים, המקימה שכונות מגורים בצפון.
רק בחיפה: רוב רוכשי הדירות עדיין מתקשים לעכל דירות עם קירות גבס, "הם עדיין לא נקלטו בעיר. דרישה נוספת שהרוכשים לא מוותרים עליה היא אוורור טבעי (חלון) באמבטיות או במטבחים", אומרת שוופי.
מחירים: דירת 4 חדרים, 110 מ"ר ומרפסת לדוגמה בפרויקט כרמל וים, 1.36 מיליון שקלים.
נתניה: המשפחות באות
הגירה: חיובית. בקריית השרון לבדה נקלטו בשנים האחרונות אלפי משפחות חדשות.
אזורים חמים: שדרות ניצה, עיר ימים, רמת פולג.
תופעה בולטת: עם הקמת השכונה הגדולה קריית-השרון, ושכונת היוקרה המערבית עיר ימים, החלה רוב פעילות הנדל"ן להתרכז בהן. במרכז אין כמעט בנייה חדשה, אבל מתנהל שוק ער של דירות מיד שנייה. "הצרפתים ותושבי החוץ רכשו במשך השנים דירות רבות ברחובות הנושקים לים, לצד ביקושים לדירות בשכונת עיר ימים", אומר אייל פרידמן, מנכ"ל שותף בגינדי השקעות.
רק בנתניה: לקראת הקיץ עולים מחירי דירות ושכירויות ברחובות ליד הים במאות אחוזים. מרכז העיר מתאפיין בביקושים גבוהים לדירות קטנות, 3-2 חדרים, בעיקר מצד משקיעים, לצד ביקושים קבועים לדירות פנטהאוז ברחובות המשיקים לקו החוף. דירות כאלה מושכרות לתקופות קצרות בקיץ באלפי דולרים לחודש.
מחירים: דירת 5 חדרים (מיני פנטהאוז) בקריית-השרון עולה החל מ-1.25 מיליון שקלים.
רעננה: המחיר מבריח
הגירה: שלילית. הצעירים עוזבים כי ידם אינה משגת לרכוש דירה בעיר. יש מעט מאוד בנייה חדשה בשנים האחרונות.
אזורים חמים: השכונות במערב העיר, בסמוך לפארק רעננה.
תופעה בולטת: הבנייה מתרכזת במזרח או במערב. "באזור המזרחי נבנים כיום בעיקר רבי קומות, רובם בבנייה מדורגת. רוכשי הבתים כוללים אוכלוסייה דתית, אנגלוסכסית, שבחרו בעיר ובאזור המזרחי בעיקר בשל חיי הקהילה ובתי הכנסת. "רעננה המערבית נחשבת ליוקרתית יותר, הבנייה מועטה יחסית וכוללת צמודי קרקע או מדורגת עד 5 קומות בבניינים מעוטי דיירים. רוכשי הדירות הם ברובם משפרי דיור מתוך העיר," אומר רוני בריק, סגן נשיא התאחדות הקבלנים והבונים ויו"ר ארגון קבלני השרון.
רק ברעננה: בשל מחירי הדירות הגבוהים, רוב הדירות הנמכרות בה הן למשפרי דיור ולאוכלוסייה מבוגרת. מחירים: דירת 4 חדרים במערב העיר, עד 120 מ"ר, תעלה 1.85 מיליון שקל. הדירות החדשות במערב יקרות בהרבה מהדירות במזרח.
כפר-סבא: מגיעים מרעננה
הגירה: חיובית ויציבה בעיקר מרעננה, הרצליה והוד השרון.
אזורים חמים: השכונות הירוקות החדשות במערב העיר.
תופעה בולטת: אחוז גבוה של משפרי דיור, הנובע מדבקות התושבים בעיר. "אחוז הצעירים והמשפחות הנשארים בעיר הוא מהגבוהים בארץ", מציין אבי זיתוני, מנכ"ל חברת זיתוני הבונה את פרויקט ECO בשכונה הירוקה. "הדגש של העירייה הוא על רווחת המשפחות והילדים, לכן היא מפותחת מאוד ברמת החינוך והפנאי, פארקים, שבילים להולכי רגל ועוד".
הכפר-סבאים מעדיפים את השכונות הממוקמות מהמרכז מערבה, הנחשבות יוקרתיות יותר ומתאפיינות בבנייה של צמודי קרקע, קרובות לצירי התנועה המרכזיים ומאפשרות יציאה נוחה מהעיר. בעיר יש מודעות לאיכות הסביבה, והשכונות המבוקשות הן השכונות הירוקות.
רק בכפר-סבא: התושבים מעדיפים להתגורר בבניינים לא גבוהים, 6-5 קומות, או בבנייה מדורגת. בולטים במיוחד הביקושים לדירות גן ומרפסות גדולות. מחירים: דירת 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר נטו ומרפסת בשכונה הירוקה עולה 1.35 מיליון שקלים.
פתח-תקווה: קונים בלבד
הגירה: חיובית. אחת הערים המובילות במכירת דירות.
אזורים חמים: שכונת נווה גן וכפר גנים החדשה למשפרי דיור, ואם המושבות לזוגות צעירים.
תופעה בולטת: יש הבדל מהותי בין אם המושבות החדשה לאם המושבות הוותיקה, המתבטא בהבדלי מחירים של 200-100 אלף שקלים לדירה לטובת החדשה. נושא קריטי לרוכשי דירות בכלל ובאם המושבות בפרט: מצוקת חנייה. רבים יעדיפו לשלם יותר לדירה ולקבל שתי חניות צמודות בטאבו.
רק בפתח-תקווה: העיר משופעת בבתי קברות, ואחד הפרמטרים החשובים הוא המרחק היחסי של הדירה מבית הקברות (סגולה וירקונים), ואם היא משקיפה עליהם. "מחיר של דירה המשקיפה לבית הקברות עשוי להיות נמוך בהרבה מדירה זהה עם נוף סימפטי יותר", אומרת קרן בן-דוד, מנכ"לית משותפת בחברת מגדלים, שגיבשה קבוצת רכישה למגדל מגורים באם המושבות. "גם האופי הדתי של השכונה הוא פרמטר חשוב לרוכשי הדירות בעיר המעורבת".
מחירים: דירת 4 חדרים באם המושבות עולה 1.1 מיליון שקלים בממוצע.
מודיעין: זוגות זוגות
הגירה: חיובית. עתודות קרקע מרובות, מוקד עלייה לרגל של זוגות צעירים.
אזורים חמים: מתחם בוכמן וציפורי.
תופעה בולטת: העיר הראשונה בישראל שהייתה לה תוכנית בניין עיר שלמה בטרם נבנתה. מחולקת לכמה מתחמים, כל מתחם תוכנן על ידי אדריכל אחר ויש לו מאפיינים משלו. "כל מתחם פועל כיחידה עצמאית, עם כל השירותים הקהילתיים", אומר אוהד סבן, סמנכ"ל שיווק בחברת דונה הבונה פרויקט במודיעין. "המקומיים משפרים דיור ממתחם למתחם, והחדשים נשאבים בדרך כלל למתחמים החדשים כמו מתחם ציפורי". מתחם בוכמן נחשב כבר מתחילת דרכה של מודיעין ליוקרתי, והוא מתאפיין בצמודי קרקע ובמחירים גבוהים. באחרונה קיבל המתחם צביון מעט דתי.
רק במודיעין: קשה לשווק דירות על כבישים ראשיים. לתושבים יש מודעות גבוהה לסביבת מגורים שקטה, רבים באו אליה אחרי שנים של מגורים בערים סואנות.
מחירים: דירת 4 חדרים, 103 מ"ר ומרפסת, עולה החל מ-980 אלף שקלים.
ראשל"צ: עדיין מצטרפים
הגירה: חיובית. מאגרי הקרקעות בעיר שהייתה פעם עתירה בעתודות קרקע, הולכים ואוזלים.
אזורים חמים: נחלת החדשה, שכונת פרס נובל.
תופעה בולטת: "רוכשי הדירות בעיר מתחלקים לתושבי העיר הוותיקים, משפחות ותיקות מחתך סוציו-אקונומי גבוה, שיעדיפו מגורים בשכונות חדשות בסמיכות למרכז העיר על מגורים בשכונה מערבית", אומר סגן נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו.
רק בראשל"צ: בראשל"צ יש משפחות רבות בעלות פתיחות גבוהה לבנייה מודרנית (מתועשת) ולמגדלים, המורגלת לפיתוח סביבתי ולתשתיות ברמה גבוהה. לעומתם, רוכשים מחוץ לעיר יעדיפו לגור במערב, שקלטה בעשור האחרון משפרי דיור רבים מהערים הסמוכות ומתאפיינת בבנייה מאסיבית של מגדלים. סרוגו: "הקהל הראשוני לא מתפשר על גודל הדירה, והעיר כיום מתאפיינת בביקושים לדירות גדולות של לפחות 5 חדרים, המתאימות למשפרי דיור."
מחירים: דירת 4 חדרים חדשה במערב העיר, עולה כ-1.2 מיליון שקלים.
ירושלים: לא רוצים דירות צפוניות
הגירה: שלילית. מחירי דירות גבוהים והתחרדות העיר הבריחו הרבה מוותיקיה וצעיריה לערים במרכז.
אזורים חמים: ארנונה, רחביה, טלביה, רמת רחל, אזור החומות, ממילא והעיר העתיקה (לעשירון עליון ולתושבי חוץ), ושכונת הר חומה לזוגות צעירים.
תופעה בולטת: פערי מחירים עצומים בין שכונה לשכונה. לכל שכונה תמהיל אוכלוסייה שונה, מצב סוציו-אקונומי שונה והעדפות שונות.
רק בירושלים: מזג האוויר קר יחסית, חורף קר במיוחד. "בירושלים קשה למכור דירות שכיוון האוויר העיקרי שלהן הוא צפון או דירות שהמרפסת שלהן צפונית", אומר עפר שגיב, מנכ"ל חברת מי-טל הנדסה וייזום הבונה בהר חומה. שגיב מציין כי רוב הדירות החדשות נבנות עם יחידות הסקה מרכזית מובנות (תת-רצפתית או אחרת) ומערכות מתקדמות לחימום מים כדי לאפשר חימום חסכוני ונוח. מאפיין נוסף – הזיקה לדת. "רוב האוכלוסייה מסורתית. גם לציבור לא דתי חשוב נושא בתי הכנסת, מקוואות וכו", אומר שגיב. "רוב התושבים מועסקים בעיר, ולכן פחות חשובה להם נגישות לצירי תנועה".
מחירים: דירת 4 חדרים, 114 מ"ר ומרפסת בהר חומה, עולה מיליון שקלים.
באר-שבע: רק המשקיעים באים
הגירה: שלילית, עם שינוי קל במגמה בשנתיים האחרונות, בעיקר בשל כניסת משקיעים.
אזורים חמים: שכונת רמות.
תופעה בולטת: הביקושים הם בעיקר לדירות 4 חדרים. רוב הבנייה מתרכזת בשכונת רמות ובנווה זאב.
רק בבאר-שבע: "הדרומיים מתאפיינים במשפחתיות ואוהבים לארח", אומר אלי אביסרור, מ"מ יו"ר ארגון קבלני באר-שבע והדרום, "לכן כנראה הביקושים בעיר (בעיקר בקרב משפרי הדיור) הם לדירות עם חדרי אוכל ומטבחים מרווחים." הסטנדרט (מפרט טכני) של הדירות החדשות גבוה, במיוחד ביחס לסטנדרט הנהוג בפרויקטים דומים במרכז.
מחירים: דירת 4 חדרים בשכונת רמות, 110 מ"ר, כ-600 אלף שקלים.
הכתבה המלאה התפרסמה במוסף "ממון"
לפנייה לכתב/ת 
